Christian Hannover vende todo su ladrillo en el centro de Madrid a inversores mexicanos

En apenas dos meses, Christian Hannover y sus socios colombianos en España han liquidado todo el ladrillo con el que contaban en Madrid. A finales de diciembre de 2020, vendieron Hermosilla 60 por unos 11 millones de euros a un grupo inversor mexicano asesorado por el abogado azteca Rafael Ojeda, mientras que a principios de 2021, apenas unos días después de las campanadas, y tal y como avanzaba esta semana El Confidencial, vendían su opción de compra sobre Núñez de Balboa 3, propiedad de tres socios venezolanos.

En esta ocasión, los compradores son también mexicanos, una nacionalidad que entró con fuerza en el mercado de lujo de Madrid en 2018. En este caso, se trata del Grupo Terralpa, que cuenta ya con media decena de edificios en el centro de Madrid.

Según confirman a El Confidencial desde Logika European Partners, el 'holding' a través del que Hannover y sus socios canalizan el dinero de grandes inversores, ambas operaciones se han cerrado en los dos últimos meses, en medio de la pandemia que ha llevado la compañía a adoptar una posición más conservadora.

Logika ha vendido dos edificios en Madrid, Hermosilla 60 y Núñez de Balboa 3

Hermosilla 60, con proyecto, licencia de obras y varias reservas —cuatro de 13 unidades—, ha sido vendido por unos 11 millones de euros, frente a los 10 millones en que fue adquirido. El comprador, una sociedad de capital mexicano —Residencial Hermosilla 60—, fue constituido a finales de 2020 con un capital de 3.000 euros, y a principios de año realizó una ampliación de capital de 5,8 millones, tal y como consta en el Registro Mercantil. Según explican fuentes de mercado, este tipo de transacciones se suele cerrar con un 50% de capital y un 50% de deuda.

Este edificio, de 2.200 metros de edificabilidad y situado en pleno barrio de Salamanca, fue adquirido por unos 10 millones de euros —sensiblemente por debajo de los 14 millones que se pedían por él en 2016—, lo que supone un precio de repercusión de unos 4.500 euros el metro cuadrado, y aunque la intención de Logika era desarrollar ellos mismo el proyecto, al igual que ha sucedido con otros edificios, no descartaban su venta una vez estuviera aprobada la licencia. Situación que se ha precipitado durante la pandemia.

Dos operaciones en dos meses

En la actualidad, el edificio cuenta con 13 viviendas —y cuatro reservas que se subrogarán al nuevo propietario— distribuidas en cinco plantas. La superficie construida es de algo más de 1.800 metros cuadrados, si bien la edificabilidad total es de algo más de 2.200. Es decir, se pueden construir 400 metros cuadrados más, o lo que es lo mismo, añadir una planta más al inmueble.

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E. Sanz

Apenas un mes después de la venta de Hermosilla 60, Logika European Partners vendía su última posición inmobiliaria en la capital, Núñez de Balboa 3, edificio sobre el que Hannover, sus socios y Single Home contaban con una opción de compra de 21,5 millones de euros, como adelantó El Confidencial. De hecho, el grupo mexicano Terralpa, vehículo fundado por Ramón Hermosilla Gómez-Cuétara, junto a los inversores mexicanos Rodrigo Lebois (Unifin) y José Ramón Liñero (Terrafondo), se ha subrogado a dicha opción de compra, abonando 840.000 euros, según confirman fuentes del sector. Una cifra que habría supuesto para Logika una rentabilidad del 4%.

El edificio en cuestión pertenece a tres inversores venezolanos y el objetivo de Terralpa es ejecutar la compra el próximo mes de marzo, momento a partir del cual pondrá en marcha su propio proyecto de viviendas de lujo: 14 viviendas, todas ellas de más de 200 metros cuadrados y con unos precios por encima de los dos millones de euros cada una.

Se da la circunstancia de que hace un año, Logika vendió a Terralpa el proyecto de Monte Esquinza, que el vehículo de Hannover había adquirido en 2017, movimiento que replicó poco después con el traspaso a un 'family office' español del edificio ubicado en Nicasio Gallego 20, en el barrio de Chamberí, que Logika había adquirido en 2018.

Comprar y vender sin llegar a desarrollar

A diferencia de lo que han realizado otros inversores latinoamericanos como Gran Roque Capital, Italinmuebles o Grupo Impar, que han desarrollado numerosos proyectos de lujo en los barrios de Salamanca y Chamberí y han ido vendiendo cada una de las viviendas de lujo de sus proyectos, la firma en la que participa Christian de Hannover ha optado en estos cuatro años, y casi de manera generalizada, por la compra de edificios muy bien ubicados en la capital, para su posterior venta, generalmente con licencia de obra y con el proyecto aprobado para optimizar el precio de venta y para que al futuro comprador del edificio le resulte más sencillo hacer los cálculos.

"Generalmente, los compradores son inversores que quieren entrar en el mercado de lujo, pero no lo conocen bien. En este sentido, nosotros realizamos el trabajo previo de análisis del edificio, licencias urbanísticas, financiación y comercialización, es decir, asumimos ese riesgo, que no asume quien entra en la fase final de la operación, generalmente, además, subrogándose a la financiación", explican desde Logika.

Terralpa contará con cinco grandes promociones de lujo en el centro de la capital

Por su parte, Terralpa, con este nuevo proyecto, contará con cinco grandes promociones de lujo en la capital, tras Marqués de Salamanca 11 (vendido al 80%), Monte Esquinza 5 (también al 80%), Martínez Campos 19 (al 70%) y Zurbarán 26 (65%), y se consolidará como uno de los principales promotores de vivienda de lujo en el centro de Madrid, tomando el relevo al capital venezolano, que irrumpió con fuerza en 2013 y 2014 en la zona 'prime' de Madrid, con pisos de diseño cuyo precios por metro cuadrado van de los 9.000 a los 20.000 euros.

Una compañía rentable en 2019

¿Sale definitivamente Christian Hannover del mercado residencial en España? Después de cuatro años muy activos en el mercado residencial de lujo en España, y en concreto en Madrid, desde Logika aseguran seguir mirando oportunidades, no solo en Madrid sino también en ciudades más pequeñas, pero con cautela y con una actitud muy conservadora.

A falta de conocer las cuentas de 2020, en 2019, la compañía ya era rentable y generaba beneficios. Según las cuentas correspondientes a 2019 depositadas en el Registro Mercantil, la firma facturó poco más de 200.000 euros —cero en 2018—, mientras que obtuvo un beneficio muy modesto, de apenas 69.000 euros, pero que supone dejar atrás los números rojos en apenas dos años de actividad, ya que en 2018, el ejercicio arrojó pérdidas de 77.000 euros, cuando no facturó ni un euro, frente a los 200.000 del año pasado.

Asimismo, fuentes de la compañía reconocen una rentabilidad media anual de sus proyectos en torno al 28% hasta 2020, ya que con la pandemia, el porcentaje se habría reducido hasta el 12%-13%.