Los Grifols obtienen luz verde para Velázquez 21, su proyecto de lujo de 100 millones

El gran proyecto residencial de lujo de la familia Grifols en la milla de oro de Madrid está a un paso de convertirse en realidad. A través de su socimi Centurion Real Estate, la saga catalana compró por 52 millones de euros en 2019 el edificio situado en la calle Velázquez 21, una auténtica joya en una de las mejores zonas del mercado residencial 'prime' de la capital, cuya venta no estuvo exenta de obstáculos, como adelantó entonces El Confidencial.

Desde entonces, mucho se había especulado sobre el proyecto que se levantaría sobre este edificio histórico. Ahora, las dudas se han despejado, porque el Ayuntamiento de Madrid ha aprobado inicialmente el plan especial sobre este inmueble, que contempla recuperar el uso residencial del edificio —hasta su compra, se usaba como oficinas—, la construcción de dos plantas subterráneas destinadas a aparcamientos, además de mantener el uso comercial en la planta baja y sótano.

Se recuperará el uso residencial del edificio y se construirán dos plantas de aparcamientos

Un proyecto de 10 viviendas de lujo, con dos plazas de garaje cada una, dos locales comerciales y otras 18 plazas de aparcamiento para su venta individualizada, según la documentación consultada por El Confidencial.

Sin duda, Velázquez 21 será uno de los grandes proyectos de lujo de la capital. Las cifras, de hecho, hablan por sí solas, ya que se estiman unos ingresos totales del proyecto de casi 100 millones de euros, de los cuales algo más de 27 millones corresponderán a los espacios comerciales, y 72,7 a la parte residencial, según dicha documentación.

Como publicó El Confidencial, la familia dueña de la farmacéutica Grifols adquirió este edificio, de 6.000 metros cuadrados y seis plantas, por 52,5 millones de euros —casi 8.300 euros el metro cuadrado—, de los cuales 20 millones fueron para los dueños de las Tapicerías Gancedo, propietarios de una parte del edificio, y otros 32 millones, para una veintena de propietarios del resto del inmueble. A esta cifra habrá que sumar otros casi 14 millones de euros en la construcción y obras del edificio, además de otros impuestos y gastos que disparan el coste total del proyecto —adquisición, más construcción, más gastos e impuestos indirectos— a casi 80 millones de euros. Es decir, con estas estimaciones de gastos e ingresos, se calcula un beneficio para la propiedad de unos 20 millones de euros.

Además, según la documentación consultada, el propietario y promotor asegura disponer de fondos propios y capacidad de financiación suficiente para acometer las obras, si bien, "se prevén las preventas necesarias para obtener financiación bancaria del 100% de los costos de obra", recoge la documentación.

No obstante, según las fuentes consultadas, no se descarta que los Grifols decidan alquilar las unidades —tanto residenciales como comerciales— y tener el inmueble en patrimonio.

Diez viviendas de lujo

En junio de 2021, dos años después de la compra del inmueble, la familia Grifols encargó a Impar Managment iniciar la tramitación del plan especial de este edificio histórico para recuperar el uso residencial del edificio e incorporar dos plantas subterráneas destinadas a aparcamiento. Se trata de la empresa técnica del Grupo Impar, promotores con capital latinoamericano y con gran experiencia en el mercado de lujo de la capital, con grandes proyectos como Núñez de Balboa 85, también en el distrito de Salamanca.

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Una vez obtenida luz verde definitiva por parte del Ayuntamiento de Madrid, lo que se espera en los próximos meses, el edificio se someterá a una profunda reforma y rehabilitación integral que se estima que dure 18 meses. Una vez conseguida la licencia, podría arrancar la venta de las viviendas, los locales comerciales y las plazas de garaje. ¿El precio? Según la información consultada, las viviendas podrían rondar los 15.600 euros el metro cuadrado, 16.000 euros en el caso de los locales comerciales.

Los precios de venta rondarán los 15.600 euros el metro cuadrado en el caso de las viviendas

Se da la circunstancia de que este edificio se sitúa justo enfrente de Velázquez 23, otro proyecto residencial de lujo, en este caso de los hermanos Juan y Pedro Alcaraz, fundadores de la empresa de coches de alquiler 'low cost' Godcar, con cuya venta han impulsado sus inversiones inmobiliarias.

Este inmueble, comprado en 2016 a Banco Ceiss por unos 40 millones de euros, fue transformado también en ocho pisos de lujo. Un edificio, según aseguran desde la compañía, vendido al 90% tras la venta del local comercial.

Velázquez 21 es uno de los edificios históricos del Ensanche Este de Madrid, ideado por el urbanista Carlos María de Castro y en el que se ubicaba el actual barrio de Salamanca. El inmueble fue construido en 1904, y fue un encargo de Francisco Sánchez-Pleites, marqués de Frómista, al arquitecto José Espelius Anduaga, con el fin de destinar el piso principal a residencia propia y el resto, incluidos los áticos, a alquiler, según recoge la 'Guía de arquitectura de Madrid', elaborada por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM).

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Este edificio fue pionero en su época porque por primera vez los trasteros se situaban en el semisótano, en lugar de en las habituales buhardillas, reduciendo así las consecuencias de un fortuito incendio. Originariamente, el edificio tenía su entrada principal en el eje del edificio de la fachada a la calle Velázquez y contaba con dos viviendas por planta. Parte de su fachada y el interior de las viviendas se sometieron a varias reformas que cambiaron, en buena medida, su estado original.

Así, por ejemplo, en marzo de 1961 se realizan obras en el interior de los locales de la planta baja y sótano del edificio para la familia Gancedo, donde se ubicaban su famosa tapicería y sus oficinas. A estas obras siguieron varias más en años posteriores, cuya legalización se solicitó en 2005.

Se trata, además, de un edificio protegido de Nivel 1, lo que significa que todos sus elementos son de restauración obligatoria, de ahí que el plan especial proponga, precisamente, "recuperar su esencia original en cuanto al uso y en los elementos que se han ido perdiendo a lo largo del tiempo a través de las diferentes reformas —tanto externas como en los interiores de las viviendas— que se han ido realizando en el edificio".

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Así, por ejemplo, el proyecto propone recuperar la fachada de la planta baja del edificio, así como la decoración del balcón de la planta principal, que también se perdió en la reforma, volviendo a dar unidad a todo el conjunto. Asimismo, se incorporará la entrada al local y al aparcamiento con un diseño acorde a la imagen del edificio.

Por otro lado, también se recupera el espacio original en la cubierta del edificio, "eliminando todos los efectos negativos que crean los añadidos que se construyeron en las sucesivas intervenciones, reorganizando el espacio de forma que no tenga impacto en las fachadas del edificio", recuperando, asimismo, "el carácter señorial de la primera crujía del edificio donde se localizan las estancias principales de la vivienda".

Respecto a las viviendas, "la distribución también recoge el concepto con el que fue diseñado el edificio original, dando a la primera crujía tanto de la calle Velázquez como de la calle Jorge Juan la importancia para acoger los espacios más relevantes de la vivienda, como son los salones y dormitorios principales, dejando que los comedores se apoyen sobre los patios interiores más grandes que se recuperan hasta sótano 1", mientras que "la zona de servicio se mantendrá en la posición en la que se encontraba en el edificio original, en la crujía interior, permitiendo su ventilación e iluminación a través del resto de patios que configuran la edificación".

Dos locales en una de las mejores calles

Además de las 10 viviendas de lujo, el nuevo proyecto de Velázquez 21 pondrá dos locales comerciales en una de las mejores zonas de la capital. Según la propuesta, estos se sitúan en la planta baja y sótano y "se pretende que participen del amplio carácter comercial de la zona, para lo que es necesario dotarlos con conexión directa desde la calle", recoge la documentación.

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Así, por ejemplo, "el local situado en la confluencia de Velázquez con Jorge Juan perderá su acceso en la esquina, recuperando así el estado original del edificio, y se creará una entrada por la calle Velázquez rasgando uno de los huecos en fachada. El otro local con frente a la calle Velázquez necesita de este acceso directo para su funcionamiento, para ello se rasgará otro de los huecos en fachada para crear el acceso, y se realizará una composición general con la recuperación de la fachada original en planta baja y balcón de planta primera que se han perdido en reformas posteriores al estado inicial".

Al igual que sucede con las viviendas, está por ver si el destino de todos estos activos será la venta o el alquiler.

Este será, sin duda, el gran proyecto residencial de la familia Grifols en la capital. Una familia que canaliza sus operaciones inmobiliarias en España a través de la socimi Centurion Real Estate, cabecera a su vez de la firma Aurea, que ciñe sus operaciones al negocio residencial en alquiler y que, hasta esta compra en 2019, concentraba el grueso de sus inversiones en el mercado catalán. Centurion es, junto a Quadriga Real Estate, propietaria del edificio.

Detrás de todas estas sociedades está la firma holandesa Scranton Enterprises, una de las entidades a través de las cuales los Grifols tienen construida su participación en la cotizada del Ibex 35. Según el último informe de gobierno corporativo de Grifols recogido por 'Cinco Días', a través de Scranton Enterprises, algunos miembros de la familia Grifols como Raimon Grifols Roura —uno de los consejeros delegados— y Víctor Grifols Roura —presidente no ejecutivo— ostentan un 8,6% de la farmacéutica.