El duque de Westminster patina otra vez en Madrid: 6 pisos de lujo y 110 plazas de garaje

La familia británica de los Grosvenor vuelve a atragantarse con algunas de sus inversiones inmobiliarias en España. Si a principios de 2013, cuando el mercado inmobiliario español aún no había tocado fondo, Gerald Grosvenor, VI duque de Westminster, decidía reconducir sus inversiones en nuestro país y se veía obligado a vender algunos activos a precios de derribo después de haber invertido en el pico de la burbuja, seis años después, su hijo, Hugh Grosvenor (28 años), el séptimo de la dinastía tras la muerte repentina de su padre en 2016, ha vuelto a patinar con otra inversión en Madrid.

En esta ocasión, su error de cálculo se llama Jorge Juan 53, en pleno barrio de Salamanca, una de las múltiples promociones de lujo que en los tres últimos años han proliferado por la capital, pero cuya venta, según diferentes fuentes consultadas por El Confidencial, no ha ido según lo previsto. De sus seis viviendas, hay dos unidades vendidas y 15 plazas de aparcamiento de un total de 110 a escasos meses de la finalización de la obra.

Considerado como una de las personas más ricas de Reino Unido, el duque de Westminster apostó por este activo inmobiliario después de que fuera descartado por las grandes fortunas latinoamericanas propietarias de los proyectos de lujo más importantes del barrio de Salamanca. "Gran Roque, Italinmueble o Grupo Impar lo estuvieron analizando, pero todos ellos lo descartaron. Finalmente, Grosvenor se quedó con el solar, muy estrecho, y decidió desarrollar un proyecto de seis viviendas de superlujo y, nada más y nada menos, que 110 plazas de aparcamiento distribuidas en seis plantas de sótanos", comenta la misma fuente.

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La venta de las viviendas está siendo mucho más complicada de lo previsto, pero lo que realmente preocupa en el mercado es la dificultad que están encontrando para colocar el centenar de plazas de aparcamiento. Según confirman a este diario varias consultoras que han llevado su comercialización, y tal y como puede comprobarse en su página web, de las seis unidades a la venta solamente han conseguido cerrar la venta de dos de ellas y dos plazas de garaje a un mismo comprador. "10 plazas son para las viviendas y 100 para venta al público".

"Llevan a la venta dos años y nadie las compra. Además, el activo está fuera del perímetro del interés de inversores por el alto precio —11.000 euros el metro cuadrado de las viviendas— y la bajísima rentabilidad. Los usuarios de la zona no quieren comprar una plaza de aparcamiento en una planta -5 o -6, ni los clientes que compran viviendas tener que convivir con 100 clientes que compran plaza y que pasan por el mismo ascensor. Y el problema es que como el edificio es muy estrecho, no se pudieron hacer dos accesos para el 'parking", explica una de las consultoras inmobiliarias que han tenido sobre la mesa el proyecto.

Desde Grosvenor, por su parte, señalan que "el proyecto ahora mismo no está en comercialización, al margen de que algún interesado haya contactado 'off market'. La comercialización se lanzará cuando la construcción de la promoción esté más avanzada".

Otras fuentes aseguran, por el contrario, que la venta sigue en marcha. E insisten en que, "aunque son muy pocas unidades y se ha vendido un tercio de las viviendas, es cierto, llevan ya dos años en el mercado y las viviendas se deberían entregar en el último trimestre del año. Es posible que cuando la promoción esté vendida, como ha sucedido con anterioridad con otros proyectos, sea más fácil vender. Pero también dependerá del momento del ciclo inmobiliario en el que nos encontremos. Y parece que se está desinflando".

Además, apuntan desde una agencia, "van a tener problemas para vender el ático y, sobre todo, con las plazas de garaje que, aunque están a la venta individualmente, la idea de Grosvenor es rentabilizar su inversión en este proyecto vendiendo todas las plazas a un único inversor para que este las alquile. Sin embargo, aún no han logrado un inversor interesado en este producto y la demanda de los vecinos del barrio no ha sido tan fuerte como se esperaba y es un proyecto que tiene el beneficio en el 'parking".

Esta falta de interés se ha traducido ya en una rebaja de precios. Grosvenor lanzó las plazas de garaje a la venta por 70.000 euros, sin embargo, en idealista, hasta hace una semana, se anunciaban por 56.000 euros y ahora el precio ha vuelto a ser rebajado hasta 49.500 euros. Es decir, una rebaja del 30%.

Y añade, "además, al igual que ha sucedido al resto del sector promotor, los costes de construcción se han incrementado un 20%. Hicieron números teniendo en cuenta el crecimiento de las ventas, pero no el de la construcción".

Cuatro proyectos de lujo en Madrid

Grosvenor firmó la compra de este solar, de 820 metros cuadrados con vistas al parque del Retiro, en 2017. Una transacción a la que siguieron otras tres adquisiciones más, como General Arrando, Modesto Lafuente 26 y García de Paredes 4. Todas tienen un denominador común: ubicaciones 'prime' para construir pisos de lujo.

En el caso de Jorge Juan 53, según varios arquitectos consultados por este diario, el principal obstáculo fue levantar de cero un proyecto de superlujo sobre un solar muy estrecho. El proyecto consta de cinco viviendas —una por planta— de entre uno y tres dormitorios —185 metros cuadrados de superficie— y un jardín privado de 640 metros, además de un ático tríplex de 425 metros cuadrados —incluyendo las terrazas— y un precio de 4,5 millones de euros.

"Las viviendas están a la venta en torno a 1,9 millones de euros, pero con la situación actual del mercado, hay muchos potenciales compradores que no están dispuestos a pagar más de 1,2 o 1,4. Los precios han subido mucho, y con mayor oferta en el mercado resulta muy complicado vender a determinados niveles. Además, no debemos olvidar que los venezolanos están ya de salida, aunque están cogiendo su relevo los inversores mexicanos, mientras que a los nacionales les cuesta mucho comprar por encima de determinados precios", añade otra fuente.

Bajo rasante, seis plantas para más de un centenar de plazas de garaje, con acceso por rampa desde la misma calle Jorge Juan. "Todo un privilegio en el barrio de Salamanca, donde las plazas de garaje escasean", recoge la web de Grosvenor, que también destaca cómo "los propietarios de las viviendas tienen acceso directo privado y todos pueden beneficiarse de una dotación de servicios que, a día de hoy, es poco frecuente".

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Y, sin embargo, "que cualquiera pueda acceder al garaje es algo que no gusta a los potenciales compradores de estas viviendas", explican desde otra agencia que conoce de primera mano el proyecto.

Un ático tríplex

La joya de la corona de Jorge Juan 53 es, como sucede en otras promociones de lujo, su ático tríplex, un tipo de vivienda muy poco común en el mercado inmobiliario español y que ocupa las tres últimas plantas del edificio. Consta de cuatro terrazas, dos al jardín y dos exteriores, que suman 90 metros cuadrados, a las que hay que sumar otra terraza en la última planta. El precio, de infarto: unos 13.000 euros por cada uno de sus metros cuadrados.

"El principal inconveniente de los áticos tríplex en general es que el comprador tendrá que adquirir también tres o cuatro plazas de garaje, lo que incrementa sustancialmente su precio", explicaban hace unos meses varios expertos a El Confidencial. Y en Jorge Juan 53, las plazas de garaje se venden a 56.000 euros.

Los orígenes de Grosvenor se remontan al siglo XVII y en la actualidad es uno de los grandes propietarios del suelo de Londres, posee más de 1.500 propiedades en 60 países de casi todos los continentes, mientras que su aterrizaje en España se produjo a finales del siglo pasado. Castellana 280, Serrano 49, Serrano 55, Montalbán 11 o el Parque Omega fueron algunas de sus adquisiciones.

Hugh Grosvenor heredó el título del duque de Westminster y la empresa de su padre tras la muerte repentina de su progenitor, Gerald, en 2016. Bloomberg calcula su fortuna en 11.050 millones de euros, lo que le convierte en el tercer británico más rico.

En España, sus inversiones en los dos últimos años ascienden a 200 millones de euros y, tal y como explicaba en exclusiva a 'Cinco Días' James Raynor, consejero delegado de Grosvenor en Europa, están estudiando oportunidades para invertir otros 100 millones de euros adicionales en los próximos 18 meses. A las cuatro propiedades antes mencionadas para levantar pisos de lujo hay que sumar la propiedad de la mayor finca de caza de España, La Garganta, y un edificio de oficinas en La Moraleja, el edificio MB One, por 80 millones de euros, el pasado mes de abril.

La de Jorge Juan no es, ni ha sido, no obstante, la única promoción en apuros. El grupo inversor de Hong Kong Platinum intentó poner en marcha un proyecto de lujo en General Oraá 9, palacete en el que vivió el dramaturgo Ramón María del Valle-Inclán, sin demasiado éxito. Finalmente, decidió vender el edificio al empresario paraguayo Carlos Gil Ramírez, quien ha llevado a cabo una importante labor de reposicionamiento del activo, desde el cambio de nombre hasta las tipologías de las viviendas, y las calidades, pero sin tocar el precio. Y, por el momento, la estrategia parece haber funcionado. De 12 viviendas, seis ya están vendidas, y desde que arrancó el año ya ha habido cuatro interesados en unificar los áticos —1.500 metros cuadrados—. Una operación que, de cerrarse, podría superar los 20 millones de euros.