El ministerio dice lo que cuesta alquilar en tu calle, pero Idealista dice otra cosa

pUn piso de 55 metros cuadrados por 825 euros en el distrito Centro de Madrid. Otro similar por 800 en Ciutat Vella (Barcelona). Y lo mismo por 600 en Málaga. Aunque parezca mentira, estos precios pueden sonar a absoluta ganga para quien se encuentre ahora en proceso de búsqueda de piso para alquilar. Pero no se hagan ilusiones: si bien se trata de los datos oficiales del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler, elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, no encontrará nada parecido a pie de calle.

En junio de 2020, el entonces ministro de esa cartera, José Luis Ábalos, presentaba este índice como uno de sus proyectos estrella. “Será útil para aplicar políticas que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir precios”, aseguraba. Sin embargo, hasta ahora, esta información no ha servido para frenar la constante escalada.

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Uno de los objetivos de la iniciativa era que, gracias a la mayor transparencia del mercado que este índice aportaría, los inquilinos podrían negociar mejor con sus caseros la renta mensual. Pero el principal problema es que estas cifras siempre llegan con dos años de retraso y, al ritmo que suben los precios, quedan muy lejos de los precios del mercado. Los datos del ministerio, recién actualizados, son de 2021. Se elaboran a partir de la información declarada a efectos tributarios “coincidente con la de la Base de Datos Catastral, efectuada por parte del Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Tributaria, sobre arrendamientos de vivienda habitual”, según indica el propio organismo.

“Este índice no lo utilizamos por una cuestión de desfase”, afirma David Caraballo, director general de Alquiler Seguro. Para asesorar a sus clientes, los propietarios cuentan con su propio índice, que se actualiza cada mes. “La utilidad es bastante nula”, añade Valeria Racu, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid.

En concreto, los precios en Idealista están cerca de un 45% por encima de los que ofrece el índice del ministerio. Así se desprende del análisis de más de 19.000 anuncios que estaban publicados en la plataforma este lunes en cinco provincias donde se concentran algunas de las principales áreas tensionadas, término que se emplea para definir lugares donde los precios suben más rápido y la sobrecarga financiera para los hogares es mayor. Estas provincias son Madrid, Barcelona, Valencia, Baleares y Málaga.

El gráfico anterior muestra, para las principales capitales de esas provincias, cuál es el precio mediano del metro cuadrado en cada distrito según la referencia estatal y cuál es el reflejo de eso mismo en los anuncios publicados en Idealista. Así, mientras que el ministerio marca 15,3 euros para el distrito Centro de Madrid, el mercado va por 24, un 57% más.

"Lo normal es que ese propietario trasvase la oferta al alquiler, pero eso todavía no se ha dado. Estamos en el ojo del huracán"

Sin embargo, no es la capital la que presenta las mayores diferencias en los precios: el distrito de Playa de Palma, en Palma de Mallorca, marca un precio orientativo de nueve euros por metro cuadrado. El precio actual, según Idealista, es de 20, lo que supone una variación del 118%. Por detrás de la ciudad balear se encuentran el distrito de Poblats Marítims, en Valencia, con una diferencia del 115%, y Sant Martí, en Barcelona, con un 102%.

En el otro extremo de la lista se encuentran los distritos madrileños de Moratalaz, Fuencarral y Barajas, donde, si bien el precio del alquiler está por encima del que marca el ministerio, en los tres casos la variación es inferior al 20%. La zona de Ciudad Jardín, en Málaga, es la que presenta menos distancias entre el índice y los precios de mercado. Este distrito aparece en Idealista con un valor de 11 euros el metro cuadrado, mientras el baremo estatal marca 10,2.

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Las diferencias son especialmente grandes también por una cuestión básica. Los datos del ministerio ofrecen información agregada de todos los arrendamientos declarados, sean recientes o de hace una década, lo cual empuja hacia abajo el precio mediano. Precisamente, el hecho de no poder distinguir entre rentas nuevas y de hace varios años aleja este índice de su potencial utilidad negociadora. También es relevante que, cuando se habla de información procedente de los portales inmobiliarios, se trata de precios de oferta, es decir, lo que el propietario quiere obtener por el piso, que no es necesariamente el precio en el que se cierra. En un momento como el actual, con tan poca oferta, es más probable que el propietario cumpla sus expectativas, pero no tiene por qué ser así.

Con todo, los precios no han dejado de crecer desde 2015, según datos del Instituto Nacional de Estadística, y en el arranque del primer trimestre de 2023 la tendencia al alza se ha acelerado: “Estamos hablando de un 10% de subida”, detalla Caraballo, a pesar de la medida del Gobierno para limitar al 2% los incrementos en las cuotas mensuales de los inquilinos que ya tienen contrato, para hacer frente a la escalada del IPC.

“Los portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa juegan un papel muy importante en que los precios sigan subiendo”, asegura Racu. “Al final, tienen su propio interés, y con su forma de comunicar animan a sacar la máxima rentabilidad al sector inmobiliario, sobre todo del alquiler”, opina la representante del sindicato. En el siguiente mapa, puede consultar todos los anuncios disponibles en Idealista en cinco provincias y comparar el valor de cada inmueble con el precio mediano de la sección censal donde está ubicado, según el ministerio.

Caraballo define esta subida como “desnaturalizada”, por la falta de oferta. La subida de tipos de interés provoca que muchos potenciales compradores ya no puedan acceder a una vivienda porque no les dan la hipoteca. “Lo normal es que ese propietario trasvase la oferta al alquiler, pero eso todavía no se ha dado. Estamos en el ojo del huracán”, afirma.

Para Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili y director de la Cátedra Unesco de Vivienda entre 2013 y 2021, hay un problema peor que las diferencias entre los precios del índice estatal y los de mercado: el origen de los datos. Nasarre apunta a los informes que periódicamente publica el sindicato de técnicos de Hacienda, Gestha, en que se estima que cerca de un 40% de los propietarios de viviendas alquiladas no declara estas rentas.

"No es lo mismo si la vivienda está reformada que si no, o si está amueblada o no"

El experto en vivienda, que ha participado en la elaboración del índice que se utiliza en Cataluña, apunta que este es más “adecuado”, ya que toma como principal fuente los depósitos obligatorios de fianza de los alquileres. Pero, además, tiene en cuenta otros factores que afectan al precio, como las características del edificio, si tiene o no ascensor o el estado de la vivienda, entre otros.

“No es lo mismo si la vivienda está reformada que si no, o si está amueblada o no”, añade Caraballo. “Todo esto es mucho más sensible y solo se capta cuando estás en la última milla, como decimos nosotros, cuando estás en el mercado”, remata. De hecho, de los 19.000 anuncios analizados, cerca de un 8,5% tiene un precio inferior al que marca el índice del ministerio para su sección censal. Son minoría, pero es normal que viviendas de menor calidad tengan un precio inferior al mediano de 2021.

Además del objetivo de aportar transparencia a un mercado del que no es fácil obtener información detallada, el ministerio creó este baremo con la intención de utilizarlo para aplicar políticas públicas. De momento, a la espera de que salga la encallada ley de vivienda, estos números no han servido para limitar precios. Pero “o lo cambian, o va a ser un lío”, vaticina Nasarre, muy crítico con los cálculos del ministerio.

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“Si un edificio tiene ascensor, se merecerá poder alquilar a un precio más elevado que otros en su misma zona, y eso es muy difícil captarlo con un índice general como el que tenemos”, explica Nasarre. De esta forma, en su opinión, si el ministerio obliga a no poder superar un precio en un lugar concreto, esto podría desincentivar que, en barrios más humildes, se apueste por rehabilitar vivienda. “Se puede provocar un efecto contrario al deseado: tener barrios permanentemente gentrificados y barrios permanentemente pobres y en mal estado”.

Imposible cumplir la regla del 30%

Existe una cifra consensuada, pero prácticamente inalcanzable para el común de los inquilinos: no destinar más del 30% del sueldo a la cuota de alquiler. El primer borrador de la ley de vivienda ya establecía que, para que una zona se califique de tensionada, se dará la circunstancia de que “la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”.

Por ejemplo, el sueldo mediano bruto en Madrid y Cataluña ronda los 1.900 euros, según el INE. Si para el cálculo del 30% tomamos una estimación del sueldo neto, la cantidad destinada al alquiler en estas regiones no debería superar los 510 euros. Pero la realidad es que lo habitual es que la mensualidad de un piso normal sea de, al menos, el doble de esta cantidad.

“Se están inflando los precios a la vez que suben las hipotecas. Se está radicalizando el mercado de una forma muy parecida a lo que ya pasó hace una década. Tenemos que aprender de ello, ¿no?”, reflexiona Racu. El Sindicato de Inquilinas apunta al “miedo” del PSOE para enfrentarse al lobby inmobiliario: “Si no se hace algo de forma contundente, nos vamos a enfrentar a una crisis muy grande”.

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Metodología

Para hacer la comparativa entre el precio mediano que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el precio de los pisos en Idealista, se descargó la información del portal inmobiliario a fecha de 13 de marzo de 2023 y se calculó el valor mediano del metro cuadrado en cada distrito de las ciudades analizadas (Madrid, Barcelona, Palma, Málaga y Valencia).

En el mapa con información en cuanto a sección censal, se han hecho los mismos cálculos para cada uno de los anuncios publicados obtenidos de la web de Idealista.

El cálculo del sueldo mediano neto se ha hecho restando un 12% a la cantidad bruta que aporta el INE, asumiendo una retención moderada.