¿Condenados a alquilar? La cruda realidad en grandes ciudades y en hogares humildes

En julio de 2021, el 15,9% de los hogares vivía en una vivienda de alquiler en España, un porcentaje que supera en 2,4 puntos la cifra de hace una década, cuando el porcentaje era del 13,5%. En cambio, el 75,2% de los hogares vivía en una vivienda de su propiedad, frente al 78,9% de 2011.

Son datos extraídos de la Encuesta de características esenciales de la población y viviendas, publicada hace unos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que da cuenta del avance del mercado del alquiler frente al retroceso de la propiedad en la última década. A bote pronto, la principal conclusión del estudio es que la población en nuestro país ha comenzado a cambiar de mentalidad y que, poco a poco, el alquiler se abre camino entre los hogares como en el resto de Europa.

Sin embargo, el análisis detallado de los datos permite extraer varias conclusiones. Una de ellas, por ejemplo, es que, posiblemente, muchos hogares viven de alquiler porque no pueden acceder a una vivienda en propiedad, puesto que son muchos los hogares, especialmente en mercados tensionados, en los que se paga más de alquiler que de hipoteca. Otra conclusión es que en los hogares con menor nivel de rentas está más extendido el alquiler.

Muchos hogares viven de alquiler porque no pueden acceder a una vivienda en propiedad

Es decir, ¿quienes viven de alquiler comprarían casa si tuvieran acceso a una hipoteca? y, por otro lado, ¿están condenados los hogares más humildes a vivir de alquiler?

Si echamos un vistazo a los datos a nivel municipal (municipios de más de 50.000 habitantes) observamos que en las zonas más tensionadas —Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares...— el porcentaje de alquilados que pagan más de 700 al mes es superior a los hipotecados con una cuota mensual superior a 700 euros, como se puede apreciar en el mapa inferior.

En Madrid capital, por ejemplo, el 54,4% de las personas que viven de alquiler paga más de 700 euros al mes, mientras que un 29% de hipotecados supera esa cuota mensual. La situación es muy similar en otros municipios madrileños como San Sebastián de los Reyes, Rivas Vaciamadrid, Coslada, Leganés, Getafe y un largo etcétera. Es decir, en buena parte de los municipios madrileños son más los hogares que pagan más de 700 euros de alquiler que de hipoteca.

Y lo mismo sucede en Barcelona y municipios cercanos (haga zoom para ampliar el mapa), la situación se repite también en algunas zonas de Andalucía donde el mercado inmobiliario está más caliente como es el caso de Málaga o Marbella, mientras que en Palma de Mallorca, por ejemplo, el 43% de las personas que viven de alquiler pagan más de 700 euros al mes, frente al 22% de los hogares que pagan más de 700 euros de hipoteca.

En Madrid capital, el 54,4% de los inquilinos paga más de 700 euros al mes, mientras que un 29% de hipotecados supera esa cuota mensual

El balear es, sin duda, uno de los mercados más complicados a nivel residencial. Según los últimos datos de Fotocasa, la vivienda en Baleares ya supera el precio de la burbuja de 2007 en un 25% y el alquiler en un 47%. Unos incrementos que dificultan el acceso a una vivienda a la población local y que han llevado al Gobierno balear a plantear restringir la compra de vivienda a extranjeros no residentes.

Por otro lado, aunque España es un país mayoritariamente de propietarios, también se observan ciertos mercados en los que el alquiler predomina sobre la propiedad. En Ibiza, por ejemplo, uno de los mercados con mayores problemas de acceso a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler, quienes viven alquilados duplican a los hogares hipotecados, y lo mismo sucede en la ciudad de Barcelona. En otros mercados especialmente turísticos, como es el caso de Benidorm, también predominan los alquilados frente a los propietarios.

La historia se repite en Madrid, por ejemplo, donde existe actualmente prácticamente el mismo número de hogares hipotecados (308.343 hogares) que alquilados (302.212 hogares), aunque son mayoría los que tienen una casa en propiedad ya pagada (499.358 hogares). Y es que, a pesar de que Madrid es uno de los mercados con los precios de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, más elevados, siguen ganando quienes prefieren o pueden hipotecarse para comprar casa frente a quienes deciden vivir de alquiler.

Los ingresos y la situación familiar, influyen

Los datos también permiten extraer algunas conclusiones si se analiza la tendencia de los hogares a vivir en alquiler o en propiedad en función del nivel de renta. Así, por ejemplo, si miramos los hogares que pagan más de 700 euros de cuota, sean inquilinos o propietarios, y se combinan los datos con los ingresos mensuales, se extrae otra conclusión, hay mayor propensión a vivir de alquiler en los hogares más humildes, como se puede apreciar en la tabla inferior.

Es decir, a medida que aumenta el rango de ingresos mensuales se amplía el porcentaje de hogares hipotecados, es decir, que puede acceder a una vivienda en propiedad.

Por otro lado, los datos también muestran cómo la situación familiar también influye en la manera de vivir de los hogares. Así, por ejemplo, los porcentajes más elevados de hogares viviendo en alquiler se concentran en aquellos en los que conviven personas que no forman ningún núcleo familiar entre sí (ver tabla inferior)

Un ejemplo claro de esta situación sería, por ejemplo, todos aquellos que comparten piso. También hay elevados porcentajes de alquiler entre núcleos familiares que comparten hogar con otras personas que no forman parte del núcleo familiar o dos o más núcleos familiares. Por ejemplo, familias que viven de alquiler y que subarriendan habitaciones o varias familias que se ven obligadas a compartir piso para poder hacer frente a los elevados alquileres.

Por el contrario, debido a los elevados precios de los alquileres y a los bajos salarios, son pocos quienes pueden permitirse vivir de alquiler sin necesidad de compartir piso, aunque sea con la pareja, mientras que una vez que hay hijos en el hogar, la tendencia de las familias es a vivir en propiedad.

Con estos datos sobre la mesa, la pregunta que flota en el aire parece sencilla, de todos esos hogares que pagan más 700 euros al mes de alquiler, ¿cuántos de ellos preferirían pagar 700 euros de hipoteca y poder acceder a una vivienda en propiedad?

¿Pagar 700 euros de alquiler o 700 de hipoteca?

Según un informe reciente del portal inmobiliario Fotocasa, uno de cada dos inquilinos —tanto potenciales como efectivos— asegura que alquila porque no puede comprar. Es decir, vivir de alquiler no es una decisión vital, sino que muchos inquilinos viven de alquiler porque no les queda otra opción a la hora de independizarse, de tal manera que no hay debate posible porque, simplemente, aunque quisieran comprar, no podrían hacerlo.

De hecho, este informe pone de manifiesto cómo en España el sentimiento de tener una vivienda en propiedad sigue siendo mucho más fuerte que el de vivir en alquiler, lo que no quita para que casi un tercio de los inquilinos asegure vivir de alquiler por razones de movilidad laboral o porque le da mayor flexibilidad y libertad.

Pero, en un mundo ideal, en el que existiera una opción real a la hora de elegir entre propiedad o alquiler, ¿cuál sería el resultado?

No es tanto querer comprar como poder hacerlo, y de entrada, sin ahorros, resulta imposible

"Imaginemos una misma casa, si alquilarla supone pagar 700 euros al mes y la cuota hipotecaria del primer año fuera de 675 euros, la tentación sería la de comparar ambas cantidades y la conclusión inmediata sería que por solo 75 euros más al mes, en lugar de gastar el dinero en un alquiler que no da más derecho que el uso del inmueble, sería mejor invertir en la compra de algo que pasará a formar parte del propio patrimonio", explica Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

La conclusión, sin embargo, no es tan sencilla y Monserrat asegura que "no se puede ni se debe comparar lo que se pagaría por una hipoteca y el alquiler actual, ya que se están analizando dos negocios jurídicos muy diferentes con derechos y obligaciones dispares".

En primer lugar, hay que coger la calculadora y hacer números porque, teniendo en cuenta la situación actual del mercado residencial en España, con los precios de la vivienda por las nubes y las dificultades de financiación, no es tanto querer comprar como poder hacerlo. Y de entrada, sin ahorros, resulta imposible comprar casa.

Imposible comprar sin ahorros

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en España, acceder a una hipoteca no es tarea sencilla. La banca solo concede el 80% del valor de más bajo de compraventa o tasación del inmueble, de tal manera que quien quiera comprar casa necesita tener ahorrado ese 20% que la banca no está dispuesta a financiar, además de un 10% adicional, aproximadamente, para hacer frente a todos los gastos derivados de la compra de una casa y de la firma de la hipoteca —impuestos como el IVA o ITP, notario, gestoría, registro, tasación...—.

Pero pongamos un ejemplo. En las condiciones actuales del mercado, para que el importe de nuestra cuota mensual se sitúe en 700 euros, estaríamos hablando de una hipoteca de unos 148.000 euros —el 70% de un inmueble de unos 211.000 euros—, a 25 años y a un tipo de interés del euríbor + 2,5%. Es decir, de entrada, para poder comprar necesitaríamos unos ahorros de 63.000 euros. Además, teniendo en cuenta los elevados precios de la vivienda, tanto de segunda mano, pero especialmente, de obra nueva, en algunas grandes ciudades puede resultar complicado encontrar una vivienda de poco más de 200.000 euros.

Para poder alquilar una vivienda también es necesario tener ahorros, pero no tantos

Para poder alquilar una vivienda también es necesario tener ahorros, pero no tantos. El desembolso inicial no es tan importante como en el caso de querer comprar, aunque también es significativo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el casero puede pedir un mes de fianza, mientras que si recurrimos a una agencia inmobiliaria habrá que pagarle una mensualidad de comisión, sin olvidar que el alquiler se paga por adelantado.

Así, por ejemplo, para un alquiler de 700 euros, estaríamos hablando de un desembolso inicial de 2.100 euros. Aunque la fianza se recupera al finalizar el contrato, es un gasto adicional a tener en cuenta.

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Por otro lado, tal y como advierte Monserrat, además del importante desembolso inicial, a la hora de comprar una casa y firmar una hipoteca con el banco, se adquieren una serie de "obligaciones complejas a décadas vista y con un riesgo elevado. Por ejemplo, si en un futuro quieres cambiar de casa y estás de alquiler, simplemente con dar el preaviso correspondiente ya podrías mudarte, mientras que con una deuda hipotecaria, el cambio de casa ni es rápido ni posible cuando el mercado inmobiliario está en recesión. Hay que vender al menos por la deuda pendiente, lo cual puede no ser factible a corto o medio plazo", asegura este experto.

De hecho, cuando estalló la burbuja inmobiliaria y los precios de la vivienda comenzaron a caer, muchas familias, ahogadas por la crisis y la hipoteca, descubrieron que la venta de la vivienda no era suficiente para devolver todo el dinero prestado por el banco.

La cuota de la hipoteca suele fluctuar más que el alquiler

A pesar del auge de las hipotecas a tipo fijo en España en los últimos cuatro o cinco años, lo cierto es que son muchas las familias que aún siguen optando por el tipo variable. Y en este caso, otro de los aspectos a tener en cuenta es que la renta de un alquiler suele ser más estable que la cuota de una hipoteca. Basta con echar la vista atrás y ver lo que ha sucedido durante los dos últimos años.

En 2021, el euríbor, principal referencia de las hipotecas variables acariciaba mínimos históricos cerca del -0,5%, mientras que actualmente se encamina al 4%. Una fuerte subida que ha provocado incrementos en la hipoteca entre 300 y 600 euros al mes.

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En el caso del alquiler, aunque actualmente las subidas de precios están limitadas al 2% para aquellos que tengan que renovar sus contratos, lo cierto es que los alquileres suelen ser más estables en el tiempo ya que aunque el boom de precios de los últimos años ha disparado las rentas, ante una subida brusca del alquiler, el inquilino siempre tiene la posibilidad de buscar uno más barato, volver a casa de sus padres o compartir piso.

Sin embargo, dejar de pagar la hipoteca al banco puede tener importantes consecuencias económicas para el hipotecado que pueden acabar, en el peor de los casos, con el embargo de la vivienda por parte del banco. Y si, como sucedió durante la crisis, el banco no consigue cubrir la deuda con la venta de la vivienda, seguirá reclamando al hipotecado la deuda que quede pendiente.

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Por último, y no menos importante, hay que tener en cuenta que cuando se es propietario de una vivienda hay una serie de gastos que no tiene, o no suele tener, un inquilino, como son los gastos de comunidad, derramas —para arreglar fachadas, instalar ascensores o pintar los portales—, así como el pago de determinados impuestos como el de bienes inmuebles (IBI) y el de basuras.

Sin olvidar, por ejemplo, el seguro del hogar o los gastos que hay afrontar, en el caso de las viviendas nuevas, como los costes derivados de dar de alta la luz, el agua o el gas. Además, cuando se compra una vivienda, ésta suele estar totalmente vacía, sin muebles, electrodomésticos y otro tipo de enseres que en muchos casos sí están presentes en muchas viviendas en alquiler.