Que no te la cuelen, no hay agujero legal para una subida del alquiler por encima del 2%

En diciembre de 2022, Alfredo (nombre ficticio) recibió una llamada de su casera en la que le comunicó que, a partir de enero, fecha en la que le tocaba renovar su contrato, la renta se iba a elevar de 650 euros mensuales a 710. Su intención, explica el inquilino, era aplicar el tope del 2% entre los meses de marzo y diciembre de 2022 —es decir, desde que la medida entró en vigor— y prorratear el IPC de enero y febrero, que cifró en un 5%. Además, agregó un 6% más por el IPC de 2021. Un batiburrillo de números que, según los cálculos de la propietaria, equivalían a un incremento de más del 9%. O, lo que es lo mismo, 60 euros más al mes. "Me dijo que, si me negaba, me iba a echar alegando que sus hijos necesitaban el piso, que ya lo había hecho otras veces. Así que acepté", relata.

El caso de Alfredo no es aislado. Tras la última prórroga normativa que prohíbe elevar más de un 2% los alquileres que tengan que actualizar anualmente su renta, son muchos los caseros que, tras el fuerte incremento de la inflación, la energía, la calefacción, en definitiva, el encarecimiento del coste de la vida, buscan agujeros legales para poder aumentar la renta por encima del máximo fijado por el Gobierno. Las tretas son numerosas y, ya sea por desconocimiento o miedo a perder el alquiler, algunos inquilinos acaban por aceptar subidas mayores a las permitidas por ley.

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En este tipo de casos, lo primero que se debe consultar es si el contrato prevé la posibilidad de actualizar el alquiler al IPC o cualquier otro indicador. "Si esta opción no está plasmada en el contrato, no hay nada que hablar", asevera Álvaro García de León, director del área de Inmobiliario en Lener. Ahora bien, el abogado matiza que se trata de una cláusula que se incluye casi siempre. Asimismo, la actualización solo puede ser planteada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, como así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y debe avisarse con un mes de antelación.

1. Aplicar el IPC para enero y febrero de 2022

Como el caso de Alfredo, hay caseros que juegan con los tiempos y proponen una actualización superior al 2% alegando que el tope límite se aprobó en marzo, por lo que suman el IPC prorrateado de enero y febrero. Se trata, sin embargo, de una práctica ilegal. "La norma establece que se debe aplicar la variación del Índice de Garantía de Competitividad —que está capado en el 2%— en el momento de la actualización del contrato, por lo que se entiende que es a anualidades completas. No permite que se pueda modificar la mitad del año basándose en un índice y la otra mitad en otro", razona García de León.

No obstante, el letrado recuerda que sí es posible añadir la actualización del IPC de años anteriores, siempre y cuando no se haya aplicado con anterioridad. En la misma línea se pronuncia Clara Minero, abogada del departamento legal de UHY Fay & Co. "Que haya pasado un año no quita el derecho al propietario para actualizar el contrato con el IPC. Si no lo ha subido en el pasado, puede hacerlo ahora, es acumulativo", subraya.

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2. El contrato solo dura un año y luego subo el alquiler

Otra de las prácticas más habituales es proponer actualizaciones ligadas al IPC (y, por tanto, superiores al 2%) en contratos de alquiler temporales; es decir, cuya duración es menor a un año. En estos casos, el tope del 2% no rige, ya que solo está pensado para alquileres residenciales.

"En Cataluña, por ejemplo, para intentar saltarse la limitación de los precios, muchos arrendadores, quienes habitualmente adaptaban sus contratos a la LAU, empezaron a firmar contratos de once meses para saltarse dicho límite, una práctica que limita al inquilino, ya que no puede empadronarse en esa vivienda, el arrendador debe renovar a nombre de otro arrendatario, el inquilino debe justificar la causa por la ese alquiler es temporal…", explica a El Confidencial Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro.

"Esta práctica supone un mal uso de los alquileres temporales, porque un contrato para que pueda ser de carácter temporal, el inquilino tiene que acreditar la causa de la temporalidad y quedar reflejada en el contrato. Además, el inquilino tiene que demostrar que su residencia habitual está en un domicilio distinto al de la vivienda que está alquilando. Muchos propietarios utilizan esta fórmula del alquiler temporal, con inquilinos que realmente alquilan esa vivienda como su residencia habitual y sin causa demostrada que justifique la temporalidad", destaca José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

En Cataluña, muchos arrendadores empezaron a firmar contratos de once meses para intentar saltarse la limitación de precios

"En estos casos", prosigue, "el inquilino podría quedarse en la vivienda hasta cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica— y este alquiler se transformaría en un alquiler residencial, aunque en el contrato figurase como temporal. El propietario no podría subir la renta en ese tiempo y solo actualizarla como máximo en un 2% (IGC), siempre y cuando figure en el contrato la cláusula de actualización de la renta, lo que no es frecuente. Normalmente, esta cláusula de actualización no se suele recoger en un arrendamiento temporal porque iría en contra de la propia naturaleza del arrendamiento, lo cual provocaría que durante un plazo de cinco o siete años, los arrendadores no podrían actualizar esos arrendamientos simulados y la renta quedaría congelada", añade Zurdo.

En su opinión y en base a su experiencia, este experto ha constatado que "hay propietarios que le hacen creer al inquilino que el contrato solo dura un año y que al año, sin que el propietario alegue que quiere recuperar la vivienda para él o para familiares en primer grado de consanguinidad, que sería la única forma que tiene el arrendador de recuperar la vivienda, le dicen que el contrato ha finalizado y que si quiere seguir tiene que firmar un nuevo contrato donde le subirían la renta y así se saltaría la actualización anual de la renta que sería como máximo del 2%".

Opinión

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Se trata de una práctica ilegal, insisten los expertos. Pero se produce. "Los arrendatarios tienen derecho a prorrogar el arrendamiento firmado por un año hasta cinco o siete años, dependiendo de si su arrendador es una persona física o jurídica. ".

3. Contratos con rentas fuera de mercado

Esta es, en opinión de Carroza, otra de las prácticas comunes, "contratos cuyos precios están fuera de mercado. Es decir, contratos, por ejemplo, de 1.000 euros mensuales, pero a los que se les practica un descuento de, pongamos, 200 euros durante el primer año para al año siguiente subir el alquiler hasta 1.000 euros. Esta práctica la hemos visto en algunos fondos, lo mismo que fijar dos o tres meses de carencia en el pago del alquiler, algo habitual en locales comerciales, pero no en viviendas. Pasados esos dos años, el inquilino paga una renta superior".

4. Actualizar con el IPC porque lo pone en el contrato

La norma de actualizar la renta con el IGC a un máximo del 2% es reciente —marzo de 2015—, de ahí que los expertos aseguren que sea normal que en los contratos de alquiler figure que la renta se actualizará conforme al IPC.

"Sabemos que algunos propietarios alegan frente a los inquilinos que más allá de lo que se haya aprobado, les van a actualizar la renta conforme al último dato del IPC, porque lo pone en el contrato y el inquilino acaba aceptándolo porque piensa, al igual que el arrendador, que lo que vale es lo que figura en el contrato que han firmado ambas partes", asegura el directivo de la Agencia Negociadora del Alquiler.

En estas situaciones, arrendadores y arrendatarios se encuentran desprotegidos y sin la intervención de un profesional que tenga los conocimientos jurídicos necesarios, pueden caer en estos errores.

"Aunque la actualización vía IPC figure en los contratos, cuando el Gobierno aprueba un Real Decreto Ley o el Parlamento aprueba una Ley que modifica las condiciones contractuales, dicha norma rige por encima de los contratos firmados y por lo tanto lo que prevalece es la Ley o la norma última que se acabe de aprobar. En este caso, el arrendador particular está obligado a actualizar la renta de su alquiler con el IGC, es decir, como máximo a un 2%, aunque en el contrato figure que tiene que ser con el IPC", insiste Zurdo.

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5. Resolver anticipadamente el alquiler

Otra de las vías utilizadas también para evitar la actualización es la de intentar recuperar la vivienda arrendada y luego volver a arrendarla por un precio superior. "Por desgracia, algunos inquilinos tragan cuando se les comunica esta necesidad y abandonan la vivienda arrendada antes de tiempo", lamenta Zurdo.

Es una estipulación perfectamente legal, según explican los expertos, porque está regulada en el artículo 9-3 de la LAU, pero para su aplicación deben darse unos requisitos. No valen las necesidades simuladas, que son las que suelen alegar algunos arrendadores.

Estos requisitos son:

• Que conste en el contrato de arrendamiento la posible recuperación de la vivienda si surge una causa de necesidad.
• Que para aplicarla, el arrendamiento deber haber entrado en prórroga, normalmente, pero no siempre, una vez cumplido el primer año de arrendamiento.
• Que la necesidad debe ser cierta y acreditada.
• La necesidad solo puede darse en el arrendador, su cónyuge en casos de separación o divorcio, y en sus ascendientes o descendientes en primer grado de consanguinidad (padres e hijos), incluyendo los adoptados.

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"Es muy frecuente utilizar la figura del hijo como beneficiario de esta necesidad, pero para que sea válida deben cumplirse los requisitos mencionados. Además, para que se dé la necesidad en un hijo se debe demostrar que tiene un trabajo y que hace vida independiente", concluye Zurdo.

6. Mal uso del usufructo

Por otro lado, desde la Agencia Negociadora del Alquiler aseguran que también se suele recurrir a la utilización de la figura del derecho de usufructo para burlar la duración de los arrendamientos, y, por tanto, también, las actualizaciones de renta al 2%.

"El proceder es el siguiente, el titular de una vivienda, cede el usufructo temporal a otra persona física o jurídica (usufructuario) por un tiempo determinado, por ejemplo, por dos años, y este usufructuario alquilaría la vivienda posteriormente por el tiempo de concesión de su usufructo (2 años)". De esta manera se consigue esquivar la ley para realizar un contrato temporal.

7. Alquiler de habitaciones

Por último, otras de las prácticas para saltarse la ley es la de alquilar por habitaciones una vivienda. "Alquilar habitaciones es legal y muy común, especialmente en el caso de estudiantes", indica Antonio Carroza. "Firmas un contrato por el uso de una habitación, existe esa figura jurídica, y no está sujeta a la LAU, sino al Código Civil. Sin embargo, nosotros hemos tenido algún caso de algún arrendador que quería que alquilásemos una vivienda como tres habitaciones, a lo que nos hemos negado, abogando por un contrato regido por la LAU, con clausulas más sencillas y transparentes".

Carroza lamenta que "muchos inquilinos, y también propietarios, por desconocimiento, no están al día de las novedades normativas, y ni siquiera saben que la subida de las rentas está limitada. Otros, en cambio, durante los últimos años no han subido los alquileres a sus inquilinos y ahora se encuentran que con la inflación que soportan pierden poder adquisitivo y no pueden repercutirlo. ¿La solución? La de siempre, sigue siendo necesario sacar más oferta al mercado y dejar de poner trabas a los arrendadores, que son quienes soportan principalmente toda esa intervención sobre el mercado".