"España necesita 50.000 nuevos alquileres al año un 30% por debajo del precio de mercado"

"Gracias por visitar mi perfil". Así saluda el consejero delegado de una de las mayores promotoras de obra nueva de España a todo aquel que visita su perfil de LinkedIn. Francisco Pérez, Paco, rompe moldes. Es una rara avis del sector, donde ha sido prácticamente todo a lo largo de sus 35 años de experiencia. Empezó como gestor de las empresas públicas Regesa (Barcelona) y Promusa (Sant Cugat del Vallès), ha sobrevivido a la crisis de los noventa, a la gran depresión de 2008 y a un banco (Sabadell) en plena crisis financiera. Durante 16 años, fue director general en una empresa familiar (Vertix) y ahora reporta a un fondo oportunista como Oaktree, que le ha confiado los mandos de su inversión en Culmia.

Todo este bagaje le confiere un profundo conocimiento del sector y, sobre todo, una experiencia cada vez más difícil de encontrar en una industria que quedó diezmada tras la crisis de 2008. El consejero delegado de Culmia sabe lo que es trabajar con alta inflación, subidas de tipos, crisis energéticas y guerra en el continente europeo. Quizá por eso también sabe que, en este negocio, la clave está en mirar hacia adelante, al comprador final. Él es quien tiene la respuesta.

PREEGUNTA. Lleva toda la vida en el sector, ha vivido varias crisis. ¿Dónde estamos ahora: ante una crisis, una recesión o en un punto de inflexión?

RESPUESTA. Yo creo que casi todas las crisis han empezado por temas exógenos, de fuera, otra cosa es que nos hayan penalizado más o menos en función de cuáles eran nuestras fortalezas y debilidades. La de los años 90 fue diferente, porque también empezó con la invasión de Irak y todas las repercusiones posteriores, con todos los temas energéticos, pero ahí España no estaba en la Unión Europea, con lo cual podía devaluar, el tipo de interés era de dos dígitos... Por otro lado, había elementos a favor, que eran unas cortes demográficas presionando sobre el mercado de la vivienda de una manera potentísima. Por tanto, yo creo que era una crisis muy distinta. La de 2008 sí que nos impactó de una manera muy importante, pero es verdad que ahí también nuestras debilidades eran otras, ¿no? Demasiado endeudamiento.

P. ¿Y esta cómo nos coge?

R. Como el sector tuvo una corrección tan grande, hubo una criba de todo tejido empresarial. Han quedado muy poquitas empresas grandes familiares, y tiene una producción más pequeña. Costó mucho volver a montar empresas grandes, porque los fondos empezaron a aterriza, a montar estas empresas, en 2014. Entonces, nos ha cogido con un sector más pequeño en producción y volumen, pero mucho más saneado y profesionalizado. Las mismas normas que han venido después de la crisis hacen que muchas tonterías no podamos hacer. ¿Puntos débiles? Subida de materiales y una mano de obra escasa. Te diría que no es un problema solo de mano de obra, sino también de tejido empresarial. Sabemos que las empresas constructoras, al final, tienen detrás un montón de empresas que hacen los oficios, y la crisis de 2008 laminó absolutamente este sector y está costando mucho que crezca. Fíjate que la subida de precios que hemos tenido por la subida de materiales ya tuvo un precedente antes, cuando pasamos de 60.000 a 90.000 viviendas de producción. El sector como que colapsó, porque no había industriales, y cuando lo requerías en una obra, te pedían más dinero.

P. ¿Y desde el punto de vista de la demanda? Ha dicho que en los noventa era un punto a favor.

R. Esto ahora se han invertido, pero que hay que tener en cuenta que en el año 2008 había una producción de 400.000 viviendas y estamos en escasamente 100.000, con lo cual seguimos teniendo más demanda que oferta. Y solo hay que ver un poco la composición de las compraventas de vivienda nueva en España no llega al 20% del total, es decir, un 83% más o menos son viviendas de segunda mano. La gente que quiera comprar vivienda nueva no tiene mucha oferta, porque el sector se ha vuelto pequeño. Tras la crisis de 2008, costó mucho que los grandes sectores urbanísticos volvieran a ponerse en marcha, porque las propiedades que había detrás han cambiado. Tenías sectores de suelo aquí en Madrid importantes, ARPO en Pozuelo, Valgrande en Alcobendas o todos los sectores del sureste, ¿y por qué han tardado tanto en ponerse en marcha? Porque había que recomponer las propiedades. Las empresas hicieron concurso y hasta que eso no ha acabado en manos de nuevos propietarios, han pasado un montón de años.

"Los puntos débiles del sector son la subida de materiales y una mano de obra escasa, un problema de falta de tejido empresarial"

P. ¿Se ha completado del todo?

R. Ahora está prácticamente en un 99% completado. Pero en la medida en que tienes más de un 51% de propietarios que puede tirar de un sector, ese sector tira. Y eso ha permitido que en las áreas metropolitanas más importantes de España, los sectores hayan empezado arrancar, pero ha costado mucho.

P. Le preguntaba al principio: ¿estamos ante una crisis, una recesión o un cambio de ciclo?

R. Estamos en un cambio de ciclo, posiblemente, pero no del sector. Estamos en un cambio de ciclo porque se puso en crisis primero la descentralización que llevó a cabo Occidente con toda la producción y ahora se han puesto en crisis las políticas de crecimiento con energía barata. Por otro lado, en paralelo, todos los temas de buscar las energías verdes han aterrizado mal. El país donde ha aterrizado peor es Alemania, porque había optado por obtener la energía barata de Rusia. Y esto, nos guste o no, nos acaba repercutiendo a todos.

P. ¿Y qué podemos hacer para mitigar los efectos en lo que afecta al inmobiliario?

R. Ya sabemos lo que hay que hacer. Han subido los precios de la construcción el año pasado un 15%, ¿qué hemos tenido que hacer? Estudiar un poco nuestras promociones, ver cómo ajustamos los precios de la construcción y ver qué parte de esa subida podíamos repercutir en el precio de venta. Esto ha hecho que en 2022 hayamos ralentizado un poco nuestras ventas comerciales, nosotros mismos paramos de comercializar para ver dónde estábamos. Si no sabes dónde estás, ¿cómo vas a acabar en costes una producción? Cómo funciona esto. Normalmente te piden un 40% de precomercialización, la obra va a durar dos años, por lo tanto, sabemos que ese 60% que nos queda no lo queremos vender de forma inmediata, queremos ver si la evolución del mercado nos permite recuperar algo de precio, para intentar mitigar la subida de costes, con lo cual, le damos un ritmo de ventas sobre plano que nos permita comercializar en dos años. Si empecé dos años atrás, afronto el año 2023, como mucho, con un 30% de las promociones por vender Lo que tengo que cuidar ahora es no llevar un ritmo demasiado rápido. Si voy a lanzar este año 1.400 viviendas, he de prever que llegaré al 40% de las preventas para que me den financiación un poco más tarde, y eso va a ralentizar un poco todo mi proceso.

"En 2022, ralentizamos nuestra comercialización para ver dónde estábamos. Si no sabes dónde estás, ¿cómo vas a acabar en costes?"

P. Entonces, si he entendido bien, el año rojo ahora mismo no es 2022, ni 2023. ¿Sería 2024?

R. Pero no es un año rojo para nosotros, es un año que sabemos que va a ir más lento. Y dices, ¿puedes evaluarme como va esa lentitud? Estamos todos con unos ritmos de venta sobre plano que han bajado entre un 15% y un 20%. Esto se nota enseguida, porque tú ves los leads, la gente que mira, que quiere comprar. Y si te bajan los leads, te bajarán las ventas, y ese embudo, que te lleva a las ventas sobre plano, ha bajado entre un 15% y un 20%.

P. ¿Entonces, están controlando la oferta?

R. A ver, estamos controlando que nuestra oferta lleve el ritmo que consideramos adecuado.

P. ¿Y cuánto tiempo puede aguantar eso la industria?

R. Puedo aguantarlo años. No hay problema. ¿Por qué? Porque ni los grandes ni los pequeños tienen suelo comprado con deuda.

"Estamos todos con unos ritmos de venta sobre plano que han bajado entre un 15% y un 20%"

P. Sí, pero al final, tienen que producir, tienen que vender casas.

R. Sí, pero fíjate, hemos mantenido nuestro ritmo de lanzamientos, no lo hemos bajado, porque nuestro cuello de botella muchas veces es el suelo y la gestión de ese suelo. Todas las empresas grandes tenemos suelo para hacer entre 15.000 y 10.000 viviendas. Nosotros vamos a lanzar 1.400 viviendas este año 2023 y en el tubo de proyectos en distintas fases construcción, tenemos 6.000 más o menos. Tenemos cuatro veces lo que lanzamos en un año.

P. ¿Y caída de precio? Es la pregunta del millón.

R. En términos nominales no van a caer, en términos reales, si descuentas inflación, sí. Sobre todo, lo que sí va a caer en términos reales es en el año 2023, porque el precio podrá crecer entre un 1,5% y un 3%, pero la inflación estará por encima. Por lo tanto, crecerá en términos nominales, pero en términos reales, estará por debajo.

P. Y a futuro, ¿no ve que vaya a caer en términos nominales?

R. No.

P. ¿Por qué?

R. Por lo mismo, por tamaño de mercado, porque los tipos de interés tampoco pensamos que vayan a desbocarse...

P. Los swaps sobre el euríbor apuntan a un 3%, más el diferencial del banco, vamos hacia hipotecas al 4,5%-5%, que no es ninguna barbaridad, pero cambian por completo la foto.

R. Pero de momento eso no ha pasado. La Caixa dijo, ¡podemos llegar hasta el cinco!, pero estamos en el tres y pico. Entonces, bueno, va a impactar un poco, pero no va a tener una gran repercusión en el mercado, en el nuestro, en el de vivienda nueva.

P. No me ha dicho el año rojo, ¿2025?

R. ¿Para el sector? Es que, hoy por hoy, si quieres te engaño. Es que no lo sabe nadie. Yo creo que los seis primeros meses de este año son los que se esperan peores. Es la tendencia que estamos viendo. La gente que ha comprado ya sobre plano, ha pagado el 10% y está pagando el otro 10%, mira lo que le cuesta pagar la cuota de alquiler donde vive y lo que le cuesta la hipoteca y ve que es más barato. Los alquileres están subiendo. Nosotros no estamos teniendo, ni nosotros ni nadie, problemas de venta sobre el plano. Se te puede caer una venta por fallecimientos o divorcios, pero si no, no.

P. ¿Espera que haya fusiones o compras? En el sector llevan tiempo mirándose unos a otros.

R. No lo creo. Si no las ha habido ya. Es muy difícil comprar cuando estás en bolsa y quieres comprar una empresa que no lo está, ¿cómo te valoras? Todos los problemas han venido por ahí. Uno decía: mi valoración NAV [valor neto de los activos] es 1.000 millones, y la tuya, 500 millones. Bueno, pues te compro por los 500 y una parte te la voy a pagar en acciones de la compañía. Entonces, tú dices: no, no, tus acciones en el mercado valen un 30% menos. No se han puesto de acuerdo. Es imposible ponerse de acuerdo, excepto que las compras sean dinero y nadie ha querido comprar ninguna gran promotora con dinero.

"No creo que vaya a haber fusiones, si no las ha habido ya. Es muy difícil cuando estás en bolsa y quieres una empresa que no lo está"

P. ¿Pero ahora no puede cambiar?

R. Ahora pasará más todavía. Porque, mira, ¿nosotros en qué posición estamos? Compradora. ¿Por qué? Porque llevamos dos años. Normalmente el ciclo del capital oportunista que entra en una promotora quiere estar siete años y salir cuando entre un capital de largo plazo. Esto es un poco lo que todo el mundo estaba esperando. Entonces, nosotros estamos todavía en la fase inicial, y por lo tanto, compraremos buenas oportunidades. ¿Con la misma TIR [rentabilidad] que compramos hace un año? No. En previsión de que el mercado esté un poco más complicado, exigiremos una TIR más alta. ¿Y qué está pasando? Que aquellos que están intentando salir y vender suelos, como no tienen deuda, tienen unas expectativas de venta de ese suelo, no me lo venden.

R. ¿Hasta cuándo pueden aguantar así?

R. Tendrán que tomar otras decisiones. Hay alguna promotora que quiso venderse y no se ha vendido. ¿Y qué ha hecho? Coger las promociones y desarrollarlas.

R. Liquidación ordenada.

R. Liquidación ordenada. Normalmente, la gente se cree que las promotoras son una zódiac y son un transatlántico. Tú a un trasatlántico no le puedes decir: oye, mira, quiero que me atraques allí mañana. Uf, no va a poder ser, porque yo voy a 20 nudos y me cuesta mucho virar. Por lo tanto, las decisiones son complicadas y son largas. ¿Tendrán muchos problemas algunas de estas que quieren salir? No, simplemente harán una salida ordenada, promocionando, y si tienen restos de suelo, al final, venderlos.

"La gente se cree que las promotoras son una zódiac y son un transatlántico. Las decisiones son complicadas y lleva tiempo tomarlas"

P. ¿Y las familiares?

R. Estas no están teniendo problemas. Pregúntales, yo que me he preocupado un poco de preguntarles, te quedarías... Muchas de ellas y tienen suelo comprado para los próximos 10 años, ¡para los próximos 10 años! Se han espabilado. Si antes les dejaba el banco dinero para comprar suelo, ahora tienen pequeños family offices que confían en ellos. Conozco casos de gente que antes tenía a una caja como socio y le pregunto: ¿qué has hecho? Disminuir mi tamaño y tengo tres family offices que en cada ciclo de promoción invierten conmigo. Yo meto un 20% y cobro por la gestión. Y el tejido se ha reconstituido. Todos estos se han ido quedando un local, otro, otro y tienen dos patas la patrimonial y la promotora. Éste me decía: tengo cinco locales grandes alquilados a Mercadona, más un resto de otros locales, más pisitos, más tres o cuatro oficinas. Y el tejido de este sector, el pequeño y mediano, se ha reconstituido así.

P. ¿Cuáles son los principales cambios que ha visto en la industria en sus 35 años de experiencia?

R. Yo, cada salto de piedra que he dado, miro detrás, y ya no tengo piedra. Ya solo puedo ir saltando hacia adelante, hacia atrás no podría. Fíjate, hubo una época donde hubo un montón de empresas públicas. Regesa era una empresa muy grande, del área metropolitana de Barcelona, que hacía rehabilitación urbana. Entonces, la gente te lloraba porque la ibas a cambiar de vivienda, y cuando la cambiabas, te lloraba, y esto lo he vivido personalmente, gente que tenía ochenta y pico de años te lloraba porque iban a vivir en un piso donde no se imaginaba que iban a vivir en su vida. Y ya, si no teníamos cosas suficientes para complicarnos la vida, el Ayuntamiento de Barcelona nos propuso irnos a Sarajevo y estuvimos en Sarajevo y rehabilitamos 2.000 viviendas, pero la patología era distinta. Era bomba de mortero. Fue una experiencia espectacular. Una ciudad de Europa bombardeada en pleno siglo 20. Te quedas...

"Las empresas familiares se han espabilado. Tienen suelo para 10 años y pequeños 'family offices' que confían en ellos financian sus proyectos"

P. ¿Por qué les mandó allí el ayuntamiento?

R. Aterrizamos en el 97, porque algunas de las ciudades europeas más importantes se pusieron de acuerdo en distribuirse los proyectos de rehabilitación de la ex Yugoslavia. Y en Sarajevo, especialmente, aterrizaron seis o siete ciudades, y Barcelona fue una de ellas, que se volcó con la Unión Europea subvencionando.

P. ¿Ve alguna semejanza con Ucrania?

R. Tiene que acabar la guerra para que se puede hacer. A nosotros nos lo propusieron y lo hicimos. Esto era [Pasqual] Maragall, que era un tío súper especial, cogió, se llevó a todos los empresarios allá, a un Holiday Inn que no tenía ni luz, se los llevó a dormir allí y les dijo: tenéis que invertir aquí.

P. ¿Le tocó el corazón a Maragall?

R. Maragall era así, ¡mira lo que hizo con Barcelona! El cambio de Barcelona no solo fueron los Juegos Olímpicos. El cambio de Barcelona fue transformar todos los barrios, uno tras otro, hasta el más chungo. Y luego sí, luego los Juegos Olímpicos, las infraestructuras y todo lo demás. ¡Había un equipo! Coincidió gente de talento en un momento determinado, con ganas e implicados. Y esto se ha ido diluyendo en las instituciones. Confluyeron un montón de personas con mucho talento que en aquellos años decidió dedicarse a las cosas públicas.

"El cambio de Barcelona no solo fueron los Juegos Olímpicos, fue transformar todos los barrios, uno tras otro, hasta el más chungo"

P. Salvando las distancias, ahora tenemos un montón de fondos europeos para rehabilitar las ciudades y no se está haciendo.

R. No es fácil. Destinar 6.000 millones a rehabilitación cuando dependes de convencer a toda una comunidad de vecinos y, además, tienen que pagarse ellos el proyecto de arquitecto para saber si les darán la subvención. Compensa hacerlo, pero tú vete allí y dile a la comunidad de vecinos que tiene que poner 30.000 euros y los recuperará en ahorros en los próximos no sé cuántos años. Podrían haberse apoyado en las propiedades verticales, edificios donde no se ha hecho la división horizontal. Entonces, si yo soy un propietario y tengo un edificio entero, y lo dedico a alquiler, posiblemente me interesarían estas subvenciones. Pero, si por otro lado me dicen que están sacando una ley de control de alquileres, digo: espera, espera. ¿Voy a invertir no sé cuánto en esta parte de la subvención y luego me van a decir que si esta es una zona tensa y me van a controlar los alquileres?

P. Hay quien dice que la ley no va a salir.

R. Bueno, pero si tú estás aquí oyendo la música, dices: primero, a ver qué pasa.

P. ¿Qué es peor, la inseguridad que produce la continua amenaza de la ley o los parches que se van poniendo por el camino, como el tope del 2% al incremento de rentas?

R. No estará tan consensuada cuando seguimos así. La ley decía muchas cosas y algunas pueden tener sentido incluso, pero otras... Decía, regularemos el mercado para los grandes tenedores. Eso es un 5% del mercado. ¿Vas a hacer una ley para el 5% del mercado? Entonces, ¿qué ocurre? Que ahora están diciendo: no, no, el control de alquiler tiene que ser para el 100%. ¿Qué dice toda la literatura académica que ha estudiado todos los controles de actividades desde finales de la Segunda Guerra Mundial? Que los controles de actividades a largo plazo no han funcionado, ha habido una restricción del mercado, subida de precios y demás. Te pueden funcionar parcialmente, es decir, tengo una situación excepcional y ante esa situación excepcional pongo unos límites, pero lo acoto. Si yo pongo una ley que lo que me hace es definir zonas tensas y en esas zonas tensas le pongo un tope a los alquileres de forma permanente, no funciona.

P. Son la promotora que más está apostando por la vivienda pública. Han ido a todas las licitaciones.

R. Porque aquí en España el crecimiento todavía es exponencial. Tenemos un 1,5% de vivienda social y asequible, incluyendo lo de ayuntamientos, comunidades autónomas y algo del tercer sector. En Europa la media es un 13%. Entonces, el crecimiento que puede haber es muy importante. Y si esto ha tenido mucho sentido en Europa, porque no lo va a tener aquí.

P. Lo tendrá, pero luego Barcelona o Madrid lanzan sus planes de alquiler asequible y apenas se presenta nadie, y tampoco se ve a muchas administraciones lanzando concursos.

R. Los verás ahora, porque ahora han repartido los 1.000 millones de euros que iban para vivienda asequible entre las comunidades autónomas, para que lancen los proyectos. Valencia ha salido ya, va a salir Málaga seguro como ciudad, va a salir Zaragoza y van a salir a todas las comunidades autónomas. Hay dinero para 20.000 viviendas y van a salir los concursos. Otra cosa es que realmente estén bien pensados para que invierta la iniciativa privada. Dan subvenciones de como mucho 50.000 euros por vivienda.

"Ahora, todas las CCAA y ayuntamientos van a empezar a lanzar planes de alquiler asequible. Hay dinero para 20.000 viviendas"

P. ¿Por qué no ha habido más apetito entre las empresas por los planes de Madrid y Barcelona?

R. Uno, porque requiere un poco de especialización. Ten en cuenta que la producción de vivienda protegida está casi en manos de los privados, la administración pública hace poquísimo. Hacer vivienda protegida, con precios justitos y demás cuestiones, hay que saber hacerla, más la dificultad que tiene un proyecto grande. Nosotros llevamos mucho tiempo estudiándolo. Esto requiere un promotor, un constructor, un gestor de alquileres experto y una entidad financiera que se crea el proyecto ¿Qué ventaja tiene entonces? Que con la economía de escala de nuestra empresa, podemos meternos en proyectos muy grandes en los que no hemos tenido que hacer grandes inversiones. El lote 3 del Plan VIVE son 1.763 viviendas [que se ha adjudicado Culmia], si me voy al mercado, busco suelo en gestión, lo compro, me pongo a gestionarlo urbanísticamente, ¿cuántos años tardo?

P. Si ese guion se cumple, ¿veremos alianzas más o menos estables entre promotores, constructores, gestoras y bancos?

R. Debería. Ten en cuenta que nosotros no nos vamos a quedar 60 años gestionando esto. Nosotros queremos hacer nuestro papel y salir en un momento determinado y que se quede un institucional de largo recorrido. Tendremos que ir saliendo, si no, nuestra deuda nos impedirá hacer más cosas. Y esa es una de las cosas que habrá que entender, que hay una serie de agentes que hacen papeles distintos. Nosotros somos promotores, está el constructor, el gestor del alquiler, la entidad financiera. Y tendría que haber entrado ya el Banco Europeo de Inversiones hace tiempo.

"Hacer vivienda protegida, con precios justitos y demás cuestiones, requiere un poco de especialización, hay que saber hacerla"

P. ¿No lo tenía ya aprobado?

R. Bueno, pero no ha sido capaz de llegar a plazo y hacer una oferta razonable. Yo creo que el BEI y el ICO acabarán entrando. Pero es verdad que esto requiere un expertise que aquí no hay. Tú te vas a Europa y hay un tercer sector que se dedica a esto, son empresas, cooperativas, empresas sociales que tienen una experiencia que aquí no tiene nadie, cuatro fundaciones pequeñitas que han hecho una labor muy encomiable, pero poco más. Entonces, no tienes escala, y esto se trata de escalarlo, que hagamos 20.000 viviendas al año. ¡Si es que los expertos dicen que en España deberían hacerse 50.000 viviendas! El tamaño de todo el sector son 100.000 y 50.000 viviendas nuevas tendrían que ser asequibles. Es imposible.

P. Si su negocio está en hacer escalable la apuesta por la vivienda asequible, ¿van a ir a todas las licitaciones?

R. No, a todo no, a lo que tenga sentido. Nosotros hemos hecho una cosa, hemos ido al final de la cadena y hemos ido a ver a los institucionales y hemos dicho: oye, institucionales, aseguradoras, ¿vendríais aquí? Y si nos han dicho, iríamos. Vale, sabemos que podemos trabajar, porque al final del camino habrá un institucional. Entonces, cuando se haga un concurso, nosotros ya iremos al institucional y le diremos: vendrías aquí. Y si nos dice que no, no iremos.

"En Europa, hay tercer sector, empresas sociales y cooperativas, que se dedica a alquiler asequible. Aquí hay cuatro fundaciones y poco más"

P. De esas 20.000 viviendas, ¿qué porcentaje le gustaría tener en Culmia?

R. Ahora tenemos 1.763 del lote 3 del VIVE, 1.140 del lote cuatro y nos hemos presentado a 2.200 del Ayuntamiento de Madrid, que nos pueden adjudicar como mucho dos lotes, unas 800. Eso te da unas 3.700 viviendas. Nuestro ideal, si conseguimos escalarlo, sería como mínimo cada año tener entre 2.000 y 30.00 viviendas. Va a ser complicado, también porque la administración tiene que ir suministrando suelo, y no está siendo muy dinámica.

P. ¿Qué es vivienda asequible en un país con 1.500 euros al mes como sueldo más común?

R. En Europa, vivienda asequible es aquella que está entre un 25% y un 30% por debajo del precio de mercado. Lo nuestro no es vivienda social, es asequible. Vivienda social es entre 200 y 300 euros al mes. La nuestra, por ejemplo, la moda del lote 3 está entre 400 y pico y 600 y pico euros. Pero nuestro papel no es hacer vivienda social, no la vamos a hacer nunca, la tiene que hacer la Administración. Si los expertos del ministerio te dicen que habría que hacer unas 50.000 viviendas al año como plan de choque y el plan director dice que cada vivienda cuesta 115.000 euros, eso te da que habría que invertir 6.000 millones al año para vivienda asequible. En el presupuesto de 2022 eran 3.400 millones, las comunidades de sus presupuestos aportan otros mil millones, ya tenemos 4.000 millones para hacer políticas de vivienda. Si solo para asequible se necesitan 6.000 millones, la cuenta no cuadra. Para que la inversión la hagamos nosotros, ¿cuál es la barrera? A partir de 8,5 euros metro útil de precio de alquiler, la iniciativa privada no necesita ayudas; por abajo, necesita ayudas. Los Next están pensados para dar ayudas hasta 50.000 euros por vivienda.

P. ¿Cometió un error España dando tanto dinero a la vivienda protegida en propiedad?

R. No, en su momento. El error fue que a medida que se anularon las desgravaciones fiscales, no se mantuvieron esas cantidades en políticas activas de viviendas. Por ejemplo, en el año 2010, hubo desgravaciones fiscales por 400 millones, el Estado dejó de ingresar 400 millones. Al año siguiente ya no fueron 400, sino 300. Había 100 millones que el Estado tenía que haber dedicado a políticas de vivienda, haber hecho una traslación hacia políticas activas de vivienda.

P. ¿Qué papel va a jugar el suelo en esta crisis?

R. Creo que este es uno de los problemas que vamos a tener. Lo que te decía de la recomposición de los actores tras la crisis de 2008, ha hecho que Barcelona debe tener suelo en gestión para 70.000 viviendas y Madrid para 160.000. Pero hay que pensar cuál va a ser la continuidad de todo eso. ¿Quién está pensando en ello? ¿Ya es suficiente con lo que tenemos, estamos seguros? Y si no estamos seguros, ¿dónde se necesita más? La Administración, ahora, ha perdido un poco ese papel de motor que yo he visto otras veces. El papel motor conlleva ser un agente activo, eso es en muchos casos pasar de la compensación a la cooperación, tirar tú adelante del planeamiento. ¿Cuántas viviendas nuevas se hacen en Madrid comunidad al año, unas 20.000? Estamos hablando de que hay suelo para 160.000 viviendas en estos momentos, hay para unos cuantos años. Pero hay que pensar en los siguientes, porque en este sector el suelo se acaba muy rápido. Si nosotros, para lanzar 1.500 hemos de multiplicar por cuatro, estar trabajando en un tubo de 6000. Lo mismo pasa desde el punto de vista de la planificación urbana.

"La Administración, ahora, ha perdido un poco ese papel de motor que yo he visto otras veces. El papel motor conlleva ser un agente activo"

P. ¿Qué equilibrio les gustaría tener en Culmia entre promoción para venta (BTS), para alquiler (BTR) y vivienda asequible?

R. Tenemos más o menos un 35% de nuestra actividad en BTR, y en el tubo éste de las 6000 viviendas debemos estar en un 20%. Nos gustaría más, pero hoy por hoy tampoco tenemos en nuestro porfolio.

P. ¿Ahí está incluido el plan VIVE?

R. No, asequible al margen. Nosotros diferenciamos cuatro actividades: build to sell, build to rent, asequible y gestión de suelo, tenemos mucho suelo en gestión. Ahora, BTR es un 35% y en BTS estamos en un 65% más o menos.

P. ¿Cuánto le gustaría que llegara a representar la asequible?

R. En estos momentos es muy importante para nosotros, deberíamos tener unas 2.000 viviendas año. Al final fíjate que podría acabar siendo casi el 50% de nuestra producción de viviendas, pero eso tenemos que verlo, ver qué concursos salen, en qué condiciones. Hoy es un mercado muy inmaduro. Nos da protección, el cliente está garantizado, pero lo único es que todo lo hemos de hacer muy bien, si no lo hacemos muy bien...

"La vivienda de alquiler asequible podría acabar siendo casi el 50% de nuestra producción de viviendas, pero eso tenemos que verlo"

P. ¿Cómo afecta la subida de tipos a este modelo?

R. Lo que ha afectado es sobre todo pensando en la salida de los institucionales del final. Si tú pensabas meterte en un proyecto de vivienda asequible con endeudamiento cuando el tipo de interés era cero, ahora que el tipo de interés se te va al 3%, ya no te funciona. ¿Y a quién le funciona? Al que tiene el capital, una aseguradora que tiene que remunerar a los pensionistas de Wisconsin durante los próximos 20 años y una parte se ha comprometido a pagarla al 2%. Se mete en un proyecto de asequible aquí en España, se lo queda durante los próximos 60 años, sabe que ese proyecto le va a dar un 3,2%, y piensa: con la experiencia que tengo en todo el mundo, muy mal lo tengo que hacer para que no le remunere yo a los pensionistas de Wisconsin y me quede un uno y pico. ¡Ostras! Pero todo eso es muy justito. Sí, muy justito, pero es así como funciona. ¿Y eso ha funcionado en Europa? Sí, ha funcionado en Europa, y hemos de ser capaces de hacerlo funcionar aquí nosotros.

P. ¿Podremos?

R. Para eso, la industrialización es muy importante, porque te da garantía de que no vas a tener un precio más barato, pero sí más estable. Y el industrializado, tiene otra parte súper importante: la transformación del sector va a ir por ahí. Lo que nos está pidiendo Europa con los fondos Next Generation no es pasar la crisis de la pandemia, sino que transformemos el sector. Nosotros decimos: se puede hacer vivienda asequible industrializada. No es más barata, te va a costar lo mismo, pero vas a transformar una industria, porque hoy nuestro sector tiene un problema, que los jóvenes no quieren trabajar en la construcción, donde sí van a querer trabajar es en una industria distinta, yéndose a una nave, con todo totalmente mecanizado, donde van montando una vivienda en 2D, donde puedes incorporar a las mujeres. Lo importante del asequible es que detrás hay una industria que se tiene que acabar de montar y donde es muy importante la administración, porque se trata de tener unas condiciones para que puedas industrializar.

"Si pensabas meterte en un proyecto de vivienda asequible con endeudamiento cuando el interés era cero, ahora que se te va al 3%, no te funciona"

P. ¿Cuál es el perfil de deuda de Culmia?

R. Poco, nosotros somos una empresa nueva. Si se mira la deuda neta sobre existencias debe estar en un 17%. Tenemos poco, es normal, llevamos dos años. Pero claro, cada proyecto de estos son 200 millones, la inversión del lote tres son 225 millones. Empiezas a juntar proyectos de estos...

P. Si se necesita tanto pulmón, ¿tampoco puede entrar cualquiera en esta industria?

R. Bueno, no. Ahí, lo que ha hecho el Ayuntamiento de Madrid es distinto, ha hecho paquetes más pequeños y te puedes encontrar con algún promotor más pequeño. El proyecto del Ayuntamiento de Madrid es muy nórdico, es una cosa muy avanzada socialmente, ha cogido su suelo libre, no protegido, y ha dicho: yo voy a hacer una política para, en una serie de zonas, tener vivienda por debajo de mercado. Es decir, si en la zona de Retiro el precio del alquiler son 3.000 euros vivienda, yo voy a sacarlo a 1.200, quiero hacer lo que hacen los nórdicos, que es compensar zonas. Como política de vivienda, es muy avanzado. Porque ese suelo, que es libre, lo podían vender a quien les diera la gana al precio que les diera la gana. Pero han dicho: voy a hacer vivienda en alquiler.

P. ¿Se plantean entrar en nuevos segmentos?

R. Sí, pero siempre buscando un poco esa salida. Siempre miramos al final del camino. Estamos haciendo en estos momentos una residencia de la tercera edad en Barcelona. ¿Qué hemos hecho? Lo primero, hacer un proyecto adaptado a las nuevas situaciones de las residencias después del covid. En segundo lugar, hemos buscado un operador internacional de primer nivel que nos permitiera venderle a un family office grande con un contrato de alquiler. Todo este proceso, si lo tenemos muy claro, lo hacemos. Si no, no lo hacemos. Meternos en un senior living, si lo tenemos claro todo el proceso, lo haremos. Hemos tenido ofertas para hacer algunas cosas y no las hemos visto del todo. Tenemos un proyecto para hacer con coliving y veremos si encontramos el inversor final.

P. Cataluña, ¿ha perdido un tren? Antes hablaba de la época de Maragall.

R. No, para bien o para mal, cuesta mucho ganar y cuesta mucho perder. Sí que se han perdido cosas. Pero explicarle el mercado inmobiliario español a un extranjero es muy fácil. Le pregunta, ¿qué te interesa? Me interesa Madrid y el área metropolitana de Barcelona. ¿Por qué?, porque la siguiente comunidad autónoma detrás de Cataluña tiene una renta per cápita un 25%. Olvídate del País Vasco y Navarra, que es un mercado muy pequeñito. Y Madrid está un 35% por encima. Es verdad que Barcelona ha metido muchos palos en las ruedas y si no dejas hacer hoteles, ni residencias de estudiantes, si metes el 30% de vivienda protegida en suelo urbano, si metes que a los okupas les tienes que dar un alquiler social durante siete años..., todo eso el inversor se lo va mirando. Pero, si tú eres un inversor internacional, que sabes que el precio medio de Madrid y Barcelona de alquiler está por encima de 14 euros, que se puede poner hasta en 20 euros, que comprar te cuesta 3000 y pico de euros..., vas a ese mercado, porque la rentabilidad que da va a ser interesante, y si no lo veo bien, cojo y vendo. Poco me puedo equivocar.

P. ¿No teme un sorpaso de Málaga?

R. No. Málaga es una gran ciudad, con un alcalde magnífico, que lleva una trayectoria, pero tiene trabajo todavía por delante. Y lo saben y lo tienen reflejado en sus documentos.