Financiación, retrasos en las licencias... Los retos de industrializar la construcción

La construcción sigue siendo uno de los motores más importantes de la economía española. Con una caída en su actividad del 12,5% en 2020 por la pandemia, su peso en el PIB llegó a alcanzar entre el 10% y el 12% antes de la recesión de 2008, pero la crisis financiera e hipotecaria supuso un mazazo para un sector que ahora representa el 7% del PIB. Aunque entre los años 2014 y 2018 la construcción duplicó el crecimiento de otros sectores, como la industria y los servicios, ahora afronta una nueva etapa de recuperación con algunas asignaturas pendientes en digitalización, innovación y sostenibilidad.

Una de las propuestas más avanzadas para revolucionar la construcción de viviendas y edificios es implementar soluciones industriales en los procesos de construcción. Este modelo, que busca el diseño y producción en fábricas de hasta el 90% de los módulos habitacionales, representa el 1% de todo el sector de la construcción en España, lejos de países como Reino Unido, donde supone un 7% del total de viviendas levantadas, Alemania (9%), Holanda (50%) o Suecia, cuyo sector está muy extendido y consolidado.

Para analizar la situación del sector con respecto a los países vecinos e identificar las principales soluciones para la consolidación de la construcción industrializada en España, El Confidencial y Aedas Homes organizaron el debate ‘Industrialización: reinventando la edificación’ con representantes de promotoras, constructoras y arquitectos especializados en la edificación industrializada. En el coloquio participaron José María Quirós, delegado de Industrialización de Aedas Homes; José Manuel Villanueva, cofundador de 011h; Jeffrey Sújar, sociodirector de Inversiones Alternativas de Urbania y CEO de The Prototipo Company; Fernando Agudo, director general de Atlántida Homes; Joseba Jayo Gogenol, consejero director general de Homm, y José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial.

Sostenibilidad y mano de obra poco cualificada

La sostenibilidad es una de las asignaturas pendientes de la construcción, un sector que es responsable del 10% de las emisiones de CO₂ por el uso de materiales altamente contaminantes, como el hormigón y el acero, además de la contaminación acústica que producen las obras. “Un bloque de viviendas es un elemento altamente contaminante. No es solo su gasto energético, sino también el consumo de agua y los residuos que genera. Un edificio de 150 casas, por ejemplo, consume, de media, 40.000 litros de agua al día”, explicó José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial, para posteriormente lamentar que “no exista una normativa clara que bonifique y penalice las emisiones y consumos de los edificios”.

"La solución a muchos de los problemas que enfrenta el sector pasa por integrar lo máximo en fábrica y producir lo mínimo en el terreno" (Jayo)

“Nuestros clientes cada vez demandan viviendas energéticamente más eficientes, y creo que la respuesta a este problema es claramente la industrialización”, apuntó José María Quirós, delegado de Industrialización de Aedas Homes. Pero la sostenibilidad no es el único reto en el horizonte: el sector presenta un déficit de mano de obra, la cual “es escasa y poco cualificada”, y “provoca un incremento de los costes y de los plazos de ejecución” de los proyectos. "La solución a muchos de estos problemas que enfrenta el sector pasa —en palabras de Joseba Jayo Gogenol, consejero director general de Homm— por integrar lo máximo en fábrica y producir lo mínimo en el terreno".

Promotores y constructores, enfrentados

Entre los principales beneficios de la construcción industrializada destacan el de ajustar los plazos de entrega, mejorar la gestión de residuos, disminuir la merma de las materias primas, aportar mayor valor añadido a la cadena y reducir las emisiones y la siniestralidad.

Jeffrey Sújar, sociodirector de Inversiones Alternativas de Urbania y CEO de The Prototipo Company, destacó la “cultura de no colaboración” en la obra tradicional. “Como se hace todo 'in situ', es una continua lucha entre los diferentes actores: la constructora por encontrar fallos en el proyecto, el promotor por intentar ajustar precios…”, explicó. En su opinión, la industrialización aporta “grandes ventajas” al promotor y al inversor. “Planificas mejor las obras, e integras el diseño y la construcción desde el principio del proyecto, lo que redunda en una mayor certidumbre en plazos y costes”, dijo Sújar.

"Al reducir los plazos de entrega, la construcción industrializada disminuye la incertidumbre y mejora el clima de trabajo" (Agudo)

En este sentido, Fernando Agudo, director general de Atlántida Homes, añadió que, desde que “el promotor compra el suelo hasta que realmente el constructor lo termina, hay una serie de incertidumbres: la concesión de la licencia en unos plazos generalmente desorbitados, subidas y ajustes de precios de los constructores a los promotores…”. Todas estas variables acaban incidiendo en la relación entre el promotor y el constructor, quienes trabajan en la misma obra, pero en ocasiones tienen intereses contrapuestos. “Al reducir los plazos de entrega, la construcción industrializada disminuye la incertidumbre y mejora el clima de trabajo entre los actores porque los productos y proveedores ya están contratados con anterioridad”, explicó.

Algo más difícil de entender, según Villanueva, son las demoras en términos de licencias, cuya expedición se puede retrasar en muchos casos entre 12 y 18 meses: “No puedes tener un proceso industrial tenso y parado porque resulta que la licencia no llega. En un contexto digitalizado, examinar un proyecto, un anteproyecto o un ejecutivo debería ser cuestión de segundos. Esto es inexplicable”, apuntó.

Además de esta dificultad burocrática, otro de los principales escollos para la implantación de la construcción industrializada en España es su encaje normativo, así como los problemas para financiar la obra en fábrica y no cuando el edificio ya está terminado en el terreno.

“La normativa hipotecaria es de la Edad Media. La garantía de materialización de la obra es un problema; qué empresa puede aguantar una certificación del 35% o el 40% de la construcción sin haber cobrado nada. Las casas 'offsite' nadie las paga hasta que estén en el suelo. Los procesos nuevos necesitan normativas nuevas”, apuntó Esteban. En este aspecto, el director general de Avintia Industrial consideró necesario involucrar a los bancos y tasadores en la cadena para “valorar el bien inmueble en fábrica igual que se valora cualquier 'commodity”.

Sobre la incomprensión por parte de la Administración pública de los procesos en fábrica, Sújar destacó que "es importante trabajar con la Administración para que entienda mejor la industria y que sus pliegos sean más realistas para que no queden desiertos". Agudo añadió “la necesidad de que se modifique la normativa ECO —que define todas las normas necesarias para calcular el valor que dé una tasación inmobiliaria en España— para que los tasadores puedan tasar la obra 'offsite”, mientras que Quirós explicó que “tienen problemas para obtener financiación porque es un producto nuevo y especializado, que a los bancos les cuesta entender”.

Para ejemplificarlo, Jayo hizo hincapié en los módulos habitacionales integrados hasta en un 90%. “Al ser un equipo no completo, el banco no cuenta con protocolos claros y se echa para atrás en el área de Riesgos Crediticios. El banco necesita que ese 10% se pueda completar sí o sí y tener garantías de que se va a rematar la obra”, dijo el consejero director general de Homm. “En el momento que tengamos más volumen de negocio, los bancos van a terminar resolviendo todos estos aspectos. Como somos pocos, es más difícil”, añadió.

El cofundador de 011h dijo, por su parte, que “a medida que se van aprobando ejecuciones de obra, la banca y los tasadores entienden mejor los procesos industriales, y van entrando poco a poco en los proyectos”. Pero lamentó la ausencia de un marco normativo y de rentabilidad que siente las bases para una mayor colaboración con los ayuntamientos, especialmente interesados en la construcción de vivienda pública.

Con respecto al futuro de la construcción industrializada en España, Esteban apuntó que “los procesos de edificación han permanecido invariables desde principios del siglo XX. Necesitamos transformar el sector; no por moda, sino por necesidad. Aunque esta transformación es imposible que sea de cero a cien”. El delegado de industrialización de Aedas Homes prevé por su parte que “la construcción tradicional y la industrializada van a convivir”, mientras que Villanueva apostó por “la formación de un ecosistema que se irá desarrollando con el tiempo”.

Por último, el consejero director general de Homm señaló que “la industrialización es la única opción” para mejorar la eficiencia en la construcción de edificios. “El sector está en un punto en el que no tiene salida, va a colapsar: hay incertidumbre de costes, problemas de financiación y de acceso al suelo, escasez de mano de obra cualificada… La propia Administración no puede mirar hacia otro lado porque hay una presión social enorme con el problema de la vivienda”, ultimó.