Es noticia
Menú
Cuenta atrás para 6.500 casas nuevas en el municipio más rico de España
  1. Vivienda
EN POZUELO DE ALARCÓN

Cuenta atrás para 6.500 casas nuevas en el municipio más rico de España

Su vivienda no es, ni mucho menos, la más cara de España, pero para poder comprar un piso a estrenar es necesario desembolsar cerca de medio millón de euros

Foto: Foto: ARPO.
Foto: ARPO.
EC EXCLUSIVO Artículo solo para suscriptores

Se ha convertido en el municipio más rico de España. La renta media anual disponible se situó, en 2019, en 60.263 euros, el doble que la media de la Comunidad de Madrid.

Su vivienda no es, ni mucho menos, la más cara de España, pero para poder comprar un piso a estrenar es necesario desembolsar cerca de medio millón de euros, algo más de un millón si lo que se quiere comprar es un chalé.

Y eso en el mejor de los casos, porque una parte muy importante de quien busca casa en Pozuelo de Alarcón acaba comprando segunda mano o marchándose a municipios vecinos como Boadilla del Monte, Majadahonda o Las Rozas, si lo que quiere es una casa nueva.

La falta de viviendas de obra nueva ha expulsado la demanda hacia los municipios vecinos

La parálisis constructora por falta de suelo finalista ha sido patente en la última década, expulsando también a los promotores hacia municipios vecinos, con una actividad especialmente intensa en Boadilla del Monte y Las Rozas, como muestran los datos de visados del Ministerio de Fomento.

Un frenazo constructor que está a punto de dar un giro de 180 grados desde que este verano la Confederación Hidrográfica del Tajo (CHT) autorizara las obras de construcción del colector de aguas pluviales de Pozuelo, una infraestructura indispensable para cubrir las necesidades de agua de los vecinos de los futuros barrios y que supone la cuenta atrás para la llegada de las primeras grúas y las primeras viviendas que, a tenor de la oferta de obra nueva disponible ahora en el municipio y analizada por Foro Consultores, difícilmente bajará del medio millón de euros en el caso de las viviendas plurifamiliares, y del millón de euros en el caso de los chalés.

A favor de los precios seguirá jugando la enorme escasez de la oferta y una demanda con un elevado poder adquisitivo, el más alto de España. Las viviendas de nueva construcción, ya sean un piso dentro de un bloque de viviendas o un chalé —pareado, adosado, independiente...—, se cuentan prácticamente con los dedos de una mano, como muestra la tabla inferior.

Quizá por ello, la población del municipio se mantiene prácticamente estancada desde hace, al menos, un lustro, con poco más de 87.000 habitantes, apenas 2.000 más que en 2016, mientras que su vecina Boadilla del Monte ha ganado en este tiempo casi 10.000 habitantes, superando en 2021 los 59.000 vecinos.

Una auténtica avalancha que ha provocado el particular 'boom' inmobiliario del municipio, con incrementos de precios desde mínimos del 50%, según Tinsa.

La enorme escasez de producto nuevo a la venta y la demanda han dado alas al mercado de segunda mano. Solo el año pasado, se vendieron ocho veces más casas de segunda mano —888 unidades— que de obra nueva —apenas 115 unidades—.

Y esa es la tónica que se lleva repitiendo en el municipio durante los últimos 12 años, tal y como se desprende de un estudio de Foro Consultores que analiza el mercado residencial de nueva construcción para futuros proyectos residenciales de vivienda colectiva en el desarrollo conocido como ARPO, el más importante de Pozuelo de Alarcón. Un estudio que, debido a la escasa oferta de vivienda de obra nueva en el municipio, se extiende hacia municipios del entorno.

Hace apenas unas semanas arrancaban las obras del colector, y se estima que finalizarán en 18 meses. Entonces, arrancarán las obras de urbanización, si bien, no sería extraño, como explican a El Confidencial fuentes del mercado, que los promotores soliciten simultanear estas obras con las de la urbanización. De ser así, las grúas con las primeras viviendas podrían llegar al nuevo barrio en dos años, tres en el peor de los casos. Y con ellas, las primeras viviendas, casi 6.500 unidades, de las cuales, aproximadamente el 45% —unas 2.600 unidades— gozarán de algún tipo de protección.

"Al iniciarse las obras del colector, en 18 meses podrán activarse las obras urbanización del Área de Reparto Pozuelo Oeste (ARPO), el Eje Pinar y Huerta Grande,", explica a El Confidencial Vicente Quintanilla, director del Departamento de Inversión y Suelo de Foro Consultores. En su opinión, en dos o tres años, como mucho, arrancará la construcción de las primeras viviendas. De la mayor o menor rapidez dependerá que las obras del colector y la urbanización, y las de la urbanización y la construcción de las primeras viviendas, se puedan simultanear o no.

Las grúas llegarán en dos o tres años

El inicio de las obras del colector hace escasas semanas ha sido, sin duda, el espaldarazo definitivo a un ámbito paralizado desde hace una década, "ya que añade certidumbre sobre el calendario de puesta en marcha del mismo", señalan desde Metrovacesa, una de las promotoras con suelo en la zona.

De todos los ámbitos, ARPO es la gran bolsa de suelo. Solo en este nuevo barrio se podrán levantar 5.500 viviendas plurifamiliares, unifamiliares, libres y con algún tipo de protección, una tipología prácticamente desaparecida en el municipio. De hecho, desde 2009 apenas se han vendido una treintena de viviendas protegidas, según el informe de Foro Consultores. Junto a ARPO, echarán a andar también Huerta Grande, donde están previstas otras 775 viviendas, y Eje Pinar, que sumará otras 200 unidades. En total, 6.475 nuevas viviendas que darán cabida a más de 12.000 vecinos nuevos.

¿Quién construirá? Acciona, Culmia, Vía Célere, Pryconsa —uno de los grandes propietarios de suelo de ARPO—, Metrovacesa, Tavie Investment —un grupo inversor chileno— e iKasa se reparten esta gran tarta del suelo y, con el arranque de las obras del colector, los grandes propietarios de suelo también han comenzado a moverse.

Metrovacesa, por ejemplo, ya está trabajando en el diseño de una promoción plurifamiliar en la zona que espera lanzar a la venta en 2023. La compañía posee varias parcelas en ARPO que suman unas 258 viviendas, tanto para plurifamiliar como unifamiliar. También Pryconsa empezará en breve el diseño de sus proyectos en la zona.

Acciona, Culmia, Vía Célere, Pryconsa o Metrovacesa se reparten el pastel inmobiliario

“ARPO es uno de los mejores desarrollos de la Comunidad de Madrid y, tras el inicio de las obras del colector, que se prevé que duren dos años, ya comenzamos a vislumbrar el momento de inicio de la construcción de viviendas. En cualquier caso, aunque sean necesarios dos años, es posible que, si se flexibilizan las exigencias, se podría comenzar la construcción de ciertas tipologías como baja densidad y unifamiliares en la zona no afectada por el colector, en la margen oeste de la M-40", explica a El Confidencial Aurelio Díez, director general de Suelo de Vía Célere.

La compañía, tal y como señala Díez, cuenta con suelo para 500 viviendas en ARPO, "siendo uno de los mayores propietarios de todo el desarrollo. De hecho, si también contabilizamos nuestra posición en Huerta Grande, sector colindante que lleva el mismo desarrollo, tenemos capacidad para construir 1.000 viviendas, siendo la promotora con la mayor bolsa de suelo de Pozuelo”.

¿Cuánto costará comprar una vivienda?

La gran incógnita, ahora, son los precios de las futuras viviendas. Y, aunque aún no hay datos al respecto, el estudio de Foro Consultores —19 promociones unifamiliares y 18 plurifamiliares analizadas— da pistas muy relevantes tras analizar toda la oferta de vivienda de obra nueva a la venta tanto en Pozuelo como en los municipios vecinos.

En primer lugar, los datos muestran cómo actualmente hay en torno a 1.500 unidades a la venta, y apenas un 'stock', es decir, viviendas sin vender, de un millar. La mayoría, como se puede apreciar en el gráfico inferior, se concentra en Las Rozas, mientras que en Pozuelo apenas hay 12 pisos nuevos a la venta y apenas una veintena de chalés de obra nueva sin vender. Una oferta muy limitada para un mercado con una demanda muy potente.

Los chalés no bajan del millón de euros, mientras que los pisos superan los 400.000

Y ambos factores, escasez de oferta y una demanda con un elevado poder adquisitivo, impulsan al alza los precios, que solo en el último año, según datos de Foro Consultores, han subido un 6,5%. Y sumando.

Así, según la oferta analizada por esta consultora, el precio de los chalés no baja actualmente del millón de euros, en línea con otras localizaciones como Majadahonda o Las Rozas —si bien Boadilla del Monte es algo más asequible—, mientras que la vivienda en altura supera los 400.000 euros, en este caso ligeramente por debajo de los municipios vecinos.

Y es que, de los precios, también dependerá la tipología de las viviendas: vivienda en altura o plurifamiliar o chalés, pareados o adosados, es decir, vivienda unifamiliar.

"ARPO se divide en dos zonas, fundamentalmente. Una, situada entre la M-40 y el casco antiguo de Pozuelo, donde se levantarán las viviendas plurifamiliares [libre y protegida] y donde prácticamente todo el suelo está vendido", destaca Quintanilla. Una de las últimas operaciones, si no la última, fue la compra, por parte de Acciona, de un solar perteneciente a Reyal Urbis.

"Y luego está el suelo situado entre la M-40 y el término municipal de Majadahonda, donde se concentran los usos unifamiliares o los bloques de baja densidad. En este caso, la mayor parte del suelo está en manos de pequeños propietarios de suelo", añade el director de Suelo de Foro Consultores.

Y es aquí donde, como explica Aurelio Díez, podrían llegar las primeras grúas.

Se ha convertido en el municipio más rico de España. La renta media anual disponible se situó, en 2019, en 60.263 euros, el doble que la media de la Comunidad de Madrid.

Pozuelo de Alarcón Mercado inmobiliario Vivienda
El redactor recomienda