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El alquiler con opción a compra de Pryconsa despega con inversores institucionales y 20 M
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YA HAN CERRADO SIETE OPERACIONES

El alquiler con opción a compra de Pryconsa despega con inversores institucionales y 20 M

Hasta la fecha, se ha cerrado la compra de siete viviendas entre 100.000 y 400.000 euros, todas ellas situadas en Madrid capital y periferia

Foto: El alquiler con opción a compra de Pryconsa despega con inversores institucionales y 20 M (Foto: iStock))
El alquiler con opción a compra de Pryconsa despega con inversores institucionales y 20 M (Foto: iStock))
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La idea surgió justo antes de que estallara la pandemia y echó a andar en medio de ella. De hecho, la constitución de la compañía se produjo el 13 de marzo de 2020, el día antes de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicara el decreto por el que se declaraba el estado de alarma en España.

Aquel día nacía oficialmente Rento Tecnología de Alquiler -ahora Rento Homes-, una compañía participada en aquel momento al 50% por Pryconsa y una 'venture builder', una incubadora de startups.

Aquella alianza duró un año, hasta que Pryconsa decidió hacerse con el otro 50% de Rento, cuyo modelo de negocio desde entonces ha ido evolucionando, dando lugar a un modelo de alquiler con derecho a compra bautizado como Gradual Homes, cuyo objetivo principal es facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes que carecen del dinero suficiente para hacer frente a la entrada, pero cuya aspiración es acabar siendo los propietarios de dichas viviendas.

Hasta la fecha, se han comprado siete viviendas entre 100.000 y 400.000 euros

Una plataforma a través de la cual se pone en contacto a esos futuros compradores con inversores interesados en comprar la vivienda de sus sueños y alquilársela para, transcurridos entre cuatro y siete años, cuando sus ahorros han aumentado y su situación financiera ha mejorado, vendérsela. Una suerte de intermediario que ya ha conseguido que dos grandes inversores institucionales se sumen al proyecto con una aportación de diez millones de euros. En total, 20 millones sobre la mesa.

Hasta la fecha, se ha cerrado la compra de siete viviendas entre 100.000 y 400.000 euros, todas ellas situadas en Madrid capital y periferia. Y es que, de la misma manera que el futuro comprador debe reunir una serie de requisitos financieros -deben pasar el 'scoring' tanto de Graduall Homes como del inversor institucional-, tampoco vale cualquier vivienda ni cualquier precio, ni tampoco cualquier ubicación, ya que, al menos de momento, su radio de acción se circunscribe a Madrid capital y periferia, si bien, en este último caso los inversores -ambos de un perfil conservador-, prefieren viviendas más nuevas y con zonas comunes.

Una vuelta al alquiler con opción de compra tradicional

El alquiler con opción a compra no es una fórmula nueva en España, ni mucho menos, y ha sido utilizada, especialmente en el pasado, por las administraciones públicas, precisamente para facilitar el acceso en propiedad a una vivienda de la población más joven.

Sin embargo, nunca ha llegado a despegar y tampoco ha sido una línea de negocio para las grandes promotoras del país, tradicionalmente volcadas en la venta y más recientemente en el alquiler (el famoso 'build to rent'). De hecho, esta fórmula intermedia ha estado relegada a un segundo plano. Hasta ahora.

Pero, ¿cómo funciona Gradual Homes exactamente? La gran diferencia respecto a iniciativas anteriores es que el futuro propietario es quien elige la casa que le gustaría comprar, pero a la que actualmente no puede acceder desde el punto de vista financiero.

Es decir, no es la inmobiliaria, la administración o el promotor de turno quien pone sobre la mesa una vivienda determinada, en una ubicación determinada y a un precio concreto, sino que el inversor compra la casa que quiere el inquilino y futuro propietario.

El futuro propietario de la vivienda es quien elige la casa que quiere comprar

La fórmula parece sencilla. El interesado elige su piso en Madrid capital o municipios cercanos, se pone en contacto con Gradual Homes quien lo ofrece para su compra al inversor institucional -a cuyo nombre se escritura la vivienda- que es quien decide si dicha inversión le resulta rentable o no.

"Cada mes consultan nuestra web 20.000 personas. De todas estas visitas se generan entre 500 y 600 leads y entre 150 y 200 personas se acaban registrando. Además, semanalmente, unas 150 personas se conectan a nuestras sesiones informativas o webinars en las que explicamos nuestro modelo y resolvemos todo tipo de dudas. Es decir, gente interesada hay mucha, pero luego no siempre se consigue cerrar la operación bien porque al inversor no le convence la vivienda, porque el cliente no supera el scoring financiero...", explica a El Confidencial Guillermo Estévez de Cominges, director generalde Rento Homes, quien asegura que "nuestro objetivo es poder alcanzar las 100 operaciones al año".

Una de las grandes ventajas de este modelo, según Estévez, es la posibilidad de acceder a una vivienda sin la necesidad de realizar un desembolso inicial de dinero muy abultado.

"Con las hipotecas tradicionales se necesita, como mínimo, el 20% del precio del piso para poder acceder a la compra. Con el modelo Gradual Homes, solo se necesita el 5%. Además, el inquilino puede llegar a descontar del precio final de compra hasta el 30% de cada mensualidad, eso sí, siempre y cuando, cada año, aporte un 2% adicional".

Por otro lado, explica el directivo de Rento, "el particular dispone de un mayor poder adquisitivo, ya que al tener que poner solo un 5%, si tiene ingresos recurrentes suficientes que se lo permitan, puede acceder a una casa de mayor importe que si tuviese que destinar el 30% de inicio. La casa elegida no la podría pagar ahora, pero sí dentro de unos años. Es decir, si tienes 30.000 euros, solo podrías acceder a la casa de 100.000 con hipoteca, pero con Gradual Homes, teniendo 10.000, podrías acceder a una de 200.000. Si puedes pagar el alquiler de mercado y ahorrar, la diferencia en cuanto a la casa que puedes elegir es muy importante".

Entre 4 y 7 años para comprar la vivienda

Un ejemplo práctico. Imaginemos un piso de 180.000 euros. El ahorro inicial para poder comprarlo sería del 20% sobre el precio de venta, un 30% si incluimos los impuestos. Es decir, entre 36.000 euros y 54.000 euros. Una cantidad que no solo el interesado en esa casa puede no tener, sino que aportar ese capital puede dejarle sin ahorros ante futuros imprevistos u obligarle a cambiar su estilo de vida -nada de viajar, nada de ocio...-. Con este sistema, el desembolso inicial sería de 9.000 euros -un 5%-, sin productos adicionales ni gastos de compraventa, IBI o comunidad. Y es que en el momento de la compra inicial de la vivienda, los gastos los asume el inversor institucional y cuando la vende, éste asume los gastos de vendedor y el futuro propietario los gastos del comprador.

Foto: Una agencia inmobiliaria de Madrid. (Reuters)

Ahora imaginemos que ese piso, el inversor lo alquila por 890 euros mensuales. Si cada año el inquilino aporta un 2%, es decir, 3.600 euros, podrá descontar del precio final de venta un 30% de la cantidad abonada por el alquiler. Durante el primer año, por ejemplo, 267 euros al mes, es decir, 3.204 euros al año. "De esta manera se va creando una 'hucha' para la compra de la futura vivienda. Tan solo ahorrando un 1% anual -en el caso del ejemplo, 1.800 euros-, se acumulará un 25% del alquiler", añade el director general de la compañía.

La regulación legal del alquiler con opción a compra se encuentra tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como en el Código Civil. Este tipo de contratos deben hacer constar una serie de puntos, entre ellos, y muy importante, el precio final de la compra, así como el plazo del que dispondrá el inquilino para adquirir la vivienda.

En este caso, entre cuatro y siete años, como máximo, periodo en el que el precio de la vivienda se incrementará, año a año, en un porcentaje fijado inicialmente entre las partes. A partir del primer día del cuarto año, el inquilino podrá comprar la vivienda, pero también tendrá derecho a desistir de la compra si así lo decide, perdiendo, eso sí, el dinero aportado inicialmente.

La idea surgió justo antes de que estallara la pandemia y echó a andar en medio de ella. De hecho, la constitución de la compañía se produjo el 13 de marzo de 2020, el día antes de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicara el decreto por el que se declaraba el estado de alarma en España.

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