"El mayor riesgo de esta crisis es el deterioro que pueden sufrir las clases medias"

Borja Ortega (Madrid, 1974) celebra este año sus bodas de plata con el sector inmobiliario, donde ha trabajado desde prácticamente todos los ángulos, lo que le confiere una visión 360º del mercado. Licenciado en Derecho, dio sus primeros pasos profesionales en Garrigues, ha militado en las filas de grupos como JLL, Hispania, Colliers o Elitia Real Estate y, desde hace dos años, es consejero delegado de BNP Real Estate España.

Enamorado confeso del sector de oficinas, cree que el futuro es menos negro de lo que algunos pintan, aunque admite que vienen tiempos de ajustes y que todo está condicionado por la macro, por factores externos que en cualquier momento pueden inclinar la balanza hacia un lado o el contrario. Por eso, aboga por evitar modas, guiarse por fundamentales e invertir con perspectiva, sabiendo que hay mucho inversor interesado en comprar. La cuestión es el precio y el momento.

PREGUNTA. Acabamos de estrenar 2023. Ya con año cerrado, ¿cómo valora 2022? ¿Ha sido un punto de inflexión?

RESPUESTA. Ha sido un año muy, muy curioso. Se ha batido cualquier récord que haya habido de inversión en el sector inmobiliario, según nuestros datos, se ha cerrado en 15.400 millones de euros de volumen de inversión, que realmente es histórico. Superamos ampliamente los registros pasados: 2019 de largo, y ya había sido un año muy, muy potente, con más de 12.000 millones de volumen de inversión, y frente a 2021, entre un 25% y un 30% más. Pero digo que es curioso, porque todo esto ha ocurrido en, te diría, ocho meses. Por ejemplo, este último trimestre lo estamos cerrando en un volumen de inversión de 2.300 millones, casi 1.000 millones menos que el último trimestre del año pasado.

"El 2022 ha sido un año muy, muy curioso. Se ha batido cualquier récord que haya habido de inversión en el sector inmobiliario"

P. ¿Eso refleja que estamos en crisis?

R. Bueno, yo creo que está habiendo un momento de pausa, de análisis, de que muchos inversores tienen que reajustar sus cálculos de inversión a las nuevas circunstancias macro. Me voy a la más básica: todo inversor que se financie tiene que hacer unos análisis distintos ahora que en junio, porque le ha cambiado su financiación. Eso no quiere decir que el inversor no quiera invertir en inmobiliario, desde luego que quiere, pero está en un momento de expectativa, de volver a analizar y de que en sus casas digan: venga, otra vez, volvemos. Sigue habiendo mucho dinero levantado para invertir en el mercado inmobiliario, eso está claro. Sigue habiendo una confianza en España muy importante y en el mercado inmobiliario español. Lo que ocurre es que estamos en un momento, como te digo, de impasse, del wait and see que lo llaman los americanos, pero aun así hemos tenido 2.300 millones de volumen de inversión y algunas operaciones que se están trasladando al primer trimestre de este año. Aunque es cierto que yo creo que este primer trimestre va a continuar este estado.

P. ¿Primer trimestre o primer semestre?

R. Sobre todo el primer trimestre, el segundo trimestre no será de tanta evolución. Yo creo que puede darse una circunstancia justo al contrario de este año. En 2022, tuvimos una primera mitad de año con muchísima actividad y una segunda mitad de año que fue decayendo. La primera mitad del año de este año seguirá baja y empezará a subir sobre abril, mayo, con bastante actividad en la segunda mitad. Dependemos más que nunca de la situación macro.

P. Ha dicho que hay operaciones que se están trasladando al primer trimestre, ¿está trabajando en alguna?

R. Sí, en algunas.

P. ¿Por ejemplo?

P: Ventas de algún activo en 22@ de oficinas que se ha trasladado al primer y segundo trimestre de este año, operaciones que tenemos en curso y que no han parado. Por ejemplo, seguimos asesorando a El Corte Inglés en alguna de sus operaciones y en venta de algún activo retail y seguimos trabajando en ellas con expectativas de cierre en el primer trimestre del año. Estamos en proceso de cierre de la superficie comercial de El Corte Inglés en Marineda, en A Coruña, y empezando a lanzar el proceso de venta de su superficie en Xanadú. O sea, que hay actividad y tenemos confianza. Es cierto que muchos vendedores están esperando a ver cómo van a quedar sus valoraciones y hasta qué punto va a haber ese ajuste o no; y algunos, que tenían una decisión de venta basada en unos máximos de precio, están en un momento de decidir si ajustan el valor a las nuevas circunstancias. Pero el comprador sigue ahí.

"Estamos empezando a lanzar el proceso de venta de El Corte Inglés en Xanadú (Madrid)"

P. ¿Qué veremos más: posponer decisiones de venta o ajustes de precio?

R. Yo creo que vamos a ver un poco de los dos, y eso va a provocar que el año que viene no tengamos el volumen de inversión que hemos tenido este año. Creo que el vendedor que no tenga una necesidad de venta, ni acabe su programa de inversión ni tenga una fecha de salida del fondo, no venderá; es consciente de que igual no tardamos en volver a los niveles máximos de precio que hemos tenido. Y otros sí, porque, aun así, los valores que van a recibir hoy van a ser valores que les van a permitir tener un retorno a su inversión bastante interesante.

P. ¿Cuáles son los principales cambios que va a haber en este nuevo escenario? Lo pregunto porque gran parte del valor de firmas como BNP Real Estate radica en identificar antes los cambios, riesgo y oportunidades.

R. Sí, hombre, yo creo que la consultoría inmobiliaria y toda la industria que nos engloba, gracias a Dios, ha ido evolucionando con el tiempo y nos hemos convertido en consultores de verdad y asesores más que en meros intermediarios. Al final, el objetivo que tenemos todas es generar valor a nuestros clientes. Decías perfiles de compradores, yo creo que podemos tener dos. Por un lado, compradores que puedan hacer sus operaciones con equity, todo con capital, sin tener unas grandes necesidades de financiación. Es un buen momento para los inversores privados o family offices, que se vieron un poquito desplazados o no pudieron llegar a los precios que el mercado llegó a alcanzar, y para compañías tipo aseguradoras. En los mercados de activos o localizaciones menos core, podemos ver llegadas de fondos con dinero value add, porque sigue habiendo una necesidad importante de transformación de activos y ese es un comprador que se financia, genera valor y luego lo pone a disposición del perfil comprador core. Todos esos compradores son los que ahora están a la expectativa de encontrar esos activos y los vendedores intentando ver cuándo ajustan o cómo ajustan su valor.

"En el mercado residencial, no creo que vaya a haber una caída de precios. Para nada. Lo que falta es oferta de vivienda en España"

P. ¿Será 2023 un ejercicio de operaciones selectivas o va a haber grandes carteras?

R. Yo creo, de verdad, que vamos a tener de todo. ¿Por qué no va a haber grandes carteras? Incluso, creo que va haber grandes operaciones de suelo. El suelo sigue siendo un bien muy necesario porque hay escasez de oferta. Si hablo del mercado residencial, no creo que vaya a haber una caída de precios. Para nada. Lo que falta es oferta de vivienda en España y oferta de vivienda de calidad.

P. Lo que dice de caída de precios, ¿en suelo, en vivienda o en general en el mercado?

R. No, no, la vivienda y en general en el mercado. Y te hago un inciso aquí. Creo que los mayores ajustes de valor se van a dar en el suelo, en todas las categorías. No es lo mismo valorar un activo que está produciendo rentas, que al final el valor se puede ver compensado con el incremento de rentas que va a haber por las actualizaciones de IPC, y eso está ocurriendo. Con la mayoría de propietarios que hablo, nos trasladan que, a día de hoy, todos están trasladando la subida del IPC a las actualizaciones de renta. Otra cosa es que en contratos nuevos empezamos a ver que una de las cláusulas de negociación es la de actualización de las rentas: se topa, no se topa...

"En contratos nuevos, empezamos a ver que una de las cláusulas de negociación es la de actualización de las rentas: se topa, no se topa..."

P. ¿En toda clase de activos?

R. Bueno, oficinas, activos retail e incluso en logística. Al final, cuando un corporate va a firmar un contrato por cinco años, quiere tener un poco de visibilidad de los costes que va a tener. La única manera que tiene es topar la inflación. Pero ahí soy un defensor también de los propietarios, han pasado mucho tiempo sin actualizar rentas cuando el IPC, recordemos, estaba en valores entre cero y 1%. Como todo en la vida, debemos tener perspectiva. Ahora, muchos nos llevamos las manos a la cabeza pensando en los costes de financiación. Bueno, seguramente ahora están subiendo bastante, esperemos que se puedan quedar en unos niveles lógicos, en el entorno del 2%…

P. Están por encima.

R. ¡Sí, sí, claro! Están subiendo, y van a subir más todavía, pero esperemos que luego se relajen y se puedan quedar en un entorno del 2%. Lo que no era normal era tener un euríbor al -0,7%, como estuvo, y cuando uno se financiaba gratis, que de repente ahora le cobren por algo que es normal, le cuesta. ¿Cuál ha sido el mayor problema de este momento inmobiliario? Como todo en lo macro, que ha sido muy rápido, muy brusco. Hemos pasado de estar en un periodo de altísima actividad, de crecimiento de precios, de comprensión de yields [rentabilidades] en el mes de junio, y tres meses después se nos había dado la vuelta. Esto es consecuencia y circunstancia del mundo en el que vivimos. Hoy en día tenemos muchos factores que no podemos controlar: una guerra a la puerta de nuestra casa, que más allá del principal factor de horror humano, tiene un impacto importantísimo; lo que está ocurriendo con el covid en China, si todos ponemos restricciones a la entrada de personas viajando desde China, puede generar otro impacto.

P. Especialmente, entiendo, en logística.

R. ¡En todo, en todo! Al final, vuelve a afectar al tráfico mundial. Pero, si de repente hay una solución, como puede haber en el conflicto de Ucrania, genera un impacto positivo en la economía. Vivimos en un mundo donde hay muchísimos aspectos externos que no podemos controlar, pero que nos afectan mucho en el día a día y en la toma de decisiones, etcétera.

P. Y en ese contexto, ¿cómo aconseja a sus clientes?

R. Pues yo les aconsejo que tomen sus decisiones mirando con perspectiva, es decir, hacia atrás y un poco hacia adelante. Y hacia adelante es donde yo aspiro a que mi compañía se posicione. Cuando damos una charla, me gusta jugármela un poco y decir qué es lo que va a pasar, porque eso es lo que está esperando mi cliente, tener un poco de visibilidad hacia el futuro, dónde nos vamos a encontrar dentro de tres meses, cómo se va a comportar la demanda, qué tipología de activos va a requerir el usuario. Creo que eso es generar valor, ayudar a una profesionalización, institucionalización del sector. Hacia ahí tenemos que ir. Eso es un poco el mantra que intentamos transmitir a nuestros clientes y, sobre todo, a los equipos. Al final, es actuar con normalidad, ser normal. Cuando aconsejas a tu hijo sobre el futuro, tú le dices: yo creo que lo mejor para ti es que hagas esto, aunque sean cosas que a veces le puedan sorprender, pues es lo mismo con los clientes. Al final vivimos en un mundo de personas.

P. Yo a mi hijo le digo lo que no quiere oír.

R. Bueno, pero a un cliente hay que decirle: si tú quieres vender, este es el precio, no te aferres. Es de poco profesional coger un mandato, simplemente por cogerlo, al precio que te ha dicho el cliente y luego traerle ofertas sensiblemente por debajo. Igual que al que produce viviendas, decirle: si vas a producir viviendas para determinado segmento del mercado, es un segmento que puede sufrir. Mi mayor preocupación, por ejemplo, es el deterioro que puede sufrir la clase media, que al final es el motor de un país. Debemos tener mucho cuidado en no perjudicar las condiciones de vida, capacidad de ahorro, capacidad de inversión de la clase media. ¿Por qué? Porque hoy en día la vivienda de gama alta está funcionando, se vende, hay mucho dinero ahorrado, mucho capital extranjero que está llegando a comprar vivienda, sobre todo en Madrid, y está funcionando. La vivienda social, asequible, me preocupa igual muchísimo, porque es cubrir uno de los derechos fundamentales que tenemos, el acceso a la vivienda. Lo que hay que producir son las condiciones necesarias para que eso se pueda producir. No podemos pretender que el inversor produzca eso perdiendo dinero. Habrá que buscar fórmulas en una colaboración público-privada de verdad para poner a disposición de esa demanda esa tipología de viviendas.

"Es poco profesional coger un mandato a un precio y luego traer ofertas por debajo"

P. Las administraciones, con mayor o menor acierto, están intentado impulsar la vivienda asequible. Pero la vivienda para la clase media, ¿dónde queda?

R. El medio queda en la iniciativa privada y para eso requerimos de una industria profesionalizada, competitiva y a precios razonables. Ahí la Administración puede ayudar en fomentar que no se rompan las cadenas de suministros, fomentar que la tramitación urbanística sea adecuada, rápida, ágil y alineada con los intereses de nuestro mercado. Hoy día, es una de las cosas que más me preocupa y me obsesiona: necesitamos un urbanismo acorde al mercado, no solo inmobiliario, sino a la sociedad. Hemos vivido una época donde el urbanismo marcaba lo que se podía y no se podía hacer. Hoy, necesitamos una norma urbanística que, dentro por supuesto de la seguridad jurídica, se acople un poco a las nuevas demandas de la sociedad. La industria automovilística ha cambiado totalmente en 10 años, la gente hoy en día opta más, a partir de cierta edad, por el coche compartido, el carsharing, que por comprarse un vehículo. En vivienda, está empezando a pasar lo mismo. Conceptos como el coliving, senior living, residencias de estudiantes y apartamentos turísticos son nuevas formas de vivir que demanda la sociedad. La gente joven hoy quiere vivir de otra manera. Necesitamos normativa urbanística que se acople a lo que demanda la sociedad y que permita unas tramitaciones y unos cambios mucho más ágiles.

P. ¿En concreto, de qué cambios estamos hablando?

R. De favorecer que zonas de ciudades puedan acoger otros usos para que no se conviertan en guetos. Necesitamos normativas urbanísticas que a zonas desfavorecidas les permitan instalar un campus de oficinas, por ejemplo. Hace muchos años nadie pensaba que Méndez Álvaro iba a ser lo que es hoy. Eso es un ejemplo de transformación, o 22@ en Barcelona. Sigo con otro tema. Madrid está fenomenal, y yo, como madrileño, me alegro muchísimo de que Madrid vaya tan bien. Pero no podemos, como país, permitir que solo sea Madrid lo que tire, tiene que tirar todo. Y si a Segovia le va bien, a Madrid le va bien, y si a Barcelona le va muy bien, le irá muy bien a Madrid, porque le va a ir muy bien al país. Es fundamental que todo crezca. Luego, será la demanda, el mercado, lo que vaya situando los productos, las zonas, en un determinado nivel de valor, de precios, de atracción, de demanda, etcétera. El mercado dicta, pero no provoquemos nosotros que otras cosas se paren.

"La gente opta más por compartir coche que por comprarse uno. En vivienda está empezando a pasar lo mismo con conceptos como el 'coliving"

P. Por sectores, ¿cuáles ve más fuertes y a cuáles pronostica peor futuro?

R. Creo que el sector residencial va a seguir potente, tanto en la vivienda para la venta individual como en alquiler; vamos a empezar también a ver plataformas de alquileres un poco estabilizadas y propietarios viendo si poner en valor parte, porque sí que hay demanda inversora para compra de carteras de vivienda alquilada. También hay demanda inversora para compra del famoso build to rent [obra nueva para alquiler]. ¿Qué ocurre?, que ahí sí hay un ajuste de precios importante, porque la financiación tiene un elevado impacto. Dentro del sector living que llamamos nosotros, donde englobamos soluciones habitacionales, sigue habiendo recorrido para residencias de estudiantes, y puede haber operaciones de calado, operaciones corporativas. En el sector hotelero, que para España es crítico, hay muchísima inversión internacional, va a seguir habiendo venta de carteras, igual no tan grandes. En el industrial y logístico, esa inmediatez, esa vida que tenemos, donde circunstancias externas nos hacen cambiar tan rápido el día a día, ha creado cierta cultura del almacenaje; por eso la gente quiere tener stock, para poder servir a sus clientes. No obstante, sí creo que va a haber una corrección en valores importante en logística, ya lo estamos viendo: algo que se vendía al tres y medio de rentabilidad, hoy se vende al cinco. Eso es una realidad.

P. ¿Y en retail?

R. Confío bastante en la dinamización del sector retail. La gente tiene ganas de salir a la calle, de hacer funcionar el escaparate. El sector de parques de medianas sigue funcionando muy bien. Nosotros seguimos trabajando mucho el sector calle, high street. Está cambiando el concepto también del mix entre los operadores que tienen superficies en grandes parques de medianas, que también quieren tener un local de calle. Operadores tipo Maisons du Monde, que tiene su nave en un parque comercial, pero su tienda en la calle Serrano, o Ikea, que está empezando a implantarse en zonas principales de ciudades. Veremos qué pasa con las ventas de grandes centros comerciales que se pararon cuando la comunidad inversora diga: a este precio ya estoy listo para comprar. Estoy convencido de que va a haber vendedores.

"Madrid está fenomenal, y me alegro muchísimo de que vaya tan bien. Pero no podemos, como país, dejar que solo Madrid tire, debe tirar todo"

P. ¿Por ejemplo?

R. Activos que se han quedado en impasse de venta de... de... ¡Yo qué sé! Tres aguas, Splau. Cuando el mercado esté dispuesto a comprar a un precio lógico, se van a vender, porque son activos buenos.

P. ¿Y ese momento podría ser en 2023?

R. No contemplo un 2023 totalmente seco. Sí contemplo un 2023 en el que haya un volumen de inversión, igual, un 25% menor. También debemos tener en cuenta que 2022 ha tenido mucha operación corporativa muy importante y una clara que es la de las sucursales de BBVA con Merlin. Entonces, claro, todos lo incluimos en el volumen de inversión, pero desvirtúa un poco la visión a largo.

P. ¿Y oficinas?

R. A mí me gustan mucho. Soy un defensor de los espacios donde se puede crear. Yo creo que la oficina es un elemento de creación único, te diría casi insustituible. Uno puede trabajar en otro sitio, pero crear, solo se crea en comunidad y en conjunto. Qué ocurre, que la oficina está en un momento, provocado por el covid, que hace que muchos digan que es el patito feo. Para nada, para nada. Seguimos trabajando muchísimo en el segmento de oficinas. Fíjate que del total del año ha supuesto más inversión que logística. Es muy importante la inversión que ha habido este año en oficinas, ha sido superimportante. Hay una clara potenciación de vuelta al centro. Fuera, funcionarán las que den una calidad excepcional.

P. Ya no es solo ubicación.

R. Ubicación, por supuesto, y calidad. Todo el mundo debe empezar a pensar qué hacer con esos espacios de oficinas, hay gente que está contemplando transformarlos, en cambios de usos, que está montando espacios de coworking fuera de la M-30. O sea, la gente está pensando en qué hacer con sus activos, pero sigue habiendo mucha necesidad de espacio de oficinas, porque las compañías cambian, crecen. Por ejemplo, estamos observando un segmento que podemos englobar entre el alternativo y oficinas, como es la educación. Hay muchísima demanda de espacio educativo, lo estamos viviendo con el Instituto de Empresa en la Quinta Torre o la Alfonso X Sabio, que se ha implantado también en Chamartín. Es un tren claro. Una cosa que está pasando.

P. Las compañías tecnológicas son un cliente muy importante para el mercado de oficinas y sus ajustes de plantilla se están dejando sentir ya. Por ejemplo, Facebook en Castellana 35. ¿Le preocupa?

R. Hombre, a mí me preocupa que Facebook anuncie despidos en España, porque no es una buena noticia, decir lo contrario sería una tontería. En cuanto al nivel de afección a la demanda, no me preocupa, un activo como Castellana 35 ya lo ocupará otra compañía. Igual tarda un poquito más, pero lo va a ocupar seguro. Nosotros de verdad tenemos una demanda estable del segmento oficinas. Para nosotros, este año ha sido espectacular, sobre todo en inversión. Hemos logrado participar en grandísimas operaciones de inversión en Madrid, en Bilbao, en Barcelona... Estamos muy, muy contentos. Es cierto que vender un activo a los valores de antes hoy no ocurre, pero la demanda inversora sigue y yo confío mucho en las oficinas.

"Hay demanda inversora para comprar BTR [obra nueva en alquiler], pero ahí sí hay un ajuste de precios importante por la financiación"

P. ¿Y todo la tendencia de ciencias de la vida?

R. Se habla mucho, se habla mucho de life science, pero debemos entender qué es realmente y dejarse asesorar por especialistas que entiendan qué es y qué puede generar esa comunidad de creación de un espacio de atracción no solo de oficinas, que por supuesto, pero también qué tipología de retail va a traer ese espacio, qué tipología de espacios habitacionales, conexión con logística de última milla, porque igual necesitas, si montas espacios de laboratorios, una logística específica, etc. Hay mucha interconexión y mucho que hacer alrededor. Creo que no hay que invertir por modas, sino por análisis de la situación.

P. Después de dos años al frente de BNP Real Estate, ¿qué ha cambiado?

R. Yo creo que lo primero es poner muy en valor y dar gracias, y transmitir el beneficio que supone para nuestros clientes estar dentro de un gran grupo. Al final estamos integrados en el mayor grupo bancario de Europa continental, con muchísimas cosas que, cuando se ponen en común, aportan soluciones que trasladas a los clientes. A nivel puro de real estate, hicimos una reestructuración, para ver dónde podíamos añadir ese valor, y claramente es en tres líneas: asesoramiento en transacciones, y una transacción puede ser desde alquilar una oficina hasta ayudar a la venta de un porfolio de sucursales, y cuanto más grande sea más ponemos en valor el grupo; tenemos un departamento de consultoría que hace unos informes muy buenos, a mí me parecen de los mejores del mercado, y por último, property management, que genera valor a los clientes y es un negocio con el que ganamos dinero, si no, no lo estaríamos haciendo. Y luego, trabajamos en cuatro segmentos que son oficinas, living, retail e industrial-logístico. Creo que afrontamos este periodo de incertidumbre con una compañía muy saneada, al final somos 130 personas y en los proyectos nos involucramos todos. Yo creo, insisto y cierro con eso, que hemos logrado otra vez poder ser un referente de mercado para muchos clientes, estamos muy contentos.

P. Antes ha hecho referencia a lo que está ocurriendo en China. Durante los años de bonanza, el inversor asiático fue un gran actor y ahora no es así. ¿Quién ocupará su lugar?

R. Es cierto que hubo mucho comprador asiático, coreano sobre todo, que se ha retraído. Yo creo que vamos a ver en el medio plazo bastante inversión de nuevo anglosajona, de Estados Unidos.

P. ¿Porque se recuperan antes?

R. Bueno, y porque ellos lo que están esperando es un ajuste de valores para poder entrar de nuevo.

P. Con un dólar más fuerte.

R. Sí. Al final, esto es un mundo muy global, cada vez más, con mercados muy singulares, que requieren de análisis muy detallados y con hechos ajenos al mercado inmobiliario, pero con muchísima afección en el mismo, porque afectan al macro y el macro afecta al inmobiliario. En 2008 fuimos el malo de la clase, que creó una crisis financiero-inmobiliaria salvaje. Hoy somos, creo, un alumno aventajado que ha hecho sus deberes y que, incluso, puede ser, de verdad, un motor de recuperación o puesta en marcha de la economía.