Fallo pionero del TS contra Acciona y Realia por no cumplir las calidades en sus viviendas

El comprador de una vivienda de segunda mano podrá reclamar al promotor por incumplimiento de calidades de la vivienda, aunque no le haya comprado directamente a él. El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia de gran trascendencia para quienes hayan comprado una vivienda, independientemente de si compraron a la promotora o a un propietario anterior, y hayan detectado fallos en las calidades o calidades que no se corresponden con la memoria de la promoción. Hasta ahora, la Justicia entendía que estos compradores no estaban legitimados para reclamar.

Un fallo también muy trascendente para las promotoras, que pueden ver cómo, por primera vez, el abanico de potenciales demandantes se abre de manera muy significativa.

El comprador de segunda mano podrá reclamar al promotor por incumplimiento de calidades

Los hechos que han dado lugar a esta sentencia se remontan a 2006. Aquel año, una UTE —unión temporal de empresas— formada por Acciona Inmobiliaria y Realia Bussiness entregaba las llaves de una promoción de 200 viviendas en Las Palmas de Gran Canaria. Los compradores de aquellas viviendas —vendidas sobre plano dos años antes, en 2004, en plena burbuja inmobiliaria— habían pagado, de media, la friolera de 420.000 euros más impuestos.

"Una vez entregadas y de manera accidental, uno de los vecinos descubrió que ni las puertas ni los frentes de los armarios se correspondían con las calidades que figuraban en la memoria que habían recibido al comprar la vivienda", explica a El Confidencial Rajesh Suresh Chellaram, el abogado que ha conseguido esta pionera sentencia por parte del Tribunal Supremo, y a su vez uno de los propietarios de esas viviendas. Suresh Chellaram ya ha conseguido que ambas promotoras indemnicen a 59 vecinos con un millón de euros, aproximadamente.

Sin embargo, hasta ahora, quienes habían conseguido la indemnización eran quienes compraron directamente a la promotora, pero faltaba que el alto tribunal resolviera qué pasaba con quienes compraron a un anterior propietario, dentro de la misma promoción.

El Tribunal Supremo, en una sentencia del 22 de junio de 2022, responde favorablemente al recurso de casación presentado por Suresh Chellaram para conseguir que la Justicia también reconociera el derecho a la misma indemnización de los compradores de segunda mano.

En su última demanda, 12 de los afectados compraron directamente la vivienda a la UTE formada por ambas promotoras, mientras que otros 12 habían adquirido las viviendas a propietarios anteriores y, hasta la sentencia del Tribunal Supremo, tanto en primera instancia como en la Audiencia Provincial de Las Palmas, la Justicia les había negado el derecho a indemnización por falta de legitimación a la hora de reclamar.

Fallos en puertas y frentes de los armarios

"Yo demandé individualmente a Acciona y a Realia y cuando gané el pleito en 2011 animé a más vecinos a reclamar. Después de mi demanda interpuse una demanda de otros 30 vecinos y posteriormente otra de 28 que también ganamos en los tribunales. La última, de la que ahora hemos conocido esta sentencia pionera, afectaba a otras 24 viviendas, 12 de las cuales correspondían a compradores de segunda mano a quienes tanto el juez de primera instancia como el de la Audiencia Provincial no entraron a valorar la indemnización que les correspondía al entender, ambos, que carecían de legitimación para demandar".

Las más de 80 familias que han decidido demandar a Acciona y a Realia alegan que las calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios no se correspondían con la memoria que les fue entregada y que figuraba en la oferta publicitaria de la promoción. A aquellos que compraron directamente a las promotoras, la Justicia les dio la razón, pero no a quienes no compraron directamente a Acciona y a Realia. Hasta el fallo del Supremo.

Acciona y Realia ya han indemnizado a 59 compradores con cerca de un millón de euros

Así, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Las Palmas de Gran Canaria estimó sustancialmente la demanda interpuesta por los demandantes que compraron directamente de la promotora, pero, por el contrario, se desestimó la demanda, por falta de legitimación, de los demandantes que habían adquirido la vivienda por compraventa con anteriores propietarios. Aquella sentencia fue confirmada por la sección tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas, que desestimó el recurso de apelación interpuesto por los segundos compradores, lo que obligó a estos a recurrir al Tribunal Supremo, que ahora les ha dado la razón.

"Esta Sala —dice el Supremo en su sentencia— debe declarar que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la memoria de calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los art. 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados. En igual sentido, la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Protección de Consumidores, sustituida por el Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre", recoge la sentencia a la que ha tenido acceso El Confidencial.

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Basándose en una sentencia de 1997, el alto tribunal recuerda que "al adquirir las viviendas de los anteriores propietarios, se subrogan en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora".

Mientras que, sobre la base de otra sentencia de 2011, el Supremo sostiene que "esta doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del C. Civil, que los recurrentes (como segundos adquirentes de las viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos".

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E. Sanz

Y prosigue que "no se trata de un pacto contractual secundario, sino una referencia normativamente obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la memoria de calidades, por lo que no puede calificarse como hace la recurrida de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos. En conclusión, los recurrentes tienen legitimación activa para reclamar, aun cuando fuesen segundos adquirentes (art. 1101, 1124 y 1257 del C. Civil)".

Es decir, el alto tribunal invoca en el recurso de casación la jurisprudencia de dos sentencias previas (STS 597/1997, de 30 de junio, y 269/2011, de 11 de abril) en las que se permite a los segundos adquirentes reclamar por el incumplimiento de las calidades comprometidas frente al promotor, con quien no suscribieron la compraventa directamente.

La condena, como en los fallos anteriores, obliga a Realia y a Acciona a indemnizar con 16.045,98 euros por vivienda tipo dúplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, eso sí, siempre y cuando los propietarios opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios y devuelvan a ambas promotoras los sustituidos. En caso de no optar por esta posibilidad, Acciona y Realia deben abonar a los demandantes 6.099,25 por vivienda tipo dúplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación.

Un gran paso para los consumidores

Esta sentencia supone un gran espaldarazo en la defensa de los compradores de una vivienda. "El consumidor, en estos casos, está muy desprotegido, ya que si no eres un experto, es muy complicado detectar el cambio de las calidades de determinados materiales, sin contar con que hay muchos cambios que no son perceptibles a simple vista. Por ejemplo, no poner codos en una tubería, de lo que no te das cuenta hasta que no tienes un escape de agua", explica Rajesh Suresh Chellaram, quien lo ha sufrido en su propia vivienda.

Además, en su opinión, "no es fácil reclamar. En nuestro caso, por ejemplo, se contrató a un arquitecto para que realizara un informe pericial para detectar los fallos o cambios en las calidades. Pero lo normal es que el comprador no sea consciente de estos cambios y por eso, y porque los importes a reclamar no suelen ser muy elevados, pocas veces se recurre a la Justicia. Además, a esto hay que sumar que, especialmente tras la burbuja inmobiliaria, muchas promotoras desaparecieron. ¿A quién ibas a reclamar si la promotora había desaparecido? Al final, muchos de estos defectos en la vivienda los cubre el seguro, que a su vez reclama a la promotora", reconoce este abogado, quien se muestra gratamente sorprendido por el fallo del Supremo.

"Entiendo que Realia y Acciona querían llegar hasta el Supremo porque pensaban que iban a ganar. Incluso yo no veía ganado 100% el recurso, pero así ha sido. La pena es que más de un centenar de familias no podrán reclamar porque la acción prescribió hace un año". Ni Realia ni Acciona han realizado declaraciones al respecto.

Puertas y frente de los armarios

La UTE informó en los precontratos y contratos de compraventa con los compradores que los materiales y calidades serían los indicados en la memoria de calidades, "reservándose la vendedora el derecho a sustituirlos por no existir en el mercado o por razones técnico-constructivas manteniendo siempre el nivel de calidad ofrecido".

Por ejemplo, la memoria de calidades recogía en el capítulo de carpintería interior que "la puerta de acceso a la vivienda sería blindada terminada en madera noble barnizada y las puertas de paso y frentes de armario en madera noble barnizada y los armarios empotrados con puertas con terminación igual a las de paso".

Igualmente, en los libros de ocupación entregados se reconocía que las puertas interiores eran macizas de tablero aglomerado de 35 mm de espesor, chapadas las dos caras lisas y canteadas y barnizadas en color y los armarios con puertas chapadas de la misma madera que las puertas interiores.

Nada más lejos de la realidad. Ya que tras firmarse las escrituras y entrar a vivir, "los demandantes apreciaron que las puertas no se correspondían con las referidas calidades, y que las mismas eran peores tanto estéticamente como por condiciones de durabilidad, aislamiento acústico y resistencia al agua, además de más baratas", recoge el fallo del Tribunal Supremo.