Por qué es más rentable comprar para alquilar en barrios humildes que en zona 'prime'
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PUENTE DE VALLECAS O VILLAVERDE

Por qué es más rentable comprar para alquilar en barrios humildes que en zona 'prime'

A pesar de que hay menor demanda y los alquileres son más bajos, los precios de venta de las viviendas también lo son, sensiblemente

placeholder Foto: Comprar casa para alquilar es más rentable en los barrios más humildes, ¿por qué? (Foto: iStock)
Comprar casa para alquilar es más rentable en los barrios más humildes, ¿por qué? (Foto: iStock)

Si tuviera dinero suficiente para invertir en una vivienda para su posterior alquiler, ¿dónde preferiría hacerlo?, ¿junto al parque de El Retiro o en Vallecas?, ¿en Madrid, en Toledo o Guadalajara? De esta decisión, aparentemente sencilla, dependerá la rentabilidad de su inversión. Si la respuesta hubiera sido Vallecas o Guadalajara, debe saber que habría conseguido un mayor retorno.

Así lo ponen de manifiesto los datos publicados esta semana por el portal inmobiliario Fotocasa, datos que muestran cómo, de media, la rentabilidad bruta por alquilar una vivienda en España, a nivel nacional, escaló hasta el 6,8% en 2020, su valor más elevado de la última década.

Sin embargo, a la hora de invertir, de poco valen las medias nacionales. Lo realmente útil es bucear en los datos para poder distinguir qué mercados son los más atractivos para comprar y alquilar. Y es en ese detalle donde se observa que resulta mucho más rentable invertir en los barrios más humildes de las ciudades en lugar de hacerlo en barrios acomodados, en los que, aunque los alquileres son bastante más elevados que en zonas humildes, también es mucho más caro comprar una vivienda. Y es ahí donde radica el quid de la cuestión.

Tal y como se puede apreciar en el mapa superior, a pesar de que Madrid o Barcelona son dos de los mercados con mayor demanda de alquiler y donde se alcanzan las rentas más elevadas, un inversor podría conseguir rentabilidades más elevadas en ciudades vecinas de ambos mercados en los que, a pesar de que hay menor demanda y los alquileres son más bajos, los precios de venta de las viviendas son sensiblemente más bajos. Así, por ejemplo, sería más rentable invertir en Segovia, Toledo o Guadalajara que en Madrid, como también lo sería hacerlo en Lleida o Tarragona en lugar de en Barcelona.

El patrón se repite si ampliamos el foco a cada una de las ciudades. Los datos de Fotocasa muestran que siempre resulta más rentable comprar para alquilar en aquellos barrios o distritos en los que comprar una vivienda y alquilar también es más asequible. Y no solo en Madrid y Barcelona; también en Málaga, Sevilla, Valencia...

Y de toda España, ¿dónde se registra la rentabilidad más elevada? Según los datos de Fotocasa, el barrio más rentable sería San Diego, en Puente de Vallecas, el segundo distrito más barato para comprar casa de Madrid (1.986 euros el metro cuadrado), solo por detrás de Villaverde (1.863 euros). En diciembre de 2020, la rentabilidad se situó en el 7,8%, el mismo porcentaje que en Carolinas Bajas, el barrio más barato de Alicante para comprar casa. El precio del metro cuadrado apenas supera los 1.000 euros.

También en Puente de Vallecas, Numancia fue uno de los barrios más rentables tras cerrar el año pasado con un 7,10%, uno de los diez porcentajes más elevados de España. Completan el 'top ten' barrios ajenos a Madrid y Barcelona como El Torrejón, en Sevilla (7,7%); Doctor Waksman, en Valencia (7,5); también Valencia, Aiora (6,8%) y Patraix (6,5%); la zona centro de Castellón (6,7%); General Dávila, en Santander (6,3%); y La Trinidad, en Málaga (6,3%).

Como hemos visto, aunque Madrid no es la ciudad más rentable para invertir en España, es un mercado muy heterogéneo con barrios con algunas de las rentabilidades más elevadas de España. Y, al contrario de lo que puede parecer, son los distritos del sur los que ofrecen mejores porcentajes. Distritos en los que comprar una vivienda también es mucho más asequible y en los que también lo es alquilar.

Vallecas y Villaverde, los más rentables

Pero, ¿por qué es más rentable invertir en barrios más humildes o en mercados secundarios que en grandes capitales? "Por un lado, los precios más ajustados de compra permiten que la adquisición de una vivienda sea más accesible en la zona sur que en la zona norte de Madrid. Este factor, sumado a una mayor densidad de población y en consecuencia una mayor demanda, principalmente en ubicaciones con una menor renta per cápita, hace que las rentas de alquiler no sean en proporción tan ajustadas como el precio de compra. Por tanto, el precio de alquiler es proporcionalmente mayor que el precio de venta, lo que permite rentabilidades muy atractivas. Igualmente las tasas medias de esfuerzo o el porcentaje de renta que se destina al alquiler de vivienda son superiores a las de vivienda en compra", explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

"Por comprar más caro no voy a conseguir mayor rentabilidad. Comprar un piso por 200.000 y alquilarlo por 800 euros no significa que si compro por 400.000 euros vaya a poder alquilar por 1.600 euros. Es absurdo, ya que mientras los precios de compraventa tienen mayor recorrido al alza los alquileres tienen un techo, que es el máximo que una familia puede destinar a pagar el arrendamiento", apunta Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

"Es cierto que zonas céntricas como El Retiro están muy demandadas y los pisos se alquilan con gran facilidad y con rentas muy elevadas, pero cuanto menor es el precio de adquisición, mayor es el margen y la rentabilidad que se puede conseguir", añade Carroza.

Una opinión que comparte el analista y consultor económico e inmobiliario, Gonzalo Bernardos. "Hay muchos pequeños inversores que invierten dentro de la almendra central de las grandes ciudades porque les gusta más la localización y porque consideran que es más seguro. Creen que siempre van a tener inquilinos y que por su perfil, no van a tener problemas de impago. Pero se equivocan, la rentabilidad en las zonas más céntricas suele ser más baja que en la periferia, ya que cuanto peor es el activo y más barata es su compra mayor es la rentabilidad".

La preferencia por las zonas más céntricas también se explica por el 'boom' experimentado por el alquiler turístico en los últimos años, lo que ha impulsado fuertemente al alza los precios de venta de las viviendas en esas ubicaciones, provocando, a su vez, que se haya resentido también la rentabilidad, puesto que no a todos los compradores les han salido las cuentas con el alquiler turístico.

Una situación que desde hace años ha llevado a que buena parte de esa oferta se haya ido incorporando poco a poco al mercado del alquiler tradicional. Una tendencia que se ha acelerado en los últimos meses con la pandemia y con la práctica desaparición de los turistas. El incremento de esa oferta, unido a la menor demanda, se ha traducido, como no podía ser de otra manera, en alquileres más bajos en dichos mercados, erosionando al mismo tiempo la rentabilidad.

Pero si dejamos de lado el alquiler turístico, prácticamente inexistente en las zonas periféricas, de nuevo comprar para alquiler sigue siendo más rentable en barrios humildes. "En ellos hay menor competencia por comprar casa, al contrario de lo que sucede en la almendra central, por lo que es posible conseguir mayores rebajas de precios. Y, sin embargo, el pequeño inversor prefiere el centro, porque no le gusta la periferia aunque sea mucho más barato comprar. Y lo mismo sucede en ciudades pequeñas", añade Bernardos.

Precisamente, en un momento como el actual, son los vendedores de los barrios del sur los que están dispuestos a realizar mayores rebajas, tal y como lleva constatando desde el verano la consultora Colliers International. Una situación que Mikel Echavarren, CEO de la compañía, explica por el mayor impacto que está teniendo la pérdida de empleo y la crisis en aquellas zonas con menor poder adquisitivo.

Es decir, por precio, es en el sur de la ciudad donde mayores rebajas se pueden conseguir a la hora de comprar. Sin embargo, en un contexto de crisis como el actual, también se han resentido los precios de los alquileres, que están bajando de manera generalizada en toda la ciudad tras fijar máximos en plena pandemia. Y es que, después de cinco años de fuertes incrementos, la burbuja del alquiler ha terminado por explotar.

A pesar de que el alquiler sigue siendo una opción atractiva para los inversores frente a otros activos como la renta fija o la deuda pública, lo cierto es que el incremento de los precios de venta y de los alquileres en los últimos años ha ido erosionando poco a poco la rentabilidad del arrendamiento. Tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, la rentabilidad bruta por alquiler es ahora más baja que en 2015 en todos los distritos de Madrid capital.

Y, a pesar de ello, el alquiler sigue siendo una de las inversiones más rentables, como constata Samuel Población. "Los ajustes tanto en los alquileres como en los precios de compraventa, especialmente en la segunda mano y en segunda residencia, son un hecho que no solo observaremos en 2020 sino en 2021 aunque de una forma más atenuada. Sin embargo, la vivienda continúa y continuará siendo un activo refugio para los inversores respecto a otras tipologías de activo ya que la fluctuación de valor es mínima manteniendo retornos sostenidos".

"Para ponerlo en contexto, la rentabilidad bruta de alquiler se sitúa muy por encima de los bonos del Estado a 10 años (según los últimos datos disponibles del Banco de España a 3T 2020 en un 3,71% frente al 0,17% de los bonos a 10 años), activo refugio por excelencia y cuya tendencia venimos observando desde 2014. Sin duda, esta reflexión está muy condicionada por las características específicas de la vivienda (antigüedad, calidad…) y principalmente por la ubicación. De hecho, desde CBRE hemos analizado que las 'prime yields' residenciales en Madrid y Barcelona continúan situándose estables en el 3% y 3,5% respectivamente, desde los últimos trimestres y esperamos que mantengan esta tendencia en el corto plazo", añade Población.

Los barrios más humildes de Barcelona, los más rentables

El mismo patrón que en Madrid se repite en Barcelona. Los distritos más baratos para comprar casa –en el caso de la Ciudad Condal la distribución geográfica es diferente a la de Madrid– son también los más rentables. Y esos distritos son Nou Barris o Sant Andreu, "zonas industriales en el pasado donde hubo una gran inmigración y donde se encuentra la menor renta per cápita de la ciudad", explica Gonzalo Bernardos.

Al igual que sucede en Madrid, la rentabilidad de los alquileres se encuentra por debajo de los niveles de hace cinco años. Un descenso provocado por el fuerte incremento de los precios de venta y la fuerte subida de los alquileres que, al igual que en la capital, ya han comenzado a caer.

No obstante, tanto Carroza como Bernardos se muestran más negativos respecto a la Ciudad Condal, ya que ambos expertos reconocen que la situación política que se vive en Cataluña, la ley que limita los alquileres y la desaparición del turismo y de los estudiantes por culpa del coronavirus han provocado una pérdida de atractivo de la ciudad, con la salida de inversores hacia otros mercados. No solo hacia Madrid, sino también hacia Sevilla, Málaga o Valencia.

La preferencia por uno u otro mercado depende del perfil del inversor, según explica Antonio Carroza. "El mercado del alquiler, en toda España, al igual que el de la compraventa, es muy heterogéneo y dependiendo del perfil del inversor este buscará un mercado u otro. Así, por ejemplo, hay fondos que solo quieren invertir en zonas 'prime' porque buscan un flujo de caja mayor, gracias a los mayores alquileres, y cuyo objetivo es vender el activo en cinco años. Otros, en cambio, prefieren un flujo de caja interesante a 15 años, pero donde la compra del inmueble les resulte más económico. En el caso de los particulares, por el contrario, a la hora de invertir suele jugar un papel muy importante el factor sentimental".

"Yo siempre aconsejo invertir en mercados donde exista flujo de rentas, donde haya una importante demanda de alquiler como Barcelona, Sevilla o Madrid, porque hay ciudades en las que no hay demanda de alquiler, mercados en los que no es interesante invertir porque cuesta mucho alquilar y las viviendas pueden permanecer mucho tiempo vacías", añade este experto.

Si tuviera dinero suficiente para invertir en una vivienda para su posterior alquiler, ¿dónde preferiría hacerlo?, ¿junto al parque de El Retiro o en Vallecas?, ¿en Madrid, en Toledo o Guadalajara? De esta decisión, aparentemente sencilla, dependerá la rentabilidad de su inversión. Si la respuesta hubiera sido Vallecas o Guadalajara, debe saber que habría conseguido un mayor retorno.

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