La burbuja de los alquileres se pincha en Madrid y Barcelona con fuertes caídas

El coronavirus ha puesto patas arriba el mercado del alquiler en dos de los mercados más tensionados de España: Madrid y Barcelona. La Ciudad Condal ya mostraba síntomas de agotamiento en cuanto a precios hace un año; pero ahora, con la pandemia, las rebajas de los alquileres son cada vez más evidentes y se han impuesto casi de manera generalizada. Y lo mismo sucede en Madrid capital, donde —al igual que en Barcelona— muchos de sus distritos, paradójicamente, fijaron máximos en los alquileres en plena pandemia y ahora han iniciado una fuerte corrección a la baja.

La burbuja de precios ha terminado por explotar en dos mercados que no están siendo ajenos a la crisis económica y en los que muchos hogares ya tenían dificultades para hacer frente al pago de un alquiler. Los ingresos de las familias no han podido soportar unas rentas en máximos y las caídas no se han hecho esperar.

Los alquileres en los principales distritos de Madrid y de Barcelona están registrando caídas superiores al 10% respecto a los máximos

En 2019, los expertos ya advertían a El Confidencial que los alquileres habían tocado techo y que a lo largo de 2020 comenzarían a relajarse las rentas, pero el coronavirus y la crisis que ha traído consigo, dejando a miles de parados y afectados por los ERTE por el camino, han provocado que el ajuste esté siendo muy intenso en la recta final de año. Casi de manera generalizada, los alquileres en los principales distritos de Madrid y de Barcelona están registrando caídas superiores al 10% respecto a los máximos.

Según datos de Fotocasa, en Barcelona la media arrojaba en noviembre una fuerte caída del 12% respecto a los niveles de hace un año, mientras que en Madrid el descenso fue del 8%. Sin embargo, como en toda media, hay zonas mucho más afectadas que otras.

Así, por ejemplo, mientras que en Sant Martí, donde se alcanzaron máximos en noviembre de 2017, la caída es ligeramente superior al 18%, en Sant Andreu y Ciutat Vella roza el 16%. Por encima del 10% se sitúan también los ajustes en Eixample (-14,6%), Gràcia (-12,5%), Horta-Guinardó (-11,3%), Les Corts (-13,4%), Nou Barris (-14,2%) y Sants-Montjuïc (-13,2%). Solo Sarrià-Sant Gervasi registra descensos inferiores al 10%, con una caída del 9,4%.

No obstante, inicial y paradójicamente, durante los primeros meses de pandemia, los alquileres subieron tanto en la Ciudad Condal como en Madrid, un fenómeno que los expertos explican por los elevados precios a los que salieron al mercado cientos de pisos procedentes del alquiler turístico, ya que sus propietarios tenían la esperanza de poder conseguir la misma rentabilidad que con el alquiler turístico. Sin embargo, la imposibilidad de arrendar a precios tan elevados finalmente obligó a bajar los precios.

Desde septiembre, según Fotocasa, los precios han caído entre un 4% y un 6%, un descenso que se ha acelerado en la recta final de 2020, llegando incluso al 12% interanual. Caídas que hacía años que no se veían en una ciudad como Barcelona, que había subido con fuerza en estos últimos años hasta marcar alquileres máximos.

Fuertes ajustes en Madrid

En Madrid, la caída de los alquileres también es generalizada. Y estas mueven entre el máximo de Usera (-13,4%) o de Latina (-13,5%) y el 5,9% de Barajas o Villaverde. Entre medias, caídas más o menos abultadas que constatan que el alquiler inicia una nueva era en medio de una nueva crisis en la que los precios máximos alcanzados en los últimos meses difícilmente podrán ser soportados por buena parte de aquellos que viven de alquiler, a muchos de los cuales ha sacudido la pandemia.

Según el último informe sobre el mercado residencial de Colliers International, a diferencia de lo que está sucediendo con los precios en el mercado de la compraventa, el alquiler está siendo mucho más elástico y se ha ajustado rápidamente a las nuevas condiciones del mercado. En este informe, la consultora echa la vista atrás y recuerda cómo en 2014 "las rentas de alquiler en Madrid tocaron suelo y desde entonces han estado creciendo de una manera constante hasta abril de 2020, acumulando una revalorización cercana al 40-50% en los últimos seis años. La crisis sanitaria ha cambiado su tendencia y se han registrado retrocesos de casi un 4% respecto a los máximos que logró a principios de 2020", según explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

"La crisis sanitaria ha cambiado su tendencia y se han registrado retrocesos de casi un 4% respecto a los máximos que logró a principios de 2020, situando la renta media de alquiler en 16 euros el metro cuadrado al mes en Madrid y Barcelona", añade este experto.

La caída, no obstante, ha sido más intensa en Barcelona que en Madrid. ¿Por qué? "En Barcelona, durante los meses de verano ya vimos descensos en el precio cercanos al 5%. A estas caídas se sumó la entrada en vigor de la nueva ley que regula el precio del alquiler en 60 municipios tensionados de Cataluña", explica Aanïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.

Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta incidencia en las caídas

"En este sentido, el precio de la vivienda en alquiler en Barcelona ha seguido descendiendo desde el verano a un ritmo de un 7% en octubre y ahora, a finales de año, lo hace a un ritmo de casi un 12%. Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta incidencia en las caídas de los precios, pero pensamos que no es el único motivo", según esta experta.

En su opinión, "la evidente falta de demanda, principalmente de estudiantes y jóvenes, que han decidido volver a casa de sus padres, unido a una mayor oferta procedente del alquiler vacacional, está haciendo que en ciudades como Barcelona haya más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja".

Mayor oferta y crisis, combinación explosiva

Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers Internacional, coincide con Anaïs López en que esta caída de precios no se debe solo a la situación económica, sino también al incremento de la oferta de viviendas en alquiler, "ya que una parte importante de las viviendas anteriormente destinadas a alquiler turístico se han reconvertido a alquiler tradicional. En algunos sitios del centro de Madrid, esta oferta se ha incrementado en un 70%".

También desde Colliers International destacan las diferencias entre Madrid y Barcelona. "La evolución de esta última ha sido algo diferente. En el año 2015, coincidiendo con la entrada en la alcaldía de la formación política En Comú Podem, la renta media de alquiler experimentó un crecimiento muy rápido hasta el año 2017, acumulando en apenas dos años un crecimiento del 45%. En dicho año se produjeron tensiones políticas de índole soberanista y desde entonces la renta de alquiler se ha mantenido casi plana hasta principios de 2020", apunta Mikel Echavarren.

Y nada parece apuntar hacia un nuevo incremento de las rentas en un entorno de debilidad económica para miles de familias. "Debido a la situación actual, la tendencia en el mercado apunta a un incremento en la oferta de vivienda en alquiler. Esta oferta ha aumentado considerablemente en los últimos años en algunas zonas del centro de Madrid, debido a la transformación de alquileres turísticos en alquiler tradicional".

"Además —añade Echavarren— la demanda que ya venía aumentando durante estos últimos años seguirá teniendo un buen comportamiento este año. Se prevé un mayor aumento de la misma debido a que en la situación actual se va a producir un trasvase de personas procedentes del mercado en venta al de alquiler, motivado por la perdida de poder adquisitivo y las dificultades de acceso al crédito para la compra de viviendas".

"No obstante, a pesar de este aumento de la demanda de vivienda en alquiler, los precios medios van a ir cayendo debido al aumento del desempleo, al aumento de la oferta y a la bajada del poder adquisitivo", concluye Echavarren, quien considera que "la pandemia no va a terminar con el turismo y el potencial de Barcelona. El alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá, los alojamientos serán adoptados a una normativa anticontagio (sellos y certificados de calidad covid-19) y los desplazamientos turísticos no desaparecerán, como no desapareció el viajar en avión después del 11-S".