¿Hay demanda para 150.000 viviendas nuevas anuales? Las cifras dicen que no

España tiene un parque de 25 millones de viviendas —para una población de 47 millones de habitantes— de las cuales aproximadamente millón y medio están vacías. El año pasado se vendieron cerca de 470.000 unidades. De ellas, casi un 20% correspondió a obra nueva y el 80% restante, a segunda mano. En pleno 'boom' inmobiliario se vendían tantas viviendas nuevas como usadas. ¿Volveremos a ver este equilibrio de cifras?

A corto plazo, todos los indicadores apuntan a que aún nos encontramos a años luz de que eso suceda. Para que nos hagamos una idea, el año pasado se cerró con 81.500 visados, casi 11 veces menos que en 2011, cuando se superaron los 865.000. Aunque el conjunto del sector anticipa que nunca volveremos a ver esas cifras —ni hay capacidad productiva para ello ni es deseable, según los propios promotores—, ¿cuántas viviendas nuevas necesita realmente el mercado español?, ¿cuántas viviendas será capaz de volver a absorber un mercado en plena recuperación?

El sector promotor cifra la producción entre 120.000 y 150.000 viviendas de obra nueva al año para tener un mercado residencial sano. De lo contrario, asegura, acabarán produciéndose fuertes presiones al alza de los precios, tanto en obra nueva como en segunda mano, lo que podría acabar derivando en una nueva y temida burbuja. Los promotores basan estas cifras en las previsiones sobre la creación de nuevos hogares en España, que sitúan en estas mismas cifras. "En un escenario conservador, y teniendo en cuenta que cerca de 50.000 viviendas irían a manos del inversor extranjero, ese sería un nivel de producción para el que habría demanda solvente", anticipaba hace ya un año Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).

Unas previsiones que comparte Roberto Scholtes Ruiz, director de estrategia de UBS en España. En su opinión, la demanda natural de vivienda para 2020-2021 se situará entre 140.000-150.000 viviendas anuales, entendiendo por demanda natural los nuevos hogares que se formen, pero también la demanda de reposición y la demanda extranjera, que ya representa el 13% de las compras totales. En 2016, según datos de los registradores de la propiedad —aún no están los datos de 2017—, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros ascendió a 53.500 unidades, de las cuales 8.700 (el 16,26%) correspondieron a obra nueva y 44.800 (el 83,74% restante) a segunda mano, es decir, hay una clara propensión a la compra de vivienda usada.

Sin embargo, basta con echar un vistazo a los últimos datos demográficos para comprobar cómo la futura creación de hogares podría truncar las optimistas previsiones de los promotores, salvo que la natalidad, la inmigración —desde hace unos años, de nuevo al alza— o los salarios se recuperen con enorme rapidez y, por tanto, aumente el número de potenciales compradores de vivienda.

En 2017 apenas se crearon en España 43.300 nuevos hogares, y de cara a los próximos cuatro años, las cifras no serán muy superiores

Para que nos hagamos una idea, en 2017 apenas se crearon en España 43.300 nuevos hogares, y de cara a los próximos cuatro años, según previsiones del Instituto Nacional de Estadística (INE), las cifras no serán muy superiores. En concreto, entre 2017 y 2021 se prevé la creación de casi 188.000 hogares, lo que arroja una media anual en torno a 47.000.

Más aún, este mismo organismo prevé la creación de un millón de nuevos hogares durante los próximos 15 años —entre 2016 y 2031—, lo que implica una media de unos 67.000 nuevos hogares cada año, a primera vista insuficientes para esas 150.000 viviendas anuales previstas, si bien, claro está, habría que sumar la demanda de reposición, los inversores y la demanda extranjera. No obstante, tampoco olvidemos que buena parte de esa demanda podría optar por comprar una propiedad de segunda mano, que supone una parte muy importante de la oferta.

¿Demasiadas viviendas?

"Los promotores hablan de 120.000 viviendas nuevas al año, y hacer previsiones en base a estos datos es un error, como lo fue durante la crisis. No se pueden construir viviendas sin una buena previsión de la demanda". Así lo aseguraba Julio Rodríguez López, economista y expresidente del Banco Hipotecario de España, durante su participación en el encuentro 'Precios de vivienda en España: evolución 2017 y tendencias 2018', celebrado hace unas semanas en Madrid. En su opinión, construir muy por encima de la creación de nuevos hogares "solo nos llevará a cometer los mismos errores del pasado".

Ojo con la miopía del desastre, cuanto más nos alejamos del desastre, más posibilidades tenemos de repetir los errores del pasado

El gráfico superior muestra precisamente cómo durante los años del 'boom' los visados se dispararon muy por encima de la creación de hogares. En 2009, por ejemplo, se superaron los 860.000 visados, el doble que la creación neta de hogares aquel año. Esto provocó que cuando la burbuja estalló, miles de viviendas se quedaron sin vender. Muchas de ellas, de hecho, aún siguen buscando quien las compre.

"Ojo con la miopía del desastre", advertía este economista. "Cuanto más nos alejamos del desastre, más volvemos a repetir los errores anteriores. Construir por encima de la demanda tiene consecuencias que pagamos todos", añadía, al tiempo que pedía que el futuro Plan de Vivienda aprobado recientemente por el Gobierno viniera "acompañado de una previsión de creación de hogares". Un deseo que, finalmente, no se ha visto cumplido.

La demanda no puede comprar casa

La demanda es, sin duda, la variable que va a determinar la evolución futura del sector residencial español. Hay que recordar que el grueso de los compradores actuales de vivienda está formado por inversores y por la llamada 'demanda de reposición', es decir, familias que ya tienen una casa en propiedad y la ponen a la venta para poder comprar otra.

Sin embargo, de quienes depende realmente el futuro del sector promotor es de los jóvenes, que son quienes formarán los hogares del futuro, y como muestra la imagen superior, el envejecimiento de la población es más que evidente y el grueso de potenciales compradores de vivienda se reduce significativamente por debajo de los 35 años. Pero, además, la población joven no solo disminuye, sino que su capacidad para adquirir una casa está muy limitada por unas condiciones laborales muy precarias y salarios muy bajos.

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E. Sanz

De hecho, buena parte de la oferta de vivienda que está saliendo al mercado y saldrá en los próximos años, tal y como reconocen los propios promotores, no está a su alcance. "Las viviendas que actualmente se están construyendo en España no las puede comprar buena parte de la demanda", aseguraba en ese mismo encuentro Carolina Roca. "Hoy en día, un 20% de la demanda es elástica al precio de la vivienda, mientras que el otro 80% restante no lo es, y aunque quiere comprar casa no puede hacerlo porque no tiene ahorros ni capacidad adquisitiva suficiente".

A todo esto se suman dos factores más, las subidas de precios y la falta de financiación. Respecto al primero, las casas son cada vez más caras. Los promotores también han llegado a reconocer en público que en algunas zonas la vivienda está creciendo de forma poco sostenible, reduciendo cada vez más la posibilidad de acceder a una vivienda en propiedad del grueso de la demanda. Lo aseguraba hace justo un año Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar: "La demanda no está preparada para asumir futuras subidas de los precios de la vivienda. En Valdebebas se vendía con alegría hace dos años a 2.400 euros el metro cuadrado. Cuando se subieron los precios a 2.700, ya no se vendía con tanta alegría, y a 3.000, directamente ya no se vende".

Además, tal y como advertía Bankinter en su último informe inmobiliario, el esfuerzo que deben realizar las familias para comprar casa se encuentra cerca de niveles poco prudentes. "La combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33%, y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en el primer trimestre de 2017".

Los expertos señalan que el nivel de esfuerzo no debería superar el 30%, ya que porcentajes superiores podrían comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca. De hecho, lo prudente sería que dicho porcentaje se movieran entre el 20% y el 25%.

No hay dinero para construir 150.000 casas

Por último, tras la fuerte restructuración del sector financiero que se ha vivido en España, todo apunta a que tampoco habrá financiación suficiente para construir 150.000 viviendas al año. "El problema es que el mercado se encamina hacia 150.000 viviendas anuales, mientras que la financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas", señalaba recientemente el presidente de los promotores madrileños, Juan Antonio Gómez-Pintado, mientras que la propia Carolina Roca asegura que "la financiación al sector promotor se ha reducido exclusivamente a cinco entidades financieras, y para pasar de 80.000 viviendas a 150.000 sería necesario duplicar el préstamo promotor, y no vemos que las previsiones de dichas entidades lo contemplen".