Ares y Neinor suspenden la venta de sus 10.000 pisos en alquiler por el alza de tipos

La histórica subida de tipos de interés puesta en marcha por el Banco Central Europeo (BCE) ha dejado en punto muerto la venta de casi 10.000 pisos en alquiler que habían sacado al mercado el fondo Ares, dueño de la socimi Iante, y la promotora Neinor. Procesos que sumaban cerca de 2.000 millones de euros entre los dos.

Según ha podido confirmar El Confidencial, en ambos casos se han suspendido las conversaciones con los potenciales compradores con quienes estaban hablando, Bankinter y CPPIB, respectivamente, al mostrarse imposible llegar a un acuerdo en precio satisfactorio para todas las partes.

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La subida del precio del dinero desde primavera en 250 puntos básicos, hasta el 2,5%, y la expectativa de que todavía pueda encarecerse más han hecho saltar por los aires los números sobre los que se diseñaron estas desinversiones, con rentabilidades del entorno del 3% que, ahora, parecen inalcanzables, ya que cualquier comprador va a exigir al menos un 5%, lo que se traduce en una caída de valor del activo.

Además, la incertidumbre que sigue habiendo respecto al futuro de la economía y la falta de referentes que permitan marcan un precio ha terminado por obligar a echar el freno a estos dos procesos. Se trata de las mayores carteras de vivienda en alquiler del mercado en venta, junto a la de Vía Célere, que sí está consiguiendo avanzar con Greystar, gracias a la estrategia de fin de ciclo y liquidación ordenada en que está inmerso Värde, fondo dueño de la promotora.

En cambio, en el caso de Iante, el plan de negocio inicial diseñado por Ares y su gestora en España, Avalon, llega hasta 2026; mientras que en Neinor, tanto Orion como Stoneshield, sus dos accionistas de referencia, tienen todavía margen de actuación antes de entrar en una dinámica como la desplegada por Värde.

La cartera de Ares supera los 6.000 hogares y, actualmente, su valoración se sitúa ligeramente por encima de 1.000 millones de euros. Una cifra que debería ir ganando tamaño, ya que gran parte de este portfolio está todavía en fases muy iniciales.

El fondo estadounidense es el adjudicatario de dos lotes del madrileño plan VIVE de vivienda asequible en alquiler, que suman 3.600 viviendas y que apenas han empezado a construirse, además de otros 1.000 hogares en diferentes fases de desarrollo, y 1.500 en comercialización.

Como adelantó El Confidencial, fue el pasado mayo cuando el fondo estadounidense, en el marco de su junta bianual, decidió poner en revisión el futuro de su cartera de vivienda en renta, o build to rent (BtR), análisis que cristalizó con el mandato a Citi de un proceso formal de venta, por el que se interesaron firmas como AXA, Bankinter, Allianz, CPPIB o GIC.

En el último trimestre del año pasado, la entidad presidida por María Dolores Dancausa tomó la delantera y realizó una due diligence o auditoría interna de los activos, tal y como publicó Cinco Días. Sin embargo, aquellas conversaciones se han roto y Ares ha dejado en punto muerto la búsqueda de un nuevo inversor.

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Algo parecido ha ocurrido con Neinor, cuya cartera de BtR está formada por 3.861 hogares que la propia compañía valoró en su última presentación de resultados en más de 900 millones de euros. En este caso, Savills es la firma encargada de dirigir el proceso de venta.

Durante el último trimestre del pasado ejercicio, la promotora controlada por los fondos Orion y Stoneshield estuvo negociando con CPPIB la firma de un acuerdo estratégico entre ambos, que pasaba por la creación de una sociedad conjunta, donde el fondo sería el accionista mayoritario, con un 80% del capital.

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Para Neinor, esta fórmula permitía ir poco a poco haciendo aflorar el valor de su cartera de vivienda en alquiler, máxima que ha marcado sus pasos desde que la pasada primavera arrancó formalmente esta desinversión.

De hecho, en paralelo a las negociaciones de venta de toda la cartera, Neinor siempre ha mantenido abierta la puerta a realizar pequeñas desinversiones de promociones concretas, como demostró el pasado diciembre con el traspaso de una promoción para alquiler en Málaga al fondo alemán KGAL, por 35 millones de euros.

Esta posibilidad está ahora mismo sobre la mesa para otros seis activos, según han confirmado fuentes conocedoras, y la compañía confía en poder cerrar alguno en los próximos meses, además de estar abierta a desinvertir también piso a piso, lo que se conoce como build to sell. Al menos, hasta que el escenario macro se despeje y se vea si pueden retomarse los planes de venta de toda la cartera.