Los caseros disparan los alquileres en Madrid y Barcelona a pesar de los límites a las rentas

El límite de los alquileres no parece haber dado el resultado deseado. El pasado 29 de marzo de 2022, el Gobierno aprobó un límite extraordinario a las actualizaciones anuales de la renta del alquiler de viviendas, límite que se ha prorrogado durante todo 2023. Sin embargo, los precios, lejos de reflejar una contención o una bajada, registran importantes incrementos.

Así, por ejemplo, según los datos del portal inmobiliario Fotocasa, que recoge precios de oferta, es decir, no precios a los que finalmente se cierran dichos contratos, los alquileres despidieron 2022 con un incremento anual en España del 7,4%, hasta situar el precio de diciembre en 11,03 euros el metro cuadrado al mes, el tercer incremento más alto detectado desde 2007.

Estos datos ponen de manifiesto cómo los propietarios de pisos en alquiler están incrementando el asking-price —el precio al que quieren alquilar la casa— para los nuevos contratos de alquiler con el objetivo de blindarse frente al control de precios, de tal manera que, al no poder subir el precio del alquiler en las renovaciones, están anticipando dicho incremento en la nueva oferta que sale al mercado.

El precio del alquiler ha alcanzado máximos históricos hasta tres veces a lo largo del año

“El precio del alquiler ha alcanzado máximos históricos hasta tres veces a lo largo del año. Justamente, diciembre cierra a tan solo un 1,6% de marcar récord, pero todas las comunidades autónomas, con excepción de Aragón y Castilla-La Mancha, han presentado los mayores precios del arrendamiento durante el pasado ejercicio. Las razones son claras: el furor de la compraventa, el renacer del arrendamiento turístico y las medidas de limitación del arrendamiento han propiciado que la oferta se reduzca todavía más", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

"Con respecto al año anterior, el stock se ha contraído un 32%, haciendo que el desequilibrio entre oferta y demanda aumente y empuje el precio al alza. Las tensiones inflacionistas y la caída que experimentó el precio en 2021 —y que ha recuperado a lo largo del 2022— también son responsables en buena medida de estos incrementos. En cuanto a previsiones, consideramos que el contexto económico y el cambio de ciclo hipotecario pondrán más presión sobre la escasa oferta del alquiler, por lo que es probable que sigamos marcando máximos de precio en 2023”.

Alquileres disparados en Madrid y Barcelona

En dos de los mercados más tensionados del país, Madrid y Barcelona, las cifras no invitan al optimismo. Así, la ciudad de Madrid cierra 2022 con un incremento del 12,5% respecto a diciembre de 2021, mientras que, en la Ciudad Condal, la subida ha sido del 16,2%. Porcentajes, en ambos casos, que pondrían en entredicho la efectividad de la limitación de las rentas.

De hecho, en Madrid, en octubre de este año, con el límite de los alquileres en plena vigencia, se produce el máximo incremento del año. Ese mes, los precios de los alquileres se dispararon un 15,4% en los anuncios de Fotocasa y no solo eso, sino que, desde enero, en apenas 12 meses, las subidas se han incrementado en la capital del 0,5% a principios de año hasta el 12,5% de diciembre.

En Barcelona, la situación es muy similar. El mayor incremento interanual de 2022 se produjo en agosto (22%). Desde enero, en apenas 12 meses, las subidas se han incrementado desde el 9,5% de enero hasta el 16,2% de diciembre.

Los expertos llevan meses advirtiendo de que medidas intervencionistas en el mercado como la del límite de las rentas no son efectivas, puesto que reducen la oferta y, ante la mayor presión de la demanda, suben los precios. Jaime P. Luque, profesor asociado en ESCP Business School, ha constatado que medidas de este calado no funcionan.

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"Hemos estudiado el control de rentas que se implementó en Cataluña y lo que hemos observado es que las rentas, efectivamente, caen después del control. Hemos detectado caídas del 5% en los primeros seis meses, pero luego dejan de caer y, de hecho, empiezan a subir y se equiparan con las del grupo de control del estudio; es decir, aquel que no está sujeto a dicho control de rentas. Es decir, el efecto bajada desaparece a corto plazo", aseguraba recientemente a El Confidencial.

"Pero, asimismo, también hemos observado que el volumen de oferta de vivienda en alquiler disminuye un 18%, un porcentaje muy elevado. Y, si la gente va a tener mayores problemas para encontrar una vivienda en alquiler porque se reduce la oferta y el precio de los alquileres a medio y largo plazo no cae, lo que se está generando es un efecto negativo. Y lo que encontramos en Cataluña ha sucedido en otras ciudades, como, por ejemplo, en San Francisco y en Berlín. Es decir, estamos probando que lo que se ha hecho, aunque sea bienintencionado, tiene efectos negativos para la población, y en particular para la población más vulnerable, que es quien realmente tiene problemas para acceder a una vivienda".

Si entramos en detalle en los datos, a cierre de 2022, en 19 de los 21 distritos de la capital se registran incrementos anuales de los alquileres. El distrito que más sube el precio es Usera, que incrementa un 25,1%, seguido de Chamberí (16,5%), Villaverde (16,0%), Hortaleza (15,4%), Centro (14,5%), Fuencarral-El Pardo (13,5%), Tetuán (12,5%), Retiro (11,0%), Arganzuela (10,4%), Barrio de Salamanca (9,7%), Puente de Vallecas (9,6%), Chamartín (9,0%), Ciudad Lineal (8,8%), San Blas (8,7%), Latina (8,6%), Villa de Vallecas (7,5%), Carabanchel (7,2%), Barajas (6,7%) y Moncloa-Aravaca (4,5%).

La foto se repite a nivel de barrios. A cierre de 2022, el precio sube en los 24 barrios de la capital con variación anual. Así, los incrementos anuales más significativos se producen en el distrito de Chamberí, en concreto en el barrio de Almagro (24,2%), seguida de Sanchinarro (24,2%) y Trafalgar (21,6%).

En Barcelona, por su parte, el precio sube en todos los distritos de la Ciudad Condal. El distrito en el que el precio del alquiler más incrementa es Horta-Guinardó (28,3%), seguido Gràcia (22,1%), Sant Martí (21,3%), Eixample (17,4%), Sant Andreu (13,7%), Les Corts (13,4%), Sants-Montjuïc (13,0%), Ciutat Vella (12,5%), Sarrià-Sant Gervasi (10,6%) y Nou Barris (6,2%). Por barrios, subidas en los 24 estudiados. Así, el incremento anual más significativo se produce en el barrio El Camp de l'Arpa del Clot (29,9%), seguido de Sagrada Família en el distrito de Eixample (28,9%) y La Nova Esquerra de l'Eixample en el distrito de Eixample (22,6%). Por otro lado, el único barrio con descenso anual es Fort Pienc en el distrito de Sants-Montjuïc con una caída del -1,3%.

"La entrada en vigor de la limitación del precio de los alquileres al 2% a principios de año, considerada como una sobrerregulación del mercado, también ha ocasionado que el parque de alquiler se reduzca. De hecho, un 4 % de pequeños propietarios mantienen viviendas vacías al considerar que la inseguridad jurídica existente, por la posible aprobación de la ley de vivienda, los desincentiva a mantener esas viviendas en el mercado", recuerda María Matos.

"Por todo ello, el precio de los arrendamientos comenzó a recuperar lo perdido en 2021 y a presentar incrementos muy significativos por encima del 15% en ciudades como Madrid, del 17% en Mallorca, del 20% en Barcelona, del 25% en Valencia o del 27% en Málaga. El alquiler se ha convertido en un mercado tensionado por la escasez de oferta, que ha provocado que las principales ciudades y capitales de provincia españolas hayan alcanzado precios máximos históricos", añade.