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El alquiler se desboca y pagará los efectos del cambio de ciclo en el residencial
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UN 2023 COMPLICADO PARA LOS INQUILINOS

El alquiler se desboca y pagará los efectos del cambio de ciclo en el residencial

En 2023, se complicará el acceso a una vivienda en propiedad, lo que impulsará la demanda del alquiler, provocando nuevas tensiones y subidas en los precios

Foto: El alquiler se desboca y pagará los efectos del cambio de ciclo en el residencial. (iStock)
El alquiler se desboca y pagará los efectos del cambio de ciclo en el residencial. (iStock)
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Tiempos complicados para todos aquellos que viven de alquiler en España. El cambio de ciclo que se atisba ya en el mercado residencial de la compraventa y las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo, para intentar aliviar a todas aquellas familias que viven de alquiler en un entorno fuertemente inflacionista y de encarecimiento de la vida, añadirán más presión, si cabe, sobre el alquiler. En 2023, se complicará el acceso a una vivienda en propiedad, lo que impulsará la demanda del alquiler, provocando nuevas tensiones y subidas en los precios.

Desde hace años, las tensiones en el mercado del alquiler son evidentes y especialmente palpables en las grandes capitales. Una demanda cada vez mayor y una oferta incapaz de crecer al mismo ritmo han provocado fuertes incrementos de los precios en los últimos años, alcanzando máximos en zonas como Baleares, Madrid y Barcelona, sin que las medidas puestas en marcha para intentar destensionar estos mercados hayan funcionado.

España necesita 45.000 viviendas anuales para poder tener un mercado de alquiler saludable

Limitar los alquileres ha provocado, según los expertos, el efecto contrario, detrayendo oferta del mercado e incrementando aún más los precios, mientras que la inmensa mayoría de viviendas previstas en los diferentes planes de vivienda asequible y proyectos build to rent (BTR) aún están en fase de desarrollo y buena parte de ellas no serán una realidad hasta dentro de varios años.

Además, todas esas viviendas apenas serán una gota en el océano si tenemos en cuenta que los expertos cifran en torno a las 45.000 unidades anuales las viviendas necesarias para poder tener un mercado de alquiler saludable en España.

"El INE prevé que en los próximos 15 años haya un incremento de población de alrededor de unos cinco millones de personas. Esto supone unas 330.000 personas nuevas al año en España, unos 180.000 nuevos hogares anuales. Si tenemos en cuenta que la vivienda en alquiler supone actualmente en torno al 25% del total, necesitaríamos 45.000 nuevas viviendas para cubrir las necesidades de alquiler. Y la realidad es que en 2022, a falta de tener los datos definitivos, se estima que vamos a estar en torno a unos 70.000 visados de final de obra. Por lo tanto, más de la mitad de estas viviendas debería estar destinada al alquiler para poder afrontar la necesidad de la demanda que tenemos, pero la realidad es que no hay suficiente vivienda para paliar el problema", asegura a El Confidencial Teresa Mazo, CEO de Elix Residencial, socimi especializada en alquiler residencial en el centro de Madrid y Barcelona.

En su opinión, "las administraciones públicas están haciendo un gran esfuerzo por intentar solucionar este problema, poniendo en marcha iniciativas de colaboración público-privada como las que han lanzado la Comunidad de Madrid con el Plan Vive (7.000 viviendas), el Ayuntamiento de Madrid (otras 2.000 viviendas en los próximos años) o Barcelona con Habitatge Metròpoli Barcelona (otras 2.500 viviendas)".

"Si sumamos estas iniciativas", prosigue Mazo, "que son las más importantes que se han lanzado hasta ahora, estaríamos en torno a 11.500 viviendas a desarrollar en los próximos dos tres años, unas 4.000 viviendas al año. Si estamos hablando de una necesidad de 45.000 viviendas anuales, está claro que todas esas viviendas no son suficientes, de ahí que desde el sector pidamos más proyectos de colaboración público-privada".

Avalancha hacia el alquiler de quienes no pueden comprar

Y mientras, la demanda no deja de crecer. La inflación y los elevados costes de construcción han dejado en el aire o retrasado muchos proyectos en el sector promotor, que es consciente de que no puede trasladar dichos incrementos al precio final de la vivienda. A esto se suman unos costes de financiación en aumento que amenazan con estrangular a una parte de la demanda que quiere comprar casa y que ve no solo cómo se reduce su poder adquisitivo, sino cómo se limitan sus opciones a compra y se ve abocada al alquiler.

Y en este escenario, los expertos pronostican una contracción de la demanda para la compra de vivienda y un mayor protagonismo de mercado en alquiler. Es decir, una demanda creciente en un mercado que no ha conseguido construir los miles de viviendas en alquiler imprescindibles para satisfacer sus necesidades.

Un problema que arrastra el mercado desde hace décadas y que seguirá provocando que el alquiler siga siendo un quebradero de cabeza con difícil solución para aquellos que durante los próximos años no cuenten con ahorros suficientes ni con financiación para poder acceder a una vivienda en propiedad y se vean irremediablemente empujados hacia el alquiler.

La presión de oferta y demanda se sigue traduciendo en fuertes incrementos de los alquileres, como se puede apreciar en el gráfico superior. Durante 2022, prácticamente todas las capitales españolas han tocado máximos. Todas, excepto Zaragoza, Castellón, Ciudad Real y Guadalajara, que aún se encuentran entre un 8% y un 17% por debajo de los máximos de 2008, mientras que Bilbao o Madrid, que llegaron a máximos en 2020, están a las puertas de volver a hacerlo, según datos de Fotocasa.

Durante 2022, prácticamente todas las capitales españolas han tocado máximos

El resto de capitales, desde que arrancó 2022, ha pulverizado máximos, con fuertes subidas interanuales en algunos casos como Málaga (del 31%) o Mallorca (del 23%), mientras que en mercados como el de Madrid, en los últimos 12 meses se han registrado subidas de las rentas del 12,5%, según este portal inmobiliario.

"La presión sobre los precios se va a mantener en las zonas tensionadas", asegura Alejandra Mora, socia directora en Arenhos Advisors, consultoría estratégica en affordable housing.

"Los últimos datos sobre la evolución de los precios de los alquileres son muy preocupantes. Los principales distritos de Barcelona y Madrid están en máximos históricos y las subidas interanuales se sitúan por encima del 15%, debido al aumento de la demanda y la poca oferta, una situación que se va a mantener y que va a seguir tensionando los precios al alza. Unos precios que solo dependen de lo que pueda pagar el inquilino. Es decir, que pararán donde esté la capacidad pagadora del inquilino", asegura.

Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, destaca que "el mercado residencial venía creciendo de manera espectacular después de la pandemia. Sin embargo, a mediados de año, con el estallido de la guerra de Ucrania y la subida generalizada de los precios, hemos notado cierta ralentización. Hay mucho miedo y eso afecta a la toma de decisiones de las familias".

En su opinión, el comportamiento del mercado en 2023 "va a depender muchísimo de la escalada de precio y de la subida de los tipos de interés. La mejora de la economía que se venía produciendo en el año 2022 lanzó a muchísimas familias al mercado de compraventa, pero la subida de tipos ha vuelto a pausar este tipo de opciones y entendemos que el alquiler, si no queda muy tocado por los cambios legislativos que se están anunciando, seguirá creciendo. Y para que evolucione positivamente es necesario que crezca por igual en los tres grandes subsectores que lo componen: vivienda libre, la vivienda social y la vivienda asequible".

Un problema que viene de lejos

"El mercado del alquiler lleva tensionado desde la gran crisis financiera de 2008, cuando se cortó el flujo de hipotecas para quienes querían comprar, lo que provocó que toda esa demanda se trasladara hacia el mercado del alquiler", recuerda Jaime P. Luque, profesor asociado en ESCP Business School.

"A partir de ese momento", señala, "acceder a un vivienda se complicó, no solo en España, sino a nivel internacional. Después de la crisis financiera y durante la crisis de la deuda soberana, el BCE tuvo que inyectar mucho dinero para salvar la Unión Europea del colapso, y lo mismo sucedió en Estados Unidos. Ahora, acabamos de salir de una pandemia en la que se han producido grandes intervenciones de los bancos centrales de todo el mundo, cuyas decisiones tienen un gran impacto sobre el mercado de la vivienda".

"Con la pandemia, volvieron a anunciarse estímulos fiscales adicionales, más inyecciones de capital al sistema, creando una presión que estamos viendo ahora, pero que ya venía de antes. La inflación está desbocada y el BCE tiene que aumentar los tipos de interés para enfriar la economía, de tal manera que la gente que va a pedir un préstamo para comprar una casa se encuentra con que la financiación es más cara, lo que provocará que se pidan menos préstamos y que se compren muchas menos casas y que quienes quieran acceder a una vivienda tengan que ir al alquiler. De nuevo, más presión para este mercado", resume Luque.

El profesor asociado en ESCP Business School, al igual que otros expertos, incide en el hecho de que el problema de acceso a la vivienda no es nuevo. "Es un problema de los últimos 10 años, tanto en el residencial a nivel de alquiler como en propiedad. Y ahora nos encontramos en un momento en que se están quitando los estímulos económicos y suben los tipos de interés, lo que va a dificultar aún más el acceso a la vivienda. En España, ya tenemos al 50% de las familias dedicando más del 30% de sus ingresos a pagar la hipoteca. Y lo mismo sucede con el alquiler. Después de Grecia, somos el país menos asequible en alquiler. Y si la situación se mantiene, los desequilibrios van a seguir existiendo, de ahí la importancia de adoptar medidas para intentar resolver este problema. De hecho, en las grandes capitales de Europa, es el tema número uno de política pública, qué hacer con la vivienda, ya que tiene un grandísimo impacto sobre la gente más vulnerable".

La receta mágica del sector para acabar con los desequilibrios en el alquiler pasa, según el consenso de los expertos, por poner más oferta en el mercado.

Una medida a largo plazo dentro de la que destacan la multitud de proyectos BTR puestos en marcha en los últimos años desde la iniciativa privada, así como algunas iniciativas de colaboración público-privada —Comunidad de Madrid y los ayuntamientos de Madrid y Barcelona, fundamentalmente—, pero cuyos efectos —si los tienen, porque algunos expertos se muestran escépticos— aún tardarán varios años en verse en el mercado.

Alejandra Mora, que lleva años vinculada al alquiler asequible, de hecho, se muestra escéptica. "Definitivamente, no. No creo que sean suficientes. Están surgiendo proyectos, pero los veo como iniciativas de abajo arriba, de ayuntamientos y comunidades autónomas que están sacando proyectos a raíz de la llegada a España de inversores institucionales y de inversores. Pero no creo que haya un plan y tampoco creo que sea definitivamente un plan de política de vivienda, que es lo que necesitamos".

En su opinión, "existe un bombardeo diario sobre la necesidad de vivienda asequible, pero no veo un orden ni un plan, ya que todas estas iniciativas deberían realizarse bajo el marco de una legislación y, para ello, es necesario poner en marcha una normativa de vivienda actualizada y en consonancia con la de otros países europeos. Y no veo que estemos todavía en ello, ya que es el Estado el que se tiene que poner a esta labor, así como las comunidades autónomas, cada uno en sus competencias. No sabemos quiénes son los actores y los proveedores de vivienda asequible en este país, con qué financiación o a qué precios se van a desarrollar esos proyectos. Ni siquiera sabemos diferenciar entre vivienda social y asequible. No hay un consenso, como sí sucede en otros países de Europa, donde nos llevan muchos años de ventaja. La gente de a pie te dirá que vivienda social y asequible son lo mismo, cuando son cosas muy distintas. Y todo esto se tiene que ordenar y legislar".

Un marco normativo que, como explica Alejandra Mora, podría haber tenido cabida en la futura ley de vivienda. "Me gusta decir que la ley de vivienda es una oportunidad perdida para organizar todo esto, pero quizá todo el componente político y de urgencia que tiene esta ley no ha dejado que se profundice en lo que de verdad son los problemas del mercado, porque no se trata de inventar mucho, sino de ver lo que funciona en otros países y aplicarlo aquí".

Foto: El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, comparece ante los medios tras el último Consejo de Ministros del pasado año. (EFE/Juan Carlos Hidalgo)

Respecto a las iniciativas de colaboración público-privadas puestas hasta ahora en marcha, Mora señala: "Me gusta ser optimista y creo que la voluntad al ponerlas en marcha ha sido buena, pero creo que se ha hecho con muchas prisas y sin una visión global, a medio y largo plazo. El legislador estatal tiene que regular desde su posición muchas cosas para que las comunidades autónomas puedan funcionar en este sentido, por eso creo en la necesidad de poner en marcha cuanto antes ese marco normativo, pero con el consenso entre el Estado y las comunidades autónomas".

¿Se puede acabar con las tensiones en el alquiler?

Frente a estas iniciativas de ayuntamientos y comunidades autónomas, ¿qué opinan los expertos de medidas cortoplacistas como el límite temporal a los incrementos de los alquileres? El sentir es unánime: son insuficientes e incluso contraproducentes, ya que entienden que están consiguiendo el objetivo contrario al que persiguen, ya que reducen aún más la oferta.

"Visto desde fuera, para alguien que no conozca nada de política de vivienda, ni de todos estos términos que usamos los profesionales, un límite a un alquiler para alguien que está alquilando se puede ver como una ayuda. Yo he conocido casos cercanos en que los inquilinos han agradecido que no se les haya subido más del 2% el alquiler en la renovación del contrato. Esto es una ayuda, si lo piensas, pero es verdad que no es la solución, porque perjudicas a la otra parte, que es el propietario", señala Alejandra Mora.

En Cataluña, el efecto bajada desaparece a corto plazo y el volumen de oferta cae un 18%

"Al final, tenemos un mercado en el que los pequeños propietarios son mayoritarios en el sector, y estos han visto incrementados sus gastos. Y con ese tipo de medidas estás beneficiando a una parte y perjudicando a otra", destaca Mora, quien insiste: "No veo una solución a corto plazo que no sea presupuestaria, es decir, que no incluya presupuesto público, y esto significa ayuda al inquilino, ayuda al propietario o ayuda a ambos. Al propietario con beneficios fiscales, al inquilino con ayudas directas al pago del alquiler... Pero no se trataría de medidas a medio y largo plazo".

Jaime P. Luque ha constatado que medidas de este calado no funcionan. "Hemos estudiado el control de rentas que se implementó en Cataluña y lo que hemos observado es que las rentas, efectivamente, caen después del control. Hemos detectado caídas del 5% en los primeros seis meses, pero luego dejan de caer y de hecho empiezan a subir y se equiparan con las del grupo de control del estudio, es decir, aquel que no está sujeto a dicho control de rentas. Es decir, el efecto bajada desaparece a corto plazo. Pero, asimismo, también hemos observado que el volumen de oferta de vivienda en alquiler disminuye un 18%, un porcentaje muy elevado".

"Y si la gente va a tener mayores problemas para encontrar una vivienda en alquiler porque se reduce la oferta y el precio de los alquileres a medio y largo plazo no cae, lo que se está generando es un efecto negativo. Pero, además, se produce un efecto contagio hacia la vivienda en propiedad, porque observamos que el volumen de ventas cae un 38%, una cifra gigante en economía y que a su vez provoca que los precios en propiedad caigan un 5%. Es decir, aquellas familias para quienes la vivienda es su ahorro principal están más empobrecidas, ya que la vivienda privada cae, pero al mismo tiempo las familias que están buscando una casa en alquiler tienen un 18% menos de oferta. Y eso es muy mala noticia. Y lo que encontramos en Cataluña ha sucedido en otras ciudades, como por ejemplo en San Francisco y en Berlín. Es decir, estamos probando que lo que se ha hecho, aunque sea bienintencionado, tiene efectos negativos para la población y en particular para la población más vulnerable, que es quien realmente tiene problemas para acceder a una vivienda".

Por su parte, para Teresa Mazo, "cualquier política que sea intervencionista en el mercado no es positiva. Durante el último año hemos tenido una inflación que ha llegado a superar el 10%, y con este tipo de medidas se está penalizando al propietario y lo que consiguen, en última instancia, es desincentivar que se pongan viviendas en el mercado del alquiler, que haya oferta. Lo hemos visto en algunos ayuntamientos que han establecido límites al alquiler y ha desaparecido la oferta".

En la misma línea se pronuncia Antonio Carroza. "Desafortunadamente, todas las medidas que se están anunciando en estos últimos meses están provocando una salida de arrendadores del mercado, provocando una menor oferta y, en definitiva, un aumento de los precios, que entiendo que es el objetivo contrario a lo que se está persiguiendo".

Y respecto a las últimas medidas anunciadas por el Gobierno, "la nueva prórroga aprobada respecto al límite de los alquileres y que afectará también a las renovaciones de contratos no es coherente con la inflación, lo que está provocando el desánimo de muchos arrendadores, que deciden poner a la venta sus viviendas y salir del mercado. De nuevo, nos encontramos con el alquiler y la vivienda como moneda de cambio en las negociaciones entre los partidos de gobierno", destaca el directivo de Alquiler Seguro, quien considera que "lejos de intentar un pacto de Estado en un asunto tan importante, protegido por nuestra Constitución, como es el acceso a una vivienda digna, usan las necesidades vitales de los ciudadanos con interés electoralista".

Foto: El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. (EFE/Juan Carlos Hidalgo)

"Impedir actualizar las rentas según el mercado", asegura, "penaliza a las familias ahorradoras que sucumbieron al mantra institucional de invertir en ladrillo, más allá del perjuicio que los inquilinos, sobre todo jóvenes, sufrirán al ver reducida la oferta y por lo tanto el aumento artificial de las rentas. Ampliar el plazo forzoso de renovación de los contratos, de nuevo, ataca a la seguridad jurídica que este sector necesita, disuadiendo a inversores particulares e institucionales, que ven la intervención total cada vez más cerca".

Asimismo, Antonio Carroza insiste en que "no podemos olvidar que el mercado de alquiler en España está en manos de particulares mayoritariamente, y que para que se produzca una verdadera madurez en el mercado del alquiler es necesario atraer a ciertos inversores nacionales y extranjeros, inversores que apuesten por una oferta homogénea y a largo plazo en el mercado de alquiler. Las medidas que está tomando este Gobierno o los anuncios que están haciendo lo que hacen es desalentar a estos inversores, que pasan de largo de España".

¿Se desinfla la 'burbuja' del BTR?

De hecho, no solo los pequeños arrendadores están sacando del mercado o vendiendo sus viviendas. También los inversores han echado el freno en el que desde hace dos años se había convertido en el sector estrella del inmobiliario junto al logístico: el build to rent.

Según datos de la consultora Colliers, durante el primer semestre de 2022, el sector residencial (BTR, PRS y coliving), con una inversión de 1.896 millones de euros, fue el segundo asset class por volumen de inversión. Sin embargo, la inversión ha ido decreciendo trimestre a trimestre, desde los 1.081 millones del primer trimestre a los 815 millones del segundo y los 415 millones del tercer trimestre, "debido, principalmente, al importante incremento de los costes de construcción, que obligó a los promotores a replantearse los planes de negocio para futuros proyectos".

Según esta firma, "en estos momentos, la demanda de los inversores por edificios en su modalidad PRS es muy fuerte, y también el producto en BTR, pero en menor medida debido a las incertidumbres que están generando el alza de los costes de construcción y las exigencias más elevadas de rentabilidad en las operaciones que solicitan los inversores".

Para evitar la fuga de inversores, los expertos insisten en la necesidad de que exista seguridad jurídica. "Para que un mercado evolucione de manera coherente, lo que necesitamos son unas reglas de juego estables, seguridad jurídica y ciertos incentivos para fomentar una industria que tiene ciertas carencias. Así, por ejemplo, es necesario que el arrendador, ya sea un inversor o una familia ahorradora, tenga la satisfacción de que las rentas que percibe son justas. No se pueden cambiar las reglas del juego a mitad de la partida, porque esto genera desconfianza", apunta Carroza.

Una opinión que comparte Teresa Mazo. "Es fundamental tener un marco legislativo y normativo que dé garantías a los inversores y poner en marcha una estrategia que consiga aunar los intereses de todos y cada uno de los intervinientes: promotores, inversores, administraciones públicas e inquilinos. Y, para ello, la seguridad jurídica es básica, no podemos estar cambiando las reglas de juego en mitad de la partida, ya que el inversor internacional lo que quiere es un retorno a la inversión que ha realizado y no tener riesgos en la misma. Y en la medida en que nosotros minimicemos los riesgos de la gestión urbanística, también minimizaremos el retorno exigido al capital. Y esa es la clave para conseguir ese parque de viviendas asequible. Minimizar riesgos para el inversor, con un entorno jurídico estable para, al mismo tiempo, reducir el retorno que se le pide a la inversión y conseguir una mayor oferta en el mercado, que al final es de lo que se trata".

¿Inspirarnos en otros países?

Si limitar las rentas no es una solución y poner en marcha miles de viviendas en alquiler es un proceso lento, ¿qué se puede hacer para aliviar las tensiones del mercado?, ¿innovar o mirar hacia otros mercados donde sí han funcionado algunas iniciativas?

"La realidad es que el acceso a la vivienda es muy complicado a día de hoy. Se necesita tener un 20% de ahorros para poder afrontar la compra de una vivienda de obra nueva o de segunda mano, porque al final los bancos tienen topado el límite de financiación al 80%. Por lo tanto, yo creo que tenemos una masa de jóvenes que podría tener la capacidad de pago de las cuotas, tanto de alquiler como de hipoteca, pero que no tiene la posibilidad de ahorrar ese 20%. En este sentido, yo creo que medidas como las que estamos viendo en otros países, como el help to buy de Reino Unido, que ayudan a afrontar ese 20% de entrada serían muy necesarias", según Teresa Mazo.

Jaime P. Luque, por el contrario, se muestra escéptico respecto a este tipo de iniciativas. "Dar dinero para alquilar o comprar casa puede ser bienintencionado. Son los llamados incentivos a la demanda, pero estos también tienen efectos muy perniciosos. En Reino Unido, por ejemplo, se implementó el denominado help to buy, un programa de ayudas a la compra para las familias jóvenes con pocos ingresos. Al final, esta medida provocó el aumento del precio de las casas y tuvo un efecto cero sobre el acceso a la vivienda. Es decir, el Gobierno británico no solo gastó billones de libras en una medida que no tuvo ningún efecto, sino que el dinero acabó en los bolsillos de los constructores que vendían las nuevas casas, es decir, justamente a los que no querían ayudar".

En EEUU podríamos inspirarnos en dos políticas que funcionan: el Tax Increment Financing (TIF) y el Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)

"En España", recuerda, "se está intentando hacer algo parecido. Hay propuestas de algunos bancos, en colaboración con el Gobierno, para implementar un programa similar que, al final, lo único que conseguirá es ayudar a la banca a generar hipotecas y que el dinero acabe en manos de los grandes propietarios y de las constructoras, no de quien realmente necesita esa ayuda".

¿Y obligar a destinar parte de las viviendas de una promoción a alquiler social o a vivienda protegida? "En Cataluña, por ejemplo, se impuso por ley que en cada nueva construcción, un porcentaje importante tuviera que ser vivienda asequible. ¿Qué hace el constructor?, ¿qué hace el mercado? Aumentar los precios de aquellas unidades que no están reguladas dentro del propio edificio", lamenta Luque.

Entonces, ¿qué funciona? En opinión de Jaime Luque, "una de las políticas que funcionan muy bien es la de ceder ciertos terrenos a los promotores, ya que reduce el coste de capital para levantar un bloque de viviendas. ¿Qué necesita un constructor para construir vivienda asequible? Dinero. Necesita levantar dinero para construirlas y una parte muy importante del coste es el suelo, junto al capital humano, la obra, los materiales... Pero si el suelo, que es algo que tienen los municipios, se cede en base a acuerdos de colaboración público-privada, el coste para el constructor disminuirá y podrá poner una renta a sus inquilinos menor para llegar al rendimiento esperado. Ya que no hay que olvidar que el capital invertido busca un rendimiento. Pero esta es una política que sí funciona".

Foto: Foto: Reuters/Juan Medina.

"Por otro lado", prosigue el profesor, "en Estados Unidos hay otras dos políticas en colaboración pública-privada que funcionan. El Tax Increment Financing (TIF) y el Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)", dos instrumentos que explica con detalle y con ejemplos prácticos en un libro​ sobre construcción de vivienda asequible.

"El primero de ellos, el TIF", continúa Luque, "es una política fiscal a nivel municipal para construir viviendas asequibles. El nuevo edificio que se construye aporta nuevos ingresos a las arcas públicas a través de impuestos sobre la propiedad. Esos ingresos no existían o eran mínimos cuando el terreno estaba vacío. Parte del incremento de ingresos que percibe el ayuntamiento se traslada al constructor a través de una inyección de liquidez que equivale al valor descontado de parte de los impuestos generados en el futuro por el edificio. Con esa inyección de liquidez gratuita, el constructor necesitará levantar menos fondos para efectuar la construcción y esto resultará en apartamentos en alquiler más asequibles sin mermar la rentabilidad al constructor".

Liquidez al constructor que necesita levantar menos capital sin perjudicar su rentabilidad

Según Luque, "todos ganan". "El ayuntamiento recibe más ingresos a través de una mayor base imponible. El constructor mantiene su rentabilidad. Los ciudadanos ganan con más viviendas asequibles en el mercado, no solamente debido a las nuevas construcciones TIF, sino también porque el aumento de la oferta de vivienda ejerce una presión a la baja sobre las rentas del resto de la ciudad. El TIF se concede por subasta al constructor que presente el plan de construcción de viviendas más acorde con las líneas establecidas por el ayuntamiento", explica.

Y, por otro lado, se encuentra "el programa Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), un programa federal de Estados Unidos que también se emplea para incentivar la construcción de vivienda asequible. El LIHTC representa una inyección de liquidez al constructor que resulta en una menor necesidad de levantar capital sin perjudicar su rentabilidad. La diferencia con el TIF es que la inyección gratuita de capital en LIHTC proviene de grandes corporaciones que a su vez se benefician de esta aportación a través de menores impuestos corporativos. Los fondos LIHTC son decididos a nivel federal, pero su asignación es a nivel municipal, siguiendo criterios de asignación establecidos por las instituciones públicas locales".

Grandes propietarios frente a pequeños

Por otro lado, otro de los grandes retos del alquiler en España pasa, según los expertos, por la profesionalización del sector. "Ahora mismo hay en España alrededor de unos 20 millones de hogares, de los cuales un 25% sería de alquiler. Esto supone que unos 4,5 o cinco millones de viviendas están en alquiler. De esa cifra, apenas el 5% está en manos de profesionales, apenas 200.000-250.000 viviendas. Por lo tanto, quedan otros 4,5 millones de viviendas que están en manos de particulares y no reúnen las condiciones necesarias para poder profesionalizarse, ya que son viviendas independientes en un edificio, es decir, no forman parte de un edificio completo de viviendas en alquiler, que es lo que busca el BTR", explica Mazo.

"Estas viviendas particulares son muy difíciles de gestionar o lo eran hasta ahora, porque lo que estamos viendo es que ya se está transformando también el mercado de la vivienda granular y gracias a la tecnología es posible ser muy eficiente en la gestión de este tipo de viviendas", señala la directiva de Elix. "Hasta ahora", prosigue, "era imposible porque había que invertir muchos recursos para conseguir el mismo beneficio que gestionando un edificio completo. Pero ahora sí que es posible. Y en ese sentido estamos viendo cómo hay operaciones enfocadas en ir adquiriendo viviendas granulares para formar un porfolio y poder profesionalizar su alquiler, algo que es muy necesario, porque la mayoría de las viviendas que están en el mercado y que se alquilan entre particulares no tienen la calidad que exige ahora mismo el cliente".

Foto:  Edificios residenciales en Huesca. (Javier Blasco)
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Por otro lado, según Alejandra Mora, "en este país debería fomentarse la inversión en alquiler en vehículos colectivos y que no fuera tanto una inversión individual sino una inversión colectiva. Pero esto pasa por cambiar un poco el concepto de la cultura de inversión que tenemos los españoles, diversificar un poco e incluso hacerlo desde que somos pequeños. Para ello, necesitamos más cultura del ahorro y pensar más en otras vía de inversión más allá de la vivienda, como un complemento a la jubilación o como un sistema de protección ante épocas malas en el sistema de pensiones".

"Ahora que todo el mundo habla de un cambio de ciclo, se piensa que el inmobiliario va a caer mucho, como cualquier otro activo financiero de inversión. El contexto económico y geopolítico que estamos viendo hoy en día es muy parecido al de los años setenta, cuando se vivió la llamada la crisis del petróleo, con la inflación también disparada y unos tipos de interés que subieron casi hasta un 18% en Estados Unidos. Entonces, el dinero fue a parar al mercado inmobiliario. ¿Por qué? Porque el inmobiliario es un activo refugio contra la inflación. Cuando hay inflación, las rentas suben y el precio de las casas también subirá. En los años setenta, el dinero fue masivamente al inmobiliario y ahora estamos viviendo una situación muy parecida, por eso creo que es muy posible que el inmobiliario, en general, no sufra, precisamente porque puede ser un valor refugio en tiempos inflacionistas", concluye Luque.

Quienes sí sufrirán serán aquellos que están al otro lado de la barrera. Los inquilinos, quienes no tienen dinero suficiente para refugiarse en el ladrillo y se ven empujados hacia el alquiler, un mercado que se enfrenta a 2023 con los deberes sin hacer y cuyos usuarios, los arrendatarios, serán los grandes damnificados del cambio de ciclo que ya se atisba en el mercado residencial.

Tiempos complicados para todos aquellos que viven de alquiler en España. El cambio de ciclo que se atisba ya en el mercado residencial de la compraventa y las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo, para intentar aliviar a todas aquellas familias que viven de alquiler en un entorno fuertemente inflacionista y de encarecimiento de la vida, añadirán más presión, si cabe, sobre el alquiler. En 2023, se complicará el acceso a una vivienda en propiedad, lo que impulsará la demanda del alquiler, provocando nuevas tensiones y subidas en los precios.

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