Límite de subida del 2% de los alquileres: a quién afecta, cómo y hasta cuándo

El Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra, aprobado este martes en el Consejo de Ministros, establece la desvinculación del IPC de los precios del alquiler, cuya revalorización quedará subordinada al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que fija el máximo en el 2%, como ha anunciado la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz.

Desde la cartera dirigida por Raquel Sánchez también recuerdan que se trata de una "medida de carácter urgente", que se suma a otras decisiones de "carácter estructural" para garantizar el acceso a una vivienda digna. Entre ellas, el Mitma se refiere al desarrollo de una legislación estatal en materia de vivienda, la implementación del Bono Alquiler Joven o la apuesta para favorecer una mayor oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles.

Hoy ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el real decreto ley que regula esta medida.

¿A quién afecta?

Esta nueva normativa afecta únicamente a los contratos de viviendas, es decir, aquellos de locales de comercio no estarán incluidas en esta medida, ya que dependen del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. El Real Decreto-ley involucra a los grandes tenedores, que tendrán que aplicar el 2%, y los propietarios de vivienda físicos.

En el caso de los propietarios particulares se estipula que podrán renegociar su renta y, en caso de no alcanzar un acuerdo con el inquilino, tendrán que fijar el aumento máximo en ese 2%. En definitiva, será el arrendador quién tendrá el poder de decisión. Cabe resaltar que el Gobierno considera gran tenedor a toda persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

¿Cómo funciona?

En previsión de que el IPC siga subiendo a un ritmo muy superior al de los sueldos, el Ejecutivo establece que los contratos a los que corresponda su revisión anual en los próximos tres meses, abril, mayo y junio, no se revalorizarán en función de ese índice, sino del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), creado en 2013 con un suelo del 0 % y un techo del 2 %. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya remite a ese índice para la actualización de rentas, pero en la práctica la inmensa mayoría de los arrendamientos se revalorizan con el IPC.

¿Hasta cuándo?

La subordinación al IGC tendrá validez desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley -1 de abril- hasta el 30 de junio de 2022. Dentro de estas fechas, el arrendatario de un contrato de alquiler de vivienda habitual cuya renta deba actualizarse por cumplimiento de su anualidad podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará.

En ausencia de acuerdo, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un índice situado actualmente en el 2%, como recuerdan desde el Mitma. El Real Decreto-ley también contempla la posibilidad de que el arrendador sea un gran tenedor. En este caso, la actualización de la renta no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del IGC, a fecha de dicha actualización.

Sin efectos retroactivos

La medida no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a las actualizaciones de rentas anteriores a su entrada en vigor.

¿Qué opina el sector?

La medida ha generado gran malestar en el sector. "El Gobierno llega tarde con esta medida, y a pesar de que se anuncie como transitoria, no tengo ninguna duda que se prorrogará, con lo cual se corre el peligro que se convierta en otra forma de intervenir el precio de los alquileres, congelando el mecanismo de actualización de rentas previsto en el artículo 18 de la LAU”, asegura Jose Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora de Alquiler (ANA).

Por su parte, desde Alquiler Seguro, su CEO, Antonio Carroza, duda de la legalidad de este tipo de medidas. Genera una inseguridad jurídica evidente, ya que no puedes modificar las condiciones de contratos ya firmados, con efecto retroactivo". Según Carroza, estaríamos ante una medida "claramente inconstitucional".

Desde ANA, por ejemplo, consideran que esa actualización de las rentas de alquiler, conforme al 2% "es escasa, y consideramos que, si tomamos como referencia la inflación media en 2021, el valor más real debería ser un 3%”, subraya José Ramón Zurdo, quien recuerda cómo el pasado mes de diciembre, "cuando veíamos que el IPC se estaba disparando, y no por la guerra, dijimos que era mucho mejor que intervenir el precio de los alquileres, controlar la inflación bajando el IVA de los productos que conforman la bolsa del IPC y no nos hicieron caso. Ahora, ante la enorme presión que tiene el Gobierno, tienen que tomar otra vez medidas intervencionistas, como esta, que lo único que crean es inseguridad jurídica, aunque debía tomarse porque ya no había otra opción” subraya Zurdo.