La locura inversora, el gran peligro para la reciente recuperación inmobiliaria

¿Se está gestando en España una nueva burbuja inmobiliaria? La pregunta vuelve a estar sobre la mesa, igual que lo estuvo hace casi tres lustros, allá por 2003, cuando la fuerte subida de los precios, la frenética actividad constructora y el sobreendeudamiento de las familias hicieron saltar las primeras alarmas. Ahora, más de una década después, la pregunta vuelve a estar en el aire.

Como ya sucedió en los años previos al estallido de la crisis, comienzan a escucharse las primeras voces alarmistas –como hacía esta semana la agencia Fitch–, mientras que aún son mayoría los que niegan que el mercado se esté sobrecalentando. No obstante, en zonas muy concretas de la geografía española como las grandes ciudades y capitales como Madrid, Barcelona, Las Palmas o Ibiza se están registrando incrementos de precios que recuerdan a los elevados porcentajes previos a la crisis. No obstante, a diferencia de entonces, aún existen mercados en fase de ajuste. ¿Debemos empezar a preocuparnos?

"Si se quiere hablar de burbuja hay que hablar de burbuja de rentabilidad", asegura Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. "En las grandes capitales se están valorando algunos activos por la rentabilidad futura que se espera obtener con el alquiler de los mismos. Un rentabilidad que en muchos casos se sitúa por encima del 10% pero que requiere una gestión muy activa y unos niveles de ocupación muy elevados. Valoraciones que nada tienen que ver con las de inmuebles cuya finalidad es la de vivienda habitual".

Los inversores que compran casa para alquilar distorsionan el mercado y manifiestan comportamientos muy poco racionales

"A nuestras oficinas ha llegado recientemente una vivienda en venta por 600.000 euros, pero cuya tasación es de 400.000. El vendedor está descontando la rentabilidad futura que el comprador va a sacar por alquilar el inmueble. Y no es un hecho aislado, lo que está provocando que esos precios tan elevados estén comenzando a distorsionar el mercado", añade Fernández-Aceytuno. "Hay que tener mucho cuidad con los precios que aparecen en los portales inmobiliarios y de los que se nutre el 'big data' para sus análisis. Son precios de oferta, no al que se cierran realmente las transacciones, no son precios reales de mercado y están contribuyendo a la inflación de los mismos".

Esta misma preocupación es la que muestra Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. “Hay burbuja cuando en un determinado sector existe exceso de financiación o se descuentan expectativas futuras sin base real. Y eso, a día de hoy, no está sucediendo. No obstante, esto no quiere decir que en ciertos mercados se esté produciendo una distorsión, como está sucediendo en determinados barrios de la capital con precios disparados que no tienen ningún sentido".

Al igual que Juan Fernández-Aceytuno, para Echavarren "existe un elemento que está distorsionando el mercado y provocando comportamientos irracionales. Me refiero al inversor que compra una vivienda para posteriormente alquilarla. Un comprador que apenas necesita apalancamiento, que busca pisos de pequeño tamaño y rentabilidades del 10%-12%".

En su opinión, "este tipo de transacciones están distorsionando el mercado y están poniendo de manifiesto comportamientos muy poco racionales. Además, cuando se compra para alquilar y se esperan rentabilidades tan elevadas, se asume un riesgo de liquidez muy importante. ¿Qué pasa si sus expectativas de rentas no se cumplen y no puede vender el activo porque lo compró demasiado caro?", se pregunta Echavarren.

El problema, según Juan Fernández-Aceytuno, es que este tipo de comportamientos irracionales acaban trasladándose al resto de la sociedad y que una familia que busca una casa para vivir termine pagando un precio muy superior a lo que marca el mercado. "Se puede generar la sensación de que esa casa vale 600.000 euros, pero lo cierto es que, si su destino no va a ser el alquiler, estará sobrevalorada en base a unas expectativas puntuales que no son sostenibles en el tiempo. Hay que ser extremadamente prudentes y no está de más pedir una tasación previa para evitar comprar a precios que están fuera de mercado", añade el director general de Sociedad de Tasación.

Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca...

Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, también muestra su preocupación por el comportamiento de precios en determinados mercados, pero tampoco cree que se esté gestando una burbuja. "Para hablar de burbuja, los precios deberían subir mucho y bajar también con fuerza y, si la economía española va bien, eso es muy complicado que suceda". Pero ¿son sostenibles los crecimientos de precios en el centro de Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca?

"En Cataluña, si finalmente se declara la independencia, habrá una recesión y bajarán los precios, pero en Madrid, la economía va bien, están llegando nuevas empresas, está aumentando la inversión… No obstante, al mercado residencial de Madrid le queda un año de crecimiento gracias a unos bajos tipos de interés garantizados hasta 2018. Pero en las zonas buenas comenzaremos a ver problemas de transacciones y caídas de precios en 2019, cuando suban los tipos".

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E. Sanz

En opinión de este experto, "el mercado de Palma de Mallorca es el que más peligro tiene. Se encuentra por encima de los niveles de 2007 y las viviendas que se están vendiendo corresponden a una tipología para un tipo de comprador muy específico: extranjeros. Está subiendo con fuerza y, si estos compradores se retiran porque consideran que ya no es tan barato comprar, podría sufrir una fuerte caída".

'Boom' inversor

Precisamente, el comprador extranjero ha dado un enorme impulso al mercado residencial español. Para que nos hagamos una idea, según datos de la consultora JLL, los compradores internacionales invirtieron el año pasado más de 800 millones de euros en adquirir 53.500 activos residenciales en España. Esta cifra supone más que duplicar la cantidad del mismo periodo de 2016.

Datos recientes muestran cómo hasta un 28,7% de las nuevas compras de casas de segunda mano se hicieron con una finalidad inversora

También están siendo muy importantes los inversores –extranjeros o nacionales–, que, de la misma manera que en la última crisis aunque con motivaciones diferentes –ahora no compran para vender más caro sino para alquilar–, vuelve a ser un actor clave en el mercado residencial español. En la actualidad, aproximadamente un tercio de las ventas de viviendas que se cierran en España tienen como protagonistas a inversores, ya sean nacionales o extranjeros, personas físicas y jurídicas. Datos recientes del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) muestran cómo hasta un 28,7% de las nuevas compras de casas de segunda mano cerradas en el primer semestre de 2017 se hicieron con una finalidad inversora.

Comprar una vivienda para su posterior alquiler se ha convertido en un filón de negocio que muchos inversores quieren aprovechar y, conscientes de este apetito, buena parte de los promotores inmobiliarios ya piensan en ellos a la hora de diseñar sus proyectos. Los proyectos de la gestora de cooperativas Ibosa –en Isla Chamartín y en el antiguo hotel Foxa– son claros ejemplos, pero no son los únicos. Basta con darse una vuelta por el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la mayor feria del sector que se celebra en España, que el viernes abrió sus puertas y en la que hay una importante oferta de producto orientado y pensado exclusivamente para el inversor.

Para que nos hagamos una idea, el 26% del producto que llega a la feria está pensado como producto de inversión –tres veces más que el año pasado–, tanto de primera residencia y especialmente en vivienda vacacional, un producto que está despertando un gran interés entre los compradores internacionales y situado en ubicaciones con recorrido al alza de los precios. Más de medio centenar de promociones de diferentes tipologías, si bien la estrella son los áticos, y para todos los bolsillos.

Desde 80.000 euros hasta 3,8 millones

Así por ejemplo, desde pisos o estudios por 80.000 euros en régimen de comunidad de propietarios en Pilar de la Horadada (Alicante), hasta un producto tan exclusivo como un ático en el centro de Madrid (Claudio Coello) de casi 6 millones de euros o una vivienda unifamiliar, también en régimen de comunidad de propietarios en Las Lomas de Marbella Club de hasta 3,8 millones de euros.

La feria vuelve a ser, una vez más, fiel reflejo de la situación por la que atraviesa en cada momento el mercado inmobiliario español. En pleno 'boom', fue testigo de los excesos. En aquellos años, el salón llegó a ocupar prácticamente todo el recinto ferial de Ifema. Fueron los años de los súper 'stands' y de los cócteles con vino y jamón. Pero también mostró la cara más dramática del sector tras el estallido de la burbuja inmobiliaria cuando las dimensiones de la feria se redujeron hasta la mínima expresión tras la desaparición de los grandes actores del sector, la irrupción del exceso de 'stock' y de la banca como nuevo 'player'.

El 26% del producto que llega al Salón Inmobiliario de Madrid está pensado como producto de inversión, tres veces más que el año pasado

En la actualidad, el SIMA ya ha acogido la llegada de los nuevos protagonistas –Neinor, Aedas…– así como el regreso de la venta sobre plano –9 de cada 10 viviendas que se comercializan en la feria–. En su edición de otoño, que este fin de semana ha abierto sus puertas, si algo ha quedado claro es que los inversores juegan un papel destacado y quién sabe si decisivo en el futuro de este sector.

Sobre la mesa, más de 10.000 viviendas, aproximadamente el 15% del total de las que se construyen en España al año. Un 60% de ellas situadas en la Comunidad de Madrid, algo menos de la mitad, en la capital. Por su parte, la vivienda en costa sigue recuperando cuota de mercado y, aunque todavía se encuentra muy lejos de los niveles alcanzados durante el 'boom', la segunda residencia supone cerca del 25% de la oferta, seis puntos porcentuales más que en 2016.

Otro dato, casi el 85% de las viviendas que se comercializarán son en régimen de promoción, frente al 9% en cooperativas y el 6% en régimen de comunidad de propietarios, valores similares a los de 2016.