España necesita más de un millón de viviendas con alquileres asequibles, pero ¿dónde?

España necesita más de un millón de viviendas en alquiler (1.003.064) a precios asequibles para poder satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar. Un millón de viviendas que permitirían que otros tantos hogares en España no tuvieran que destinar el 40% de sus ingresos al pago de un alquiler.

Es la cifra que han puesto sobre la mesa Atlas RE Analytics y Gesvalt en su último estudio sobre vivienda asequible en España tras analizar dónde existe una mayor necesidad de vivienda asequible, partiendo de los datos de renta disponible por hogar y los precios publicados en el Índice de Alquiler elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

En Madrid se necesitan 214.740 viviendas; en Málaga, 136.700, y en Barcelona, 128.733

Encabeza el 'ranking' Madrid, donde son necesarias 214.740 unidades, y es que la capital es uno de los mercados que mayores incrementos de alquileres ha experimentado en los últimos cinco años. Pero no es el único, ya que en Málaga serían necesarias 136.700 viviendas y en Barcelona, 128.733.

Para realizar este cálculo, Atlas RE Analytics y Gesvalt parten de que los hogares con una tasa de esfuerzo superior al 40% de sus ingresos para pagar el alquiler demandan un alquiler asequible. En Valencia, por su parte, son necesarias algo más de 60.000 unidades, en Alicante más de 40.000 y en Sevilla más de 71.000. Completan la lista Cádiz (con casi 60.000), Granada (con 19.500) y Murcia (con 21.000).

"Como es de suponer, las provincias con más demanda de alquiler asequible son aquellas que combinan alta población y precios de alquiler elevados, lo que explica la situación de provincias como Madrid y Barcelona. Las provincias menos pobladas, aunque pueden estar tensionadas en zonas micro, no tienen demanda tan generalizada", señalan desde Gesvalt.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en España y especialmente desde el inicio de la recuperación a partir de 2015, una de las preocupaciones sociales más presentes en el país ha sido el acceso a la vivienda, especialmente de los más jóvenes. Si bien es un problema que se focaliza en las grandes ciudades, todo el país ha experimentado en los últimos años un fuerte crecimiento en el precio de la vivienda, lo que la ha vuelto inaccesible para una parte importante de la población. De hecho, si entre 2014 y 2019 los precios de la vivienda crecieron un 12%, el incremento de los salarios fue de apenas el 5%, al tiempo que se ha restringido el acceso al crédito para poder comprar casa.

El creciente interés por el alquiler se ha traducido, en los últimos años, en diferentes iniciativas legislativas (Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, real decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, real decreto de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del coronavirus en los ámbitos de transportes y vivienda o la Ley por el Derecho a la Vivienda, actualmente en marcha) desde las administraciones públicas, pero también desde el ámbito privado con un gran interés inversor por levantar proyectos de 'build to rent'.

"El encarecimiento del precio de la vivienda en España en los últimos años es uno de los factores que ha llevado a las autoridades a mirar con atención la problemática del acceso a la vivienda. El precio de los inmuebles no solo ha aumentado significativamente, sino que lo ha hecho a mayor ritmo que los salarios de los españoles. Este factor se vuelve especialmente acentuado a partir de 2014, cuando se comienza a apreciar el aumento de las exigencias para acceder a una hipoteca", ha explicado Sandra Daza, directora general de Gesvalt durante la presentación del estudio.

Entre 2014 y 2019 la vivienda subió un 12% y los salarios apenas un 5%

"En 2009, se firmaron 1,79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación. A su vez, en el último trimestre de 2020 menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%".

A estos fenómenos —fuerte incremento de los precios de la vivienda y mayores restricciones para acceder a una hipoteca— hay que sumar, según Sandra Daza, que tras un año de pandemia provocada por el coronavirus, los efectos económicos derivados de los ceses de actividad apuntan a una lenta recuperación de la economía española. La elevada tasa de desempleo, especialmente entre la población joven en proceso de acceder a su primera vivienda, es uno de los factores que más influenciará el mercado inmobiliario en los próximos años. En este sentido, se puede esperar que los planes y estrategias de vivienda asequible dirigidos por la Administración sean cada vez más ambiciosos".

Colaboración público-privada

Y en este sentido, y especialmente en los últimos meses, el mensaje en torno a la colaboración público-privada para poner en marcha en el mercado una oferta suficiente de viviendas en alquiler que permitan aliviar las tensiones en determinados mercados ha comenzado a convertirse en realidad a nivel estatal (el Gobierno quiere levantar 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible), pero también en comunidades como Madrid o Andalucía o ciudades como Barcelona, Sevilla, Canarias o Galicia. Todos ellos, según explican desde Gesvalt y Atlas RE Analytics, tendrán un impacto positivo en el mercado, aunque, a corto plazo, aún serán insuficientes.

"En base a nuestra estimación, se puede prever que los planes que más impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA y el Plan Vive de la Comunidad Autónoma de Madrid, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible", ha explicado Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics.

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“El Plan Vive de la Comunidad de Madrid se ha acogido como una iniciativa interesante por la sociedad en su conjunto. La CAM pone una serie de suelos agrupados en lotes a disposición de los promotores. Las parcelas se ubican en localizaciones diferentes y con características muy distintas entre sí, lo que genera oscilaciones de rentabilidad entre ellos. Hemos calculado el rendimiento económico para cada lote disponible actualmente y las diferencias entre ellos alcanzan los 4,6 millones de euros al año. Las rentas que los operadores podrían trasladar a los inquilinos oscilan entre los 550 y los 615 euros al mes”, ha explicado Mercedes de Miguel, directora de operaciones y research de Gesvalt.

"El interés por la colaboración público-privada ha coincidido en el tiempo con el auge del 'build to rent', otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoción de vivienda en alquiler y la operación de los activos a largo plazo", apunta de Miguel. "Pese a todo esto, para que exista una verdadera colaboración se deben diseñar planes con características que satisfagan a todas las partes. Las principales promotoras del país han expresado su interés en participar con la Administración pública para solucionar los problemas de vivienda, pero por el momento varias de ellas han mostrado su escepticismo con los planes ya publicados —como el Plan Vive Madrid— por considerar que son poco atractivos desde el punto de vista del promotor expresando diversos motivos de preocupación.

Preocupaciones del sector privado

¿Qué le preocupa al promotor privado? Desde Gesvalt y Atlas RE Analytics señalan, por un lado, la selección de los inquilinos que se realiza mediante procedimientos públicos, con escaso control del promotor u operador. "En algunos casos las concesiones de suelos para vivienda asequible realizadas son temporales y tras acabar la protección deben devolverse, como sucede en el Plan Vive de Madrid", recoge el estudio de Gesvalt.

Además, prosigue el estudio, "en la mayoría de comunidades, la venta de una promoción protegida durante la protección está prohibida, convirtiendo los activos en ilíquidos". Asimismo, "los concesionarios tienen que gestionar los problemas de morosidad y desahucio, pero sin poder elegir previamente a los inquilinos. Existen ciertos costes que tradicionalmente el sector repercutía al cliente final, pero que con esquemas de vivienda asequible asume el constructor, como el IVA". Por otro lado, desde Gesvalt destacan que "los tiempos en la adjudicación de lotes de suelos, licencias y otros trámites pueden afectar negativamente a la rentabilidad de los proyectos, así como la relación entre el precio de las parcelas y el precio máximo de venta o alquiler que puede llegar a eliminar la rentabilidad para el promotor".

A los promotores no les gusta, por ejemplo, no poder elegir a los inquilinos

"En los últimos años se ha visto un cambio de paradigma importante en el interés del sector desde el punto de vista de negocio. Estimulados por una presión reguladora creciente y por la necesidad de diversificar sus 'portfolios' al margen del residencial tradicional, cada vez son más los actores que ven en la vivienda asequible un modelo de negocio atractivo. Aunque no se puede ignorar que la inversión en vivienda asequible tiene características específicas que generan riesgos únicos como, por ejemplo, un riesgo reputacional más alto, estos fondos y promotores pioneros pueden marcar la hoja de ruta para el resto del sector y a partir de su experiencia se podrá evaluar la viabilidad de este nuevo mercado", señala Alejandro Bermúdez.

"Por otro lado, la existencia de empresas privadas cuya actividad principal sea la vivienda asequible facilita la generación de sinergias con la Administración pública, lo cual asegura un mayor número de planes e iniciativas de vivienda social en el futuro. Esto último es importante, ya que los promotores se seguirán enfrentando a unos costes de desarrollo similares, pero con menos margen para jugar con los precios, lo que les hará depender de fondos especializados o de subvenciones públicas para financiar sus proyectos", concluye.