El mapa de la gentrificación en España, barrio a barrio

¿Pide demasiado tu casero por el alquiler?

Entre 2015 y 2020, vivir de alquiler es, de media, cerca de un 18% más caro. Pero en algunos barrios como Puerta del Ángel o Urgel, en Madrid, o Nou Barris, en Barcelona, los precios han subido por encima del 50%

> 50% < 5%
> 1.200€ < 300€
No Accesible Accesible

La Moraleja

Alquiler medio en 2020
< 300€ > 1.200€

Vivir en un chalé de alquiler en La Moraleja cuesta, de media, más de 5.000 euros al mes. Esta zona es la más cara del país, junto a otras en barrios de Pozuelo de Alarcón, el centro de Madrid, Barcelona, Esplugues de Llobregat o San Sebastián.

Parque de San Isidro

Variación 2020 vs. 2015
< 5% > 50%

Pero, más allá de precios prohibitivos, ¿dónde están subiendo más los alquileres? Desde 2015, la zona del Parque de San Isidro es una de las que más suben en la capital. En 2020, alquilar ahí era un 66% más caro que cinco años antes. Y, justo al lado, las casas han subido un 25% o un 16% en la colonia de Tercio y Terol.

Seseña

Variación 2020 vs. 2015
< 5% > 50%

En el municipio de Seseña, a unos 40 minutos de Madrid en coche, es donde más han subido los precios medianos de las viviendas en el último lustro.

Principalmente por los pisos edificados en lo que ya se conoce como Seseña Nuevo, la ciudad ideada por el ya fallecido Francisco Hernando, ‘el Pocero’.

Nou Barris

Variación 2020 vs. 2015
< 5% > 50%

En la Ciudad Condal, los precios han subido de media más que en la capital en esos años. Muchas de las zonas donde ha subido más el precio están en el distrito de Nou Barris.

Allí se siguen viendo, no obstante, los precios más baratos de la ciudad, pero las subidas han sido más intensas.

Sant Josep de Sa Talaia

Alquiler medio en 2020
< 300€ > 1.200€

Sant Josep de Sa Talaia, en Ibiza, es el municipio con el alquiler medio más caro. Y, en general, Baleares es una de las zonas más tensionadas por los precios de alquiler.

Son Cladera

Variación 2020 vs. 2015
< 5% > 50%

En Palma, los precios han subido de media un 30%, pero en algunas zonas, como en el barrio de Son Cladera, el encarecimiento de una vivienda completa ha sido del 60%.

Busca en qué zonas de tu ciudad puedes permitirte alquilar un piso, según tus ingresos y en cuántos metros cuadrados te gustaría vivir.

Texto
Marta Ley | Elena Sanz | Darío Ojeda
Formato
Laura Martín | Luis Rodríguez

os datos del índice de precios del alquiler que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana revelan que, desde 2015, cada vez es más caro: vivas donde vivas. De media, alquilar en España era en 2020 un 18% más costoso que cinco años antes. Pero, como podemos ver en el mapa, estas subidas son en ocasiones muy superiores en función de dónde escojas vivir.

Las cifras del ministerio ofrecen a veces datos desmesurados. Por ejemplo, en una sección madrileña cercana al parque de la Ventilla, en el distrito de Tetuán, se indica que el precio de un piso en alquiler ha subido un 422% desde 2015. En este caso, además, la variación está calculada entre los años 2016 y 2020, por no haber cifra disponible para 2015. Para el primer año, solo había información disponible de 10 pisos en esa zona, mientras que en 2020 eran 24. ¿Significa esto que el precio del alquiler allí se ha multiplicado por cuatro? No exactamente. Sin duda, los precios allí han subido, pero en una minoría de casos se producen estas distorsiones por falta de muestra suficiente.

Cada vez más hogares en régimen de alquiler

Porcentaje de hogares en alquiler, sobre el total.

Con todo, sí se observa, especialmente en las grandes capitales, que algunas de las zonas donde más suben los precios están en lugares donde los pisos son más baratos. Así, el mapa dibuja de color más oscuro algunos de los lugares que se están gentrificando o, dicho de otra forma, poniéndose de moda, como Urgel o Puerta del Ángel en Madrid. Superada ya la barrera de la M-30, la población de estas zonas se va sustituyendo poco a poco por vecinos de rentas más altas. Un proceso que se ha visto muchos años antes en otros barrios de Madrid (y de España), siendo Chueca y Lavapiés los máximos exponentes del fenómeno.

Esto no significa que las subidas sean siempre más altas en zonas más baratas. De hecho, los distritos donde más se ha encarecido el alquiler en Madrid son Chamartín y Chamberí y Salamanca, donde se localizan las calles más caras de la ciudad. En Barcelona, en cambio, la mayor subida se ha visto en Nou Barris, que, aunque sigue ostentando el título de distrito con el precio medio del alquiler más barato, este ha subido un 28,5%. Le sigue, eso sí, Sarrià-Sant Gervasi, una de las áreas más caras.

"Parecía que el fenómeno de la gentrificación se quedaba en determinados barrios, no terminaba de atravesar la M-30"

Pero ¿qué es exactamente la gentrificación? ¿Es un fenómeno nuevo? El término apareció como tal, por primera vez, en 1963, en un estudio de la socióloga británica Ruth Glass sobre la ciudad de Londres para referirse al proceso de reapropiación del centro urbano de la capital británica por parte de las clases medias y medio-altas, provocando el desplazamiento hacia la periferia de las clases obreras que habitaban esos barrios centrales.

A pesar de que el término tiene más de medio siglo de historia, ha entrado de lleno en el lenguaje coloquial en los últimos 15 años. De hecho, más allá del ámbito académico, se ha incorporado al vocabulario habitual de los medios de comunicación e, incluso, de las conversaciones cotidianas de los ciudadanos.

"Ya en los últimos años de la década del 2010 se empezaron a ver dinámicas propias de la gentrificación. En 2015, en el caso de la ciudad de Madrid, veíamos cómo la mancha se iba desplazando hacia el sur, pero parecía que no acababa de extenderse hacia esas zonas, parecía que el fenómeno de la gentrificación se quedaba en determinados barrios, no terminaba de atravesar la M-30", explica a El Confidencial Antonio López-Gay, departamento de Geografía de la Universitat Autònoma de Barcelona y Centre d'Estudis Demogràfics y uno de los autores de "El avance de la gentrificación en Barcelona y Madrid, 2011-2019: análisis socio espacial a partir de un índice de gentrificación", un artículo que analiza este fenómeno basándose en el perfil de las personas que están viviendo o llegan a ese lugar.

Índice de gentrificación de Madrid a nivel barrial (2011-2019)

"La del 2010 ha sido, hasta ahora, la década de la gentrificación en España", recoge este artículo, que destaca también que "la intensidad con la que esas dinámicas se han manifestado ha sido espacialmente heterogénea". Y destaca cómo, "en general, han sido los barrios céntricos de ambas ciudades, aunque no solo los cascos históricos, los que han vivido mayores cambios en ese sentido. En algunos casos se han reforzado procesos previos, mientras que en otros se trata de dinámicas incipientes".

Índice de gentrificación de Barcelona a nivel barrial (2011-2019)

En el caso de Barcelona, ha sido clara la expansión hacia los ejes de Poble Sec, Sants-Hostafrancs, Poblenou y Camp de l’Arpa del Clot, mientras que en Madrid los ejes del norte (Chamberí) y del noreste (Salamanca) son los ámbitos donde los procesos afines a la gentrificación están más consolidados y en el del sur donde aparecen los espacios más emergentes (Palos de Moguer y Chopera, por ejemplo). "En esta dirección, es interesante observar las primeras señales de ruptura de la tradicional frontera socioeconómica de la M-30 y del Manzanares, hacia barrios como Puerta del Ángel y Comillas", señala López-Gay.

Todavía es pronto para comprobar, con la información disponible, los efectos de políticas como la Ley de Contención de Rentas, aprobada en Cataluña para regular los precios a partir de 2020 y que el Tribunal Constitucional ha tumbado en marzo de este año. Y habrá que esperar más aún para ver si la nueva ley de vivienda favorece una mayor oferta y precios más asequibles, como se establece también entre sus objetivos.

Buscador: así sube el alquiler en los grandes municipios

Precio mediano del m2 y de vivienda completa de alquiler en casas colectivas (pisos), en euros, y variación del precio entre 2015 y 2020. Municipios de más de 25.000 habitantes.

¿Podrá frenar este tipo de medidas los imparables incrementos de los alquileres?

"Llevamos 15 años de políticas erráticas de vivienda, haciendo leyes y concediendo subsidios que favorecen la compra frente al alquiler, sin apostar por más alternativas de tenencia de vivienda y diciéndoles a los más pobres que no pueden comprar, que solo pueden alquilar. Y, al mismo tiempo, llevamos una década generando oportunidades laborales solamente en cuatro ciudades. Hablando de Barcelona como el Silicon Valley del sur de Europa, Mallorca como la capital de turismo... Y lo que no puede ser es que queramos todo eso, pero que, al mismo tiempo, el alquiler sea asequible", explica a El Confidencial Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda y uno de los autores, junto a un centenar de catedráticos, del informe 'España 2050', que dedica un capítulo completo al impacto sobre la vivienda y el acceso a la misma de los cambios demográficos durante los 30 próximos años.

"Y el problema es que a los que menos tienen no se les ayuda a que puedan ser autónomos en temas de vivienda, a través de alternativas como, por ejemplo, la propiedad compartida o temporal. El problema", prosigue Nasarre, "es que nuestros gobiernos se han creído el dogma del crecimiento ilimitado de las ciudades y los 'clusters', las ventajas de la aglomeración, pero no han querido ver las desventajas de la gentrificación. Y ahora nos encontramos con la segunda generación de la gentrificación. Es decir, aquellos que se ven expulsados por los que fueron desplazados en la primera gentrificación. Expulsados de primera y de segunda generación".

"La del 2010 ha sido, hasta ahora, la década de la gentrificación en España"

La opinión es compartida por Óscar Larrea, experto del mercado residencial de lujo. “La gentrificación ha llegado o está llegando a distritos como Tetuán, Arganzuela o incluso Vallecas y Carabanchel. En otros, como Justicia, Malasaña, el barrio de las letras o incluso Lavapiés, se vive una segunda gentrificación”.

Según Larrea, “los primeros ‘gentrificadores’ están siendo ‘expulsados" por turistas o extranjeros que establecen su residencia en España. El caso más llamativo es el de Justicia (Chueca), donde, después de la pandemia, el crecimiento de compras por parte de venezolanos y mexicanos es especialmente llamativo.

En su opinión, "lo que está sucediendo es que los ingenieros, trabajadores de 'startups'... en definitiva, un perfil de trabajador con un elevado poder adquisitivo, se ven atraídos por estas ciudades en las que pueden pagar 1.400 o 1.500 euros al mes por un piso de 60 metros en una zona de moda, desplazando a quienes viven allí de alquiler cuando tienen que renovar sus alquileres de 500 o 600 euros", añade Nasarre.

"Existe una especie de pugna por vivir en determinados barrios de Madrid y Barcelona, ya que se han convertido en polos de atracción de personas muy cualificadas", añade López-Gay. "Los migrantes cualificados han llegado a las zonas más centrales de las ciudades y este es un cambio muy evidente en el paradigma de las ciudades centrales respecto a lo que sucedió antes de la crisis de 2008. Ha aumentado mucho la población formada y cualificada. Y, a medida que determinadas zonas se hacen más exclusivas, el esfuerzo económico se eleva y los vecinos que ya viven en esas zonas son desplazados. En estos procesos, la vivienda es clave y detrás de la vivienda se encuentran los intereses privados, que ven en la vivienda una mercancía más en el libre mercado. Y esta dinámica se inicia en diferentes puntos de la ciudad, pero como un efecto dominó se va extendiendo poco a poco hasta haber superado ya la frontera de la M-30".

¿Se puede parar la gentrificación? Y, lo que es más importante, ¿cómo?

Según Sergio Nasarre, "en primer lugar, hay que diversificar la tenencia de la vivienda, es decir, que haya opciones para todo el mundo y que no todo el mundo tenga que pagar alquileres desorbitados. En segundo lugar, hay que tomarse en serio las políticas regionales de vivienda. No se pueden tomar medidas desde Zaragoza, Valencia o Madrid y no a nivel regional. Tenemos un gran problema de vertebración del territorio en este sentido. Hay que bajar al territorio. No es normal que junto a la costa haya miles de viviendas construidas y 15 kilómetros tierra adentro no haya nada".

Medidas, en su opinión, necesarias para frenar o, al menos, amortiguar los efectos perniciosos que trae consigo la gentrificación. "Tiene un gran riesgo para la salud y para la familia, porque muchas personas se ven obligadas a marcharse de la ciudad donde están los servicios, la vida social, sus contactos...

El gasto en alquiler en España entre 2006 y 2020

Gasto medio por hogar a precios corrientes en alquiler de vivienda. En euros.

"La gentrificación se traduce en cambios en los espacios públicos, en la movilidad en esos barrios, en el comercio de proximidad. Y esto tiene un impacto directo en la vida de quienes viven en ese barrio, ya que les hace perder redes sociales, sus redes cotidianas, convierte su barrio en un lugar más inhóspito, sin referentes. Más allá del desplazamiento, esa es la demostración más tangible y fea de la gentrificación, el impacto sobre las familias más vulnerables", añade Antonio López-Gay.

Desde hace años, barrios madrileños como Malasaña, Lavapiés, Cortes y ahora Tetuán o incluso Embajadores viven en proceso de transformación.

“Barrios que hace unos años estaban muy deteriorados y donde vivían o incluso viven nuestros abuelos, zonas, muchas de ellas, conocidas en el pasado por la drogadicción y prostitución. La plaza del dos de Mayo o Lavapiés, calles como Santa Isabel, Montera o Ballesta, donde hace unos años había hostales, panaderías, ultramarinos o bodegas ahora nos encontramos con restaurantes de moda, tiendas de ropa de primeras marcas y hoteles de cinco estrellas”, recuerda Larrea.

"No es normal que junto a la costa haya miles de viviendas construidas y quince kilómetros tierra adentro no haya nada"

Ningún municipio de más de 25.000 habitantes se libra de la subida generalizada de los alquileres entre 2015 y 2020. Si se mira el cambio del precio del metro cuadrado, Granadilla de Abona, en Santa Cruz de Tenerife, es la localidad donde se ha visto un mayor incremento, con una subida del 39,6%. La siguen Alhaurín el Grande y Estepona, ambos en Málaga. Esta variable es más interesante para medir la rentabilidad de cada zona.

Pero, para aterrizar los datos a algo más comprensible a la hora de buscar vivienda, es bueno también el dato del precio medio de las casas. Como se contó antes, Seseña es ahí el municipio donde más han subido los alquileres, seguido de Alhaurín el Grande y Puerto del Rosario (Las Palmas). Y, en cualquier caso, ambas variables están directamente relacionadas. Aunque hay diferencias en las subidas, allí donde crece más el precio medio del metro cuadrado, lo hace el de las viviendas, y viceversa.

Baleares, Málaga y Valencia, donde más sube el alquiler

Variación del precio del m2 entre 2015 y 2020 en viviendas comunitarias (no unifamiliares).

Y, si elevamos el foco territorial al nivel de provincias, Baleares, Málaga y Valencia son los lugares donde más han subido los precios en ese lustro. Por otra parte, Guadalajara y Toledo se han encarecido al mismo ritmo que Madrid. En general, los alquileres han visto mayores incrementos en el litoral mediterráneo y menos en la zona del Cantábrico o las provincias de interior.

Una herramienta a medio gas

La publicación de este índice se anunció a bombo y platillo en junio de 2020, con los datos relativos a 2018. Desde entonces, las cifras no se habían vuelto a actualizar, pero en marzo de este año se añadió la información de 2019 y 2020. Ahora, se puede ver la evolución de los precios de alquiler entre 2015 y 2020, un tiempo suficiente para hablar de tendencias y que no trae buenas noticias para los inquilinos.

Todavía es pronto para comprobar los efectos de políticas como la nueva ley de vivienda

El objetivo del ministerio es “ofrecer más transparencia y conocimiento del mercado del alquiler de vivienda y servir de base para favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles”. La primera parte se cumple a medias, ya que el nivel de detalle y la posibilidad de ubicar los precios en un mapa hacen de esta fuente una herramienta muy útil para caseros e inquilinos, pero el mercado va dos años por delante de estos datos. Y sobre la meta de incentivar “precios asequibles”, las cifras apuntan que, al menos de momento, se está recorriendo el camino inverso.

En muchos casos, las cifras pueden parecer inferiores a las que uno encuentra en los portales de búsqueda de piso habituales. Sin embargo, la información es más precisa que en estas páginas web, ya que se emplean datos de las declaraciones de IRPF, complementados con fuentes catastrales y de depósitos autonómicos de fianza. Esto es, se tienen en cuenta datos de precios definitivos y no los de las ofertas. Sin embargo, este mismo hecho hace que la actualización del índice acumule dos años de retraso.

Metodología

El mapa refleja por defecto los datos para las viviendas colectivas (pisos) siempre que exista esa información. En caso contrario, se muestran las cifras de viviendas unitarias (casas, chalés o adosados). De las más de 35.000 secciones censales que conforman el territorio, hay información para unas 25.000 pertenecientes al territorio fiscal común, esto es, sin datos de País Vasco ni de la Comunidad Foral de Navarra.

El porcentaje de variación se ha calculado para 2020 respecto de 2015, excepto en cerca de 900 casos, en que se aplicó el dato de 2016 en lugar de 2015 por faltar este último.

Para el cálculo de las zonas donde uno puede alquilar, se multiplica el valor del metro cuadrado disponible en esa sección censal por el número de metros que el lector marque en el selector.