"Hay dos cosas malas para el mercado del alquiler: un bombardeo y el control de rentas"

José Luis Suárez (Tucumán, Argentina, 1953) es la autoridad académica para el sector inmobiliario español. Profesor de Finanzas y director del campus de la escuela de negocios IESE en Madrid, fue de los primeros en investigar y aportar algo de transparencia a un mercado huérfano de indicadores sólidos y comparativas válidas.

Autor de varios libros, miembro del Urban Land Institute, consultor de diversas empresas, investigador y, sobre todo, profesor, habla sin sentar cátedra, pero dando las pinceladas clave para que su interlocutor piense, analice y pueda sacar sus propias conclusiones. Con él, una entrevista es casi una charla, que sigues luego dando vueltas en casa.

PREGUNTA. ¿Cómo valora la crisis actual, vamos hacia una recesión?

RESPUESTA. Yo no lo quiero llamar crisis. No sé por qué siempre hay un morbo en asociar sector inmobiliario a crisis. No es cierto.

P. Quizá porque la anterior fue salvaje y está muy próxima.

R. Bueno, sí, pero hay crisis salvajes de todo. ¡Imagínate la crisis de la energía en que estamos! Sin embargo, de lo que se habla más es de la crisis de lo inmobiliario. Después, cuando ves el patrimonio del español medio, ves que el 80% lo tiene en inmuebles, con lo cual, todos deberíamos estar interesados en decir que no hay crisis. Pero la gente, por alguna razón, piensa que lo inmobiliario es más sensible, o puede ser más sensible, ante variaciones en ciclos, cuando en realidad no es así. Si ves el año pasado lo que han caído las bolsas mundiales, en cambio, el inmobiliario no. Donde sí se están notando más las variaciones de precios inmobiliarios es en el mundo anglosajón.

P. ¿Por qué?

R. Porque, fíjate, son varias razones. Una de ellas es, por ejemplo, que el Gobierno británico decidió no intervenir en las hipotecas, como se está haciendo aquí con las variables, y cada palo aguanta su vela. Entonces, el efecto se ve más rápidamente. Estados Unidos es un caso un poco diferente. Allí las hipotecas son fijas, son fijas a 30 años. Entonces, claro, cuando cambian los tipos de interés, puedes hacer el balance de aquel inmueble, tienes el activo y el pasivo, ¿no? Que en el pasivo pasen los tipos del 2% al 6% es que el valor de tu pasivo aumenta muchísimo y tu riqueza neta baja muchísimo. Con lo cual, la gente acaba estando atrapada por la hipoteca.

"Hay un cierto morbo en asociar el inmobiliario a crisis, la gente piensa que es más sensible ante variaciones en ciclos, cuando no es así"

P. ¿Pero no es el efecto contrario? En España, quien firmó en marzo una hipoteca al 1% a 30 años se puede echar a dormir. ¿En Estados Unidos no?

R. Pero lo decía en cuanto al mercado. Fíjate, un individuo que quiera cambiar una vivienda ahora, suponte que está hipotecado al 2% y decide cambiar. En Estados Unidos, no se puede llevar la hipoteca, cosa que en Reino Unido sí; entonces, lo que tiene que hacer es vender su vivienda actual, cancelar la hipoteca al 2% y entrar en la nueva vivienda con una hipoteca al 6%, ¿no? En Estados Unidos, se espera que los volúmenes caigan muchísimo. Probablemente, a niveles de una década atrás.

P. ¿De la crisis subprime?

R. Bueno, un poco más tarde, las subprime ya... ¡El tiempo pasa deprisa! Otro elemento es lo que hace la banca con los adjudicados. En algunos estados de Estados Unidos, en la crisis anterior, los bancos tenían que liquidar sus adjudicados en 12 meses. Esto tenía muchas consecuencias, una es que era el peor momento y los precios caían muchísimo. Esto dio buenas oportunidades a la gente que podía comprar. Otro de los efectos es que perdieron bastante los bancos. Además, en Estados Unidos hay muchos bancos, algunos quebraron, otros pudieron aguantarlo… Pero en 12 meses había acabado, o sea, podían empezar de cero. Entonces, hay muchos factores que hacen que el mundo anglosajón se ajuste mucho más rápido. Aquí, el cambio de ciclo, después de la gran crisis del 2008, fue el último trimestre del 2014, ¡del 2014! Fíjate que digo ocho años más tarde.

"En Estados Unidos, se espera que los volúmenes caigan muchísimo; probablemente, hasta niveles de una década atrás"

P. El refranero español dice que más vale una vez colorado que ciento amarillo.

R. Sin ninguna duda. La sabiduría financiera te dice que es mejor reconocer pronto las pérdidas. Recuerdo que, en el 2008, unos profesores del IESE pensamos que, en plena incertidumbre, el IESE debía dar opinión e hicimos una sesión de antiguos alumnos y había casi 1.000 personas, y recuerdo que dije que los precios de la vivienda caerían.

P. ¿Sería de los pocos que lo reconocía entonces?

R. ¿Sabes qué? Varios empresarios, al final de la sesión, me dijeron que aquello no se podía decir. Me regañaron, ¿no? Je, je, je. Pero es inevitable. Al final, la valoración es un cociente, tienes en el numerador los ingresos, y en el denominador, el tipo de interés. Si te caen los ingresos y te suben los tipos de interés, los valores caen, que era lo que iba a pasar, lo que realmente pasó.

"La valoración es un cociente: en el numerador, ingresos, y en el denominador, los tipos. Si bajan ingresos y suben los tipos, el valor cae"

P. ¿Y en esta ocasión?

R. Ahora estamos en lo que Davos, de manera poco imaginativa, ha llamado policrisis. Hay varias cosas que afectan a lo inmobiliario. Pero, para hacer una pequeña introducción, antes de hablar de lo inmobiliario, yo creo que la economía está resistiendo mucho mejor de lo que nos esperábamos. Grandes países como Estados Unidos o Alemania están resistiendo muy bien, y ahora la salida de China de la política de covid free, sin duda, tendrá su impacto en la economía mundial de este año; con lo cual, la economía no será tan mala como prevemos. Por el lado negativo, la caída de inflación no será tanto como pensamos, pero bajaremos de los niveles actuales.

P. ¿Hasta cuáles?, ¿se anima a pronosticar?

R. Sí. Bueno, yo creo que la inflación estará en lo que se espera, del orden del 5% este año 2023, y, dependiendo de lo que pase con la guerra de Ucrania, puede bajar aún más después del 23, pero no va a bajar tan rápidamente como piensan algunos optimistas. Esto es por el lado negativo. Y luego hay otro elemento del que no podemos dejar de hablar, que son los tipos de interés. Hemos vivido como Alicia en el País de las Maravillas. Los intereses negativos son un contrasentido, mucho más si lo ves desde un punto de vista de las finanzas. No tiene ningún sentido que dejes dinero a alguien y al cabo de un tiempo te devuelva menos y te quedes contento. Esto en la Biblia ya aparecía.

"Hemos vivido como Alicia en el País de las Maravillas. No tiene sentido que dejes dinero, te devuelvan menos y te quedes contento"

P. ¿Ah, sí, dónde?

R. Son los talentos, que se espera que rindan.

P. ¡Ah, vale, vale! En la Biblia lo decían bien.

R. ¡Claro! En la Biblia todo se dice bien. Entonces, en el inmobiliario, esto va a llevar a un entorno, si bien no tan negativo, sí peor que el año pasado. El inmobiliario tiene la gran ventaja de la protección frente a la inflación, pero, si lo sumamos con una menor actividad económica, esto llevará a que no toda la inflación se va a repercutir en los precios, seguramente. En cambio, sí me temo que todo el aumento de tipos de interés va a afectar a las yields (rentabilidades), lo que decíamos de que la valoración es un cociente entre los ingresos en el numerador y los tipos en el denominador, pues los ingresos aumentan, pero no tanto como van a aumentar las yields. Nos llevará a una corrección de precios, seguro.

P. ¿Ya en el 23?

R. Sí, sí, ya en el 23, sin duda. Normalmente, cuando hay más oportunidades empresariales es en tiempos de recesión, porque son los únicos momentos en que puedes estar seguro de que los precios están por debajo del valor que deben tener. Con tipos de interés tan bajos, las yields de valoración han ido cayendo hasta niveles que carecían de sentido, porque era la abundancia de liquidez, que, fíjate, son dos caras de la moneda; la abundancia de liquidez y la caída de tipos, ahora se restringe la liquidez y aumentan los tipos. Entonces, con los tipos de interés tan bajos, había un exceso de liquidez, la gente necesitaba invertir y eso hacía que se justificaran yields bajísimas, muy difíciles de justificar. Ahí entraban temas como el spread, que es la diferencia entre la yield y el tipo de interés. ¡Claro! Con tipos de interés negativos podías justificar cualquier yield, incluso aquella que se alejaba del sentido común. Se llegaron a comprar o vender activos con yields del 3% o por debajo del 3%. Hombre, si lo querías justificar por spread, lo justificabas, pero no tenía sentido. Si tú pensabas, por ejemplo, en el coste de reposición, algo que compras al 3%, ¿qué necesitas, 33 años para recuperar el valor? A menos que la renta subiera muchísimo.

"Con tipos de interés negativos podías justificar cualquier 'yield', incluso aquella que se alejaba del sentido común"

P. Subiera muchísimo y te la pudieran pagar.

R. ¡Exactamente! Otro factor que contribuyó a esto fue la enorme liquidez dentro del mercado privado. Para que tengas una idea, si sumas el patrimonio de los fondos de pensiones de los principales países, Estados Unidos, Reino Unido, Canadá, Australia, Japón... En el año 2000, estaba invertido casi exclusivamente en lo que es una cartera tradicional: 60% acciones, 40% renta fija, con un pequeño porcentaje dedicado a otra cosa. Esto es lo que llamamos mercados públicos, ¿no? Bueno, hoy en día el dinero en el mercado privado de estos fondos de pensiones se acerca al 30%, ha reducido mucho la renta variable y todavía más la renta fija. O sea, esto es lo que se llaman activos alternativos o privados. Han pasado casi del cero o de un porcentaje muy bajo a casi el 30% y, mientras tanto, el patrimonio de los fondos de pensiones aumentó muchísimo.

P. Europa ya ha advertido de estos fondos, tras el tope a los reembolsos en vehículos de Blackstone, Starwood, KKR...

R. Fíjate, hasta el año pasado, los economistas consiguieron neutralizar la cantidad de dinero que lanzaban al mercado. Y aquello no provocó inflación de IPC, o sea, lanzaron una enorme cantidad de dinero, los tipos de interés llegaron a ser negativos y no había inflación. Hasta el año pasado. Recuerdo que, cuando comenzó a subir la inflación, sorprendió a todos, empezando por los bancos centrales. Normalmente el que va por delante es la Reserva Federal, creo que porque tiene objetivos más claramente definidos, y entonces dijo: "¿Qué hacemos ante el aumento de la tasa de inflación?". Y dijeron: "No, no, esto es transitorio".

P. ¿Quién dijo que era transitorio?

R. La Reserva Federal. Y, claro, como aquello seguía, hubo una discusión entre economistas americanos, algunos de ellos de la Reserva Federal, que comenzaron a discutir sobre la semántica de la palabra transitorio. Ja, ja, ja, ja. Porque sorprendió a todos y decían: "¡No puede ser!". Después, ya nos dimos cuenta de que era un fenómeno más permanente y vinieron las bajadas de tipos. Entonces, te decía antes, el tipo de inflación bajará, pero fíjate que el Banco Central Europeo decía un máximo de un 2% de inflación permitido y ahora habla de promedio. O sea, vamos a tener un tipo de inflación de un 3% anual, que tampoco es malo, ¿eh? Esto te lleva a los tipos de interés, que van a subir, y, tradicionalmente, siempre han sido más elevados en Estados Unidos que en Europa.

P.¿Por qué?

R. Yo te diría que son prácticas de mercado. Por ejemplo, ahí el préstamo típico se fija como la prime rate, que es la tasa preferente para clientes, más un margen. En cambio, en Europa, hablando de tipos variables, se fija como el euríbor, que es un tipo entre bancos, más un margen. Eso ha hecho que, tradicionalmente, los bancos americanos sean mucho más rentables que los europeos, porque una empresa media americana está acostumbrada a pagar un interés mayor que una empresa media europea.

"Vamos a tener un tipo de inflación de un 3% anual, que tampoco es malo, ¿eh? Esto lleva a que los tipos de interés van a subir"

P. Como profesor de Finanzas, ¿qué le preocupa más: China, Ucrania o la inflación? Dicho de otra manera, ¿es la inflación el menor de nuestros problemas?

R. Yo creo que sí. Vamos a ver, son problemas diferentes, depende de dónde lo veas. Si yo fuera un inversor inmobiliario que he comprado hace unos pocos meses, con un 3% de rentabilidad, una nave de logística en el Corredor del Henares, ¡lo que me preocuparía sería los tipos de interés! Ahora, si me preguntas como profesor, como analista del sector, te diría: los tipos de interés y la inflación no me preocupan en el sentido de que vamos a niveles normales. Y, por otra parte, todos sabíamos que esto iba a pasar. Y todos sabíamos que, cuando esto pasara, iba a ser doloroso. Hombre, a mí me preocupan las pérdidas que pueda tener mucha gente, pero no me preocupa a nivel de analista. Ucrania me preocupa muchísimo por el drama humano, es una situación tremenda. Yo soy optimista, creo que la guerra entra en un impasse por el invierno, entonces, tenemos que ver qué pasará en Ucrania a partir de la primavera, y he visto signos alentadores. Me parece que la guerra en Ucrania cumplirá un año, pero no cumplirá dos, se va a resolver antes. Esto tendrá un impacto positivo en la economía, sobre todo por el lado de la energía, no tanto por el lado de las acciones. Yo espero una bolsa plana en el mejor de los casos en este año.

P. ¿Y China?

R. China es uno de los motores de la economía mundial. Es curioso: una cosa que se ha visto clara ahora con el covid es que las democracias son mucho más débiles que los regímenes autoritarios, a corto plazo, pero, a largo plazo, los regímenes autoritarios son muy débiles y las democracias, mucho más resilientes. Y esto se ha visto claramente con el covid: como China pudo controlar, entre comillas, la situación a corto plazo, y las democracias adoptamos decisiones muy diferentes, y, además, alguna de ellas tardó mucho más de lo que debería haber tardado. Pero, a medio plazo, las democracias hemos salido, y, en cambio, China entró en una crisis total, habiéndolo manejado bien al principio, con aquella política de covid free.

"Los tipos y la inflación no me preocupan en el sentido de que vamos hacia niveles normales. Todos sabíamos que esto iba a pasar"

P. Algunos expertos apuntan a que la política del hijo único ha resquebrajado el modelo de mano de obra barata china y que eso ha sido un factor clave generador de inflación.

R. Se ha cambiado la política del hijo único y, en las grandes ciudades, matrimonios donde los dos son hijos únicos pueden tener dos hijos. Y ¿sabes qué pasa? Que no los tienen.

P. ¿Por qué?

R. Bueno, básicamente por los costes. Esto es para las grandes ciudades, y el coste de vida de las grandes ciudades ha aumentado muchísimo. Por lo tanto, lógicamente, hay una demanda de mayores salarios. Fíjate, ya los salarios de la mano de obra entre China y México tienen una diferencia menor a un 20%. Ya no está tan claro que a una empresa americana le convenga llevar su producción a China. Por no hablar de algo que a mí me parece más importante, que es el riesgo geopolítico. Mira el problema de Apple. ¿Sabes que el Fondo Monetario Internacional llevaba la estadística del PIB de algunas provincias chinas y las comparaba con el lanzamiento de los modelos del iPhone? Cuando se lanzaba un iPhone, el PIB de aquella provincia se disparaba. Apple tiene una vinculación con China enorme de la que está tratando de salir con dudoso éxito. Mira el caso de los microchips, el 90% salen de Taiwan. Y Dios quiera que Taiwan, y lo digo por ellos, porque lo desean, siga siendo independiente. Pero China está comprometida a recuperar Taiwán. ¿Qué hacemos? Lo que tienes que hacer es montar fábricas de semiconductores en Europa.

"La crisis del covid ha demostrado que los regímenes autoritarios son muy débiles y las democracias, mucho más resilientes"

P. Pero, entonces, los salarios tienen que ser más altos, el producto más caro y la demanda será menor.

R. Estás llegando a la conclusión de que estamos perdiendo la ventaja de la globalización.

P. O nos estamos ajustando y haciendo que no sea tan salvaje.

R. Con la especialización de los países ganamos todos. Y eso es la globalización. La globalización sacó de la pobreza a millones y millones de personas en el mundo. Esa es una de las cosas que no se maneja, entre otras cosas, porque hay mucha demagogia alrededor. La economía de mercado ha sacado de la pobreza a millones y millones de personas. Fíjate, los chinos, con un régimen tan autoritario, tan centralizado en el Partido Comunista, han usado la economía de mercado para mejorar la situación de su gente. Lo que pasa es que la han usado como la usa un régimen comunista. Las principales empresas chinas están divididas en holdings y la propiedad de los holdings, conforme va subiendo, se va diluyendo, y aquello acaba estando relacionado con el Partido Comunista. Pero han hecho islas de economía de mercado que han funcionado. No tenemos nada mejor para el desarrollo económico que la economía de mercado. Eso no quiere decir que la economía de mercado no tenga inconvenientes. Pero no tenemos un sistema mejor que este.

P. Volviendo al terreno inmobiliario. Ha hablado de riesgos geopolíticos, guerras, dependencia de países remotos, y eso impacta en el sector. Por ejemplo, lo hemos visto en el fuerte alza de los materiales de construcción. ¿Dónde está el punto de equilibrio?

R. Ahí hay varias cosas (saca un papel y empieza a escribir). Cosas como tipos de interés y aspectos particulares como el e-commerce, los nuevos métodos de trabajo, la logística y todo esto tiene que ver con la tecnología. Hablando de lo inmobiliario, los tipos de interés van a llevar a una caída de valores. Lo que te decía antes de que los economistas consiguieron neutralizar aquella enorme cantidad de dinero que lanzaron sin inflación de IPC, pero sí hubo inflación de activos. Por ejemplo, la bolsa, y el caso paradigmático en la bolsa son las tecnológicas. ¿Cuánto tienen que crecer para que una empresa de las grandes, un Amazon o un Facebook, justifique los valores que tiene? Eso es una inflación. Y el otro referente, además de la bolsa, son los inmuebles. Hubo una inflación de inmuebles y esto se tiene que corregir. Otro tema es el periodo de ajuste, y uno de los problemas que tenemos en España es que son muy lentos.

P. ¿Y cómo nos va a afectar esa lentitud?

R. Esto tiene importancia porque, si el ajuste es rápido, siguen las transacciones, a otros precios, claro, pero siguen las transacciones. En cambio, aquí no lo vamos a ajustar. Puede haber cambiado un poco, a favor de la velocidad de ajuste, el hecho de que haya fondos detrás; pero, bueno, ya se ha visto que tenemos fondos también con capacidad de bastante resistencia y yo creo que seguirán. Entonces, el mercado terciario se ha parado y, al pararse, los volúmenes van a caer mucho este año. Habrá algunos casos, aquel que te decía que ha comprado al 3% y se ha endeudado, ese no tiene ingresos para pagar la deuda y el banco ya le estará pidiendo que refinancie aquello o lo que sea, pero el que pueda aguantar, aguantará, este año será un año pobre en volumen de inversión.

"Se consiguió tener tipos negativos sin inflación de IPC, pero sí hubo inflación de activos. En la bolsa, el caso paradigmático son las tecnológicas"

P. ¿Y muy oportunista en tipo de inversión?

R. Claro, es la oportunidad de los oportunistas. Lo que pasa es que, ya te digo, hay una gran resistencia por parte del vendedor. Van a vender los que están obligados a vender. Y, después, va un poco por barrios. Hablando de activos, uno que parte con ventaja es el retail, porque ya hizo su ajuste, el apocalipsis del retail que hablábamos ya desde antes del covid. Entonces, tiene yields bastante más altas, los ajustes de valor se notarán menos y el consumo está aguantando.

P. Algunos expertos dicen que la crisis va a llegar a España más tarde, que quieren ver los números del 2024.

R. Lo que pasa es que, chico, cuando la gente se empeña en que hay una crisis... Antes decían que la crisis iba a ser el último trimestre del año pasado, después que iba a ser el primer trimestre de este año, parece que no; entonces, el siguiente, pero el siguiente ya empezará el turismo... Yo creo que tampoco está tan claro, lo que sí vamos es a una ralentización de la economía, claramente. Esto afectará al retail, pero parte de niveles bastante más bajos y, por lo tanto, el impacto relativo será menor. Donde creo que habrá más ajuste de precios será en el mercado de oficinas y de logística, pero por razones muy diferentes. En la logística, simplemente, porque se había llegado a precios que para mí son insostenibles. Como experto en real estate y en finanzas, creo que ahora estamos en una situación normal de inflación y de tipos. Entonces, simplemente, los valores que se habían pagado son valores insostenibles.

"Como experto en 'real estate' y finanzas, creo que ahora estamos en una situación normal de inflación y tipos. Lo anterior era insostenible"

P. ¿Y las oficinas?

R. Las oficinas van a sufrir una mayor transformación. Ahí no nos damos cuenta, o no queremos verlo, pero la relación estándar del empleado con la empresa ha cambiado. Hoy en día, un empleado cualquiera considera que el teletrabajo es parte de sus derechos. Por lo tanto, me parece que esto no va a disminuir e, incluso, puede aumentar; puede llegar el momento en que hasta las empresas a las que no les gusta esta situación acaben aceptándolo y pensando: "Chico, quieres teletrabajo, ¿y por qué teletrabajo de alguien que está en Alcobendas y no de alguien que está en Lima?".

P. ¿Eso genera la disrupción del urbanismo que decía?

R. Esto influye en la disrupción del urbanismo. Las ciudades han sido creadas para otros modelos de vida diferentes de los que tenemos ahora. Por ejemplo, los temas de movilidad. Hasta ahora, hemos considerado normal que una mole de dos toneladas, que contamina enormemente y que crea un déficit enorme en la balanza de pagos para comprar combustible, se deba mover para llevar a una persona de un sitio a otro y estar parado el 95% del tiempo. Hablo del coche. Esto va a cambiar, ya está cambiando. Ha salido de París la idea de la ciudad de los 15 minutos: tienes 15 minutos para llegar a distintos sitios. Habrá un urbanismo más pensado en las personas y eso vendrá de la mano de la tecnología. Nuestras ciudades no están adaptadas ahora al tipo de vida que tiene el ciudadano medio. Por no hablar de las tendencias que tenemos en marcha. La digitalización, la sostenibilidad; una ciudad tendrá que ser sostenible y tendrás que pensar en consumo de energía y tendrás que pensar en producción de energía. La propia demografía ha cambiado mucho, los estilos de vida, la gente ya no vive igual, ya no trabaja igual. Tus requisitos de movilidad, de vivienda, de despacho, son muy diferentes. Necesitamos una generación de urbanistas diferente a la que tenemos.

"Las ciudades han sido creadas para otros modelos de vida diferentes de los que tenemos ahora"

P. ¿Cómo se puede hacer una ciudad de 15 minutos?

R. Bueno, la ciudad de 15 minutos es un desiderátum. Pero se están haciendo experiencias pilotos con radios pequeños de actuación, de unas cuantas manzanas, donde ya no entra el coche y la gente se tiene que mover en transporte público o con otros medios de locomoción. Esto se está haciendo. La ciudad de los 15 minutos es el desiderátum, pero no es la ciudad de las dos horas para llegar al trabajo.

P. ¿Qué ajustes de precio pronostica para cada tipo de activo?

R. Va a haber mucha diferencia entre una oficina prémium y una oficina de segunda categoría. Pero yo esperaría una caída de entre un 5% y un 10% en las prémium, y en las otras, el doble.

"Donde vamos a ver mayores caídas de precio va a ser en oficinas y donde menos ajuste habrá será en el 'retail"

P. ¿Y en retail?

R. Bueno, retail un poco menos, porque ya ha caído, yo diría que entre el 5% y el 10%.

P. ¿Logística?

R. Creo que va a caer simplemente porque había una inflación de precios. Ahí me apuntaría más del orden del 20%, pero, por aumento de las yields, el e-commerce no dejará de aumentar y necesitan espacio. La logística seguirá siendo un sector importante, seguirá siendo necesaria, seguirá cambiando. Habrá elementos dinamizadores. Uno de ellos, que estamos trabajando en el IESE, es el uso de drones, que requerirá espacio de logística diferente del que tenemos ahora.

P. ¿Y en vivienda va a haber caídas de precio?

R. ¡Pero si no hay vivienda! La gente quiere venir a Madrid, por ejemplo, y no tenemos vivienda para ofrecerles. Yo no veo ninguna razón por la que vaya a bajar el precio. A mí me parece que una subida es incompatible con los tipos, pero no veo razones para que baje la vivienda nueva. No sé si lamentablemente, porque ahí tenemos otro problema: el problema del primer acceso a la vivienda. Eso es lo que a mí me preocupa más en el sector inmobiliario. Tenemos un problema enorme, y ahí puede ser tanto en vivienda en propiedad como vivienda en alquiler. Ahí tenemos un problema.

"Lo que más me preocupa del sector inmobiliario es el problema del primer acceso a la vivienda"

P. ¿Por qué justificamos que el Estado intervenga los precios de la energía y no justificamos que intervenga los de la vivienda?

R. Porque distorsiona el mercado.

P. ¿Y el energético no?

R. El energético también. Mira, en el mercado del alquiler se han limitado las rentas, y ¿qué ha pasado? Que ha caído la oferta. ¿Y qué está ocurriendo con los precios? Que aumentan. ¡Pero esto lo sabemos desde hace dos o tres siglos! Hay dos cosas que son malas para el mercado del alquiler: uno es un bombardeo y otro es el control de rentas.

P. ¿Tiene sentido que la inflación siga siendo el referente de los alquileres cuando se plantea desligarla de la revalorización de las pensiones y de los salarios?

R. En realidad, los salarios aumentan, por lo menos, al ritmo de la inflación, luego están los deslizamientos, la gente va progresando, los salarios aumentan; por lo tanto, la gente normalmente es capaz de asumir un aumento de precios de alquiler, cuando ya puede pagar un determinado alquiler. Te digo que mi mayor preocupación es la entrada.

P. Pero ¿cómo se puede explicar que se esté poniendo en revisión que la inflación sea el referente para fijar el poder adquisitivo de las familias, sus pensiones y salarios, y no se ponga en revisión que sea el referente para fijar el incremento del precio de su vivienda?

R. Es que tenemos otro elemento en la ecuación, que es la productividad. Quiero decir, yo tampoco estoy de acuerdo en que necesariamente, teniendo en cuenta la capacidad adquisitiva de la gente, ¿por qué tiene que subir automáticamente un salario con la inflación? Probablemente, tenga que subir más que la inflación. Eso depende de la productividad del individuo. Por ejemplo, los que ponen placas de fotovoltaicas, se los van rifando y les van aumentando el salario. Me decía un empresario: "Mira, lo que hice fue darles el 50% de la empresa a los trabajadores, ¡para que no se fueran! Porque, si no, venía uno y le aumentaba el 20%". Hay dos palancas de la economía, uno es la gente que está trabajando y otro la productividad. Y ahí entra un tema muy importante y llevo el ascua a mi sardina, que es la educación, la formación, la gente tiene que estar formada para ir siendo cada vez más productiva. La economía crece por la productividad.

P. En vivienda, ¿dónde estamos en comparación con los principales países europeos?

R. El porcentaje de vivienda en propiedad en la UE-27 es del 70% y en España del 75%. Los que tienen una proporción de propietarios más baja son los alemanes con el 49,5%, aunque hay países como Rumanía que llegan al 95% de propietarios. España tiene un coste de la vivienda asumible, 18,2% de los ingresos, muy en línea con la UE, que es del 18,9%, incluyendo también consumos (los últimos datos disponibles son de finales de 2021, antes del aumento de la energía). De todos modos, eso es una media, que esconde dos situaciones diferentes, las de los propietarios y la de los que alquilan. Una manera de medir la carga que supone el coste de vivienda es ver qué proporción de la población soporta un sobrecoste, que es definido como los hogares que deben dedicar un 40% o más de los ingresos a los costes de vivienda. Si bien el sobrecoste no es excesivo para los propietarios de vivienda, y ligeramente por debajo de la media de la UE, es muy alto para los que alquilan. En cualquier caso, el peso del coste de la vivienda está aumentando por encima de los salarios y el sobrecoste puede aumentar a corto plazo.

P. ¿Qué estimaciones hay?

R. El Banco de España nos dice que los años necesarios para pagar una vivienda con los ingresos disponibles es de casi ocho, cuando lo recomendable sería la mitad. También está aumentando rápidamente el peso de los pagos de la hipoteca en el ingreso anual, que es del 33,6% en el tercer trimestre de 2022, casi cuatro puntos porcentuales más que a finales de 2021. En alquiler, la proporción de hogares que dedica un 40% o más de sus ingresos a los costes de vivienda; es el 40,9% en España, en la UE-27 del 21,2%. El problema son los jóvenes. Desde principios de la década pasada hasta principios de esta década, el número de menores de 35 años propietarios de una vivienda se ha reducido a la mitad, del 70% en 2010 al 35% en estos días. En cuanto al alquiler, también esta opción es complicada para los jóvenes. Si suponemos que el alquiler debería ser la principal opción de emancipación de los jóvenes, es aquí donde habría que poner más esfuerzo, pero aumentando la oferta y no poniendo controles que la restrinjan.

P. Por último, lleva tiempo trabajando sobre la inversión en suelo rural. ¿Qué oportunidad ofrece este activo y dónde se encuentra actualmente el mercado?

R. Los Acuerdos de París de 2015 estipulan la reducción de gases de efecto invernadero emitidos a la atmósfera para limitar el calentamiento a los dos grados, preferiblemente 1,5 grados. Al decir emisiones cero netas, se reconoce que las emisiones no se podrán evitar del todo. Entonces, las empresas deben descarbonizarse y compensar lo que no puedan dejar de emitir. Esas compensaciones vienen de la gestión del ámbito rural, la reforestación y la preservación de la biodiversidad. Los propietarios de fincas que acometan esas acciones generarán derechos que podrán vender a las empresas que necesiten compensar, obteniendo una nueva fuente de ingresos. El pasado 19 de enero, se presentó en el IESE BioCarbon Estates, un proyecto que colabora con los propietarios de fincas en la ejecución de las acciones necesarias para generar esos derechos de carbono y los ayuda a venderlos a las instituciones que necesiten compensar sus emisiones. Esos proyectos, además de mejorar el ámbito rural, hacerlo más resiliente, por ejemplo, a incendios, generan ingresos para los propietarios y tienen múltiples ventajas para la llamada España despoblada, como la generación de empleo, la mejora del entorno y la transferencia de alta tecnología.