Merlin confía en la fiebre del 'coliving' para poder vender un suelo de oficinas en Valdebebas

Merlin Properties mueve ficha en medio de la sequía de operaciones que vive el mercado. Desde la compra de Testa, hace ocho años, la socimi tiene en su balance una parcela de casi 9.000 metros cuadrados de superficie y 26.000 de edificabilidad en Valdebebas, un solar ubicado muy cerca de la Ciudad Deportiva del Real Madrid y frente al puente que une este desarrollo con el aeropuerto.

Tras años esperando a que el mercado mostrara interés por el desarrollo de oficinas en este barrio de la capital, la socimi ha terminado desistiendo y ha confiado al auge del coliving el futuro de esta parcela. Según ha podido confirmar El Confidencial con fuentes conocedoras, Merlin tiene en marcha un proceso de venta de esta parcela por el que ha recibido varias ofertas para desarrollar estos nuevos formatos de residencial en alquiler.

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Las mismas fuentes aseguran que la consultora Savills-Aguirre Newman está dirigiendo el proceso, un mandato que lleva varios meses en el mercado y que habría entrado ya en una fase más madura, con cuatro candidatos en firme, cuyas ofertas oscilan entre 1.000 y 1.100 euros el metro cuadrado, lo que eleva el montante de la operación a una horquilla de entre 25 y 30 millones, si termina llegando a buen fin. Desde la socimi, han declinado hacer ningún tipo de comentario al respecto.

Al tratarse de un suelo terciario, inicialmente pensado para hacer oficinas, los potenciales compradores tienen que limitar sus propuestas a apartamentos de estancia temporal, ya que en este tipo de terrenos la normativa no permite desarrollar viviendas al uso, sometidas a la ley de arrendamientos urbanos y que se puedan alquilar a largo plazo.

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En cambio, sí tiene cabida el uso hotelero o los apartahoteles, ventana que está aprovechándose masivamente en el mercado para desarrollar diversas tipologías de alojamiento temporal. De este modo, consiguen un doble beneficio: esquivan los límites de la ley de vivienda y adquieren suelos más baratos que los autorizados para levantar viviendas.

En Valdebebas, por ejemplo, Greystar se ha quedado un complejo de 30.000 metros cuadrados y 520 habitaciones que operará bajo su marca de alojamientos temporales BeCasa. Este desarrollo forma parte de la cartera que el grupo estadounidense adquirió a King Street en junio del año pasado, portfolio formado por tres proyectos de apartamentos de corta estancia que suman 2.500 unidades.

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Ese mismo mes, Stoneweg fue la única empresa que pujó en la subasta de dos suelos terciarios que el Ayuntamiento de Madrid sacó al mercado, que suman un total de 39.332 metros cuadrados edificables, por los que ofreció unos 1.100 euros por metro cuadrado, cerca de 45 millones de euros. Lejos de promover oficinas, los planes de la firma hispano-suiza pasan también por hacer alojamientos temporales en cinco torres de 16 plantas. A pesar de estos pequeños avances en el desarrollo de Valdebebas, la realidad es que está siendo muy complicada la digestión de todos los suelos terciarios de este ámbito.

El último ejemplo lo acaba de protagonizar Round Hill, que ha desistido de ejecutar la opción de compra que tenía por unos 10 millones de euros, cerca de 950 euros por metro cuadrado, en una parcela de Joyfasa, según han confirmado fuentes de mercado. La subida de tipos y a los riesgos legales que sigue habiendo en torno a este tipo de alojamientos, que carecen de una normativa a la medida que otorgue todas las garantías, parecen haber sido las razones.

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Aunque, probablemente, el ejemplo que más ha dado de qué hablar ha sido la venta de un terreno de Metrovacesa a una fundación ligada a la Iglesia católica, Fusara, en marzo de 2020. Esta operación se cerró en 48 millones de euros, o 1.368 euros el metro cuadrado, y ha terminado en los tribunales, dentro de la investigación judicial que se lleva a cabo por la presunta existencia de una trama inmobiliaria. En este caso, además, el suelo sí se adquirió para hacer oficinas, aunque tras una investigación interna del Arzobispado de Madrid se dio orden de parar y tratar de revertir la compra.

Justo en la parcela de al lado, también propiedad de Metrovacesa, un grupo filipino acaba de presentar una oferta vinculante de compra. En este caso, tampoco es para hacer oficinas, sino para promover un hotel de 736 habitaciones que sería el primero en nuestro país de la cadena Hotel101. Ni el vendedor ni el potencial comprador han querido desvelar el precio ofertado. La compañía asiática únicamente ha dicho que espera generar unos ingresos de 143 millones con este hotel, pero sin aclarar en qué plazo.