La trama de la Iglesia salpica a Ahorramás por la compra de un solar en Valdebebas

El 20 de diciembre de 2018, Ahorramás y Metrovacesa se estrecharon la mano y estamparon su firma en un acuerdo que ha conseguido mantenerse casi tres años en el anonimato, hasta que, sin buscarlo, se ha visto salpicado por la investigación judicial en marcha para aclarar la presunta existencia de una trama inmobiliaria que habría expoliado patrimonio de fundaciones ligadas a la Iglesia católica.

Se trata de la venta de un solar de 5.000 metros cuadrados de superficie que la promotora controlada por Santander vendió a la cadena de supermercados por 5,4 millones de euros, lo que arroja una media de 1.080 euros por metro cuadrado, solar ubicado frente a la Ciudad Deportiva del Real Madrid y junto al terreno que adquirieron dos fundaciones ligadas a la Iglesia, Fusara y Santísima Virgen y San Celedonio (FSVSC).

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Estas dos entidades habrían sido presuntamente víctimas de una operativa consistente en vender su patrimonio a bajo precio, en beneficio de los compradores, y comprar otro por encima de mercado, favoreciendo al vendedor, todo ello regado por una lluvia de comisiones y pagos cruzados entre los intermediarios y los facilitadores de estas operaciones, según ha acreditado un informe de la policía judicial.

Una de las operaciones investigadas es la venta de 14 edificios residenciales de Fusara en el centro de Madrid para comprar un solar en Valdebebas, propiedad de Metrovacesa, donde se proyectaba construir un edificio de oficinas. La venta de estos inmuebles se realizó un 20% por debajo del valor de la tasación que encargaron los ahora investigados y a la mitad de la valoración que dio Savills a los compradores, mientras que el solar de Valdebebas se adquirió al doble de precio de sus comparables.

El juez encargado de investigar estas operaciones citó a declarar hace tres semanas como testigo a Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa. Según afirman varias fuentes consultadas, el directivo reconoció haber pagado una comisión a Raúl Chávarri, empleado y hermano del presidente del bufete Chávarri, que era el encargado de dirigir estas operaciones, y defendió el precio al que Metrovacesa vendió la parcela alegando que otra justo al lado se cerró con Ahorramás en 1.800 euros por metro cuadro. Sin quererlo, la cadena de supermercados acababa de colocarse en el foco.

Desde la promotora, han declinado aclarar tanto qué dijo su consejero delegado ante el juez como cualquier aspecto relacionado con su acuerdo con Ahorramás. La cadena de supermercados reconoció la compra, pero un portavoz oficial aseguró desconocer detalle alguno sobre la misma.

Este medio ha podido confirmar, mediante una nota simple del registro, que efectivamente esta parcela se vendió al grupo de distribución en diciembre de 2018, y en la presentación de cuentas de Metrovacesa correspondiente a ese trimestre aparece que traspasó un solar de 3.000 metros cuadrados en Valdebebas por 5,4 millones, lo que arroja una media de 1.800 euros el metro cuadrado, el importe que habría dicho Pérez de Leza en el juzgado.

Ahorramás compró a Metrovacesa un terreno de 5.000 metros cuadrados en Valdebebas por 5,4 M

La diferencia entre la superficie que señala la promotora en sus cuentas y los 5.000 metros cuadrados que tiene la parcela radica en que estos últimos son el tamaño del terreno, su superficie, mientras que los 3.000 metros que cita Metrovacesa en sus cuentas hacen referencia a la edificabilidad. 'A priori', podría pensarse que ha sido un mal negocio para Ahorramás adquirir un terreno a 1.800 euros el metro cuadrado de edificabilidad cuando las operaciones de terrenos terciarios de la zona han sido muy inferiores.

La propia Fusara compró a 1.368 euros por metro cuadrado de edificabilidad, la socimi de Pryconsa lo hizo a menos de 600 euros el metro cuadrado, General de Galerías Comerciales adquirió tres parcelas para hacer un centro comercial a 377 euros el metro cuadrado y el Ayuntamiento de Madrid no tuvo ni una oferta cuando intentó vender el año pasado dos solares para oficinas pegados a los de Fusara y Ahorramás a una media de 948 euros el metro cuadrado.

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Pero la realidad es otra, porque la lógica de la operación de Ahorramás radica en la superficie de terreno que adquiere. Para el grupo de supermercados, este solar ofrece la oportunidad de levantar lo que se conoce en la jerga del sector como un activo singular —un edificio independiente, dedicado en exclusiva a acoger su supermercado y con un amplio 'parking'— y hacerse con una gran bolsa de suelo en un barrio de gran proyección.

De hecho, y aquí está la clave de la operación, está adquiriendo 5.000 metros cuadrados, no 3.000, y ahí sí que el precio acordado en 2018 está en línea con las expectativas de entonces y resulta atractivo para una empresa que, aunque se dedica a la distribución, en su ADN lleva el negocio inmobiliario, como demuestra siendo propietaria de los inmuebles y locales que ocupan sus tiendas. Esta mentalidad de empresa patrimonialista también ayuda a entender que acordara hace tres años comprar un solar que, todavía hoy, solo tiene polvo alrededor.

La muestra de que Ahorramás ya entonces tenía en mente quedarse solo con un solar de estas características es que la operación se condicionó a conseguir el plan especial que permitió cercenar la edificabilidad de este solar de 14.255 a apenas 3.000 metros cuadrados.

El exceso de edificabilidad que el grupo de distribución no quería, los 11.255 metros cuadrados sobrantes, se traspasó a las otras dos parcelas que tenía Metrovacesa, una de las cuales se vendió a Fusara por un importe muy superior a sus comparables de oficinas.

Dicho con otras palabras: la cadena de supermercados quería ese solar de 5.000 metros cuadrados, no su edificabilidad, y no estaba dispuesta a pagar por ella, hasta el punto de que ligó el cierre de la operación a la aprobación del plan especial que permitió rebajarla. Aquí, la lógica radica en a cuánto se adquiere el suelo y los números resultan mucho mejores que las otras transacciones citadas.

Ahorramás condicionó la compra a lograr el plan especial que permitió cercenar la edificabilidad de 14.255 a 3.000 metros cuadrados

De hecho, si se dividen los 47,7 millones que pagó Fusara entre los 9.842 euros de superficie de parcela, resulta que compró a 4.850 euros el metro cuadrado de terreno; si se hace el mismo ejercicio con la operación de Pryconsa, resultan casi 2.000 euros por metro cuadrado, y en la subasta que quedó desierta del ayuntamiento, el precio de partida valoraba cada metro cuadrado de suelo en 2.746 euros.

El precio por metro cuadrado de superficie pagado por Ahorramás solo es superior a los 527 que acordó desembolsar General de Galerías Comerciales por los 104.328 metros cuadrados de superficie que suman sus tres parcelas de Valdebebas, aunque debe tenerse en cuenta que cuanto mayor es el activo que se adquiere, el precio por metro cuadrado suele ser menor, y que los supermercados están mucho mejor valorados en el mercado que los centros comerciales.

Como indica un inversor inmobiliario consultado por este medio: "Si me llego a enterar, la operación de Ahorramás la habría hecho yo".