Ibosa presenta la mejor oferta por el suelo del ayuntamiento en Valdebebas: 22 millones

Ibosa lo ha vuelto a hacer. La cooperativa que gestiona esta compañía se ha impuesto en la oferta económica por el solar propiedad del Ayuntamiento de Madrid en Valdebebas, cuya subasta pública convocó el Consistorio el pasado mes de mayo y que había desatado la locura en el sector, especialmente entre las cooperativas.

Según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial, la cooperativa gestionada por Ibosa ha puesto sobre la mesa 22 millones de euros, muy por encima de los 13,9 millones de euros del precio de licitación fijado por el Consistorio, imponiéndose a siete contrincantes, puesto que siete ofertas han sido rechazadas.

El terreno cuenta con una superficie de algo más de 2.000 metros cuadrados —unos 8.000 edificables, por lo que se podrán construir unas 80 viviendas— de tal manera que los 22 millones de euros suponen un precio del suelo de 2.775 euros el metro cuadrado, una cifra que supone pulverizar el precio del metro cuadrado en el ámbito. Solo un dato, en 2013-2014 se cerraron transacciones a 1.000 euros el metro cuadrado.

Ibosa se ha impuesto con la mejor oferta, que supone batir récords del suelo en Valdebebas

La cooperativa de Ibosa se ha impuesto, de esta manera, a las cooperativas gestionadas por Libra Gestión (19,1 millones) o Prygesa, del Grupo Pryconsa, que ha presentado la segunda mejor oferta (19,33 millones) y a promotoras como Abante Espacio (16,5 millones), Inbisa (15,2 millones), Amenabar (17,74 millones), Premier España (17,23), Habitat Inmobiliaria (16,8 millones) y Vicopal (14,17). Como ya ha sucedido en el pasado, el sector promotor no ha podido competir en precio con las cooperativas, a pesar de que muchas que habían mostrado interés por el suelo han visto cómo la mesa de contratación ha rechazado sus ofertas.

Ibosa y su cooperativa Kentarus son las favoritas para hacerse con el solar, puesto que la oferta económica tiene una puntuación de 65 puntos sobre 100. En los próximos días, la mesa técnica deberá valorar el proyecto de todos los ofertantes —hasta un máximo de 30 puntos—, mientras que las cooperativas contarán con cinco puntos adicionales más.

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Las cooperativas volvían a presentarse como las principales favoritas a hacerse con este suelo, ya que, al carecer de margen promotor, pueden presentar ofertas económicas más competitivas que los promotores. El Ayuntamiento de Madrid reconocía en el propio pliego del concurso que las cooperativas son las mejor posicionadas para hacerse con este suelo, ya que dará mayor puntuación a aquellas entidades que puedan construir viviendas por debajo del precio del mercado.

La cooperativa Kentarus estará compuesta por 65 viviendas. Actualmente, se encuentra cubierta al 50%, si bien Ibosa volverá a abrir la cooperativa con la idea de cubrirla al 100% en los próximos días. Será la décima promoción de Ibosa en Valdebebas, uno de los actores más activos en el ámbito, y será el primer proyecto Passivhaus de Valdebebas, una torre de 16 alturas con todas las viviendas con vistas en primera línea al Parque Forestal de Valdebebas-Felipe VI.

Se baten récords en el precio del suelo

Todo el sector inmobiliario tenía marcado en rojo en sus agendas el 27 de septiembre. Tal y como avanzaron la semana pasada diferentes fuentes del mercado, la oferta más elevada ha superado ampliamente los 2.000 euros por metro cuadrado, acercándose a los 2.800 euros, muy por encima de los 1.735 euros el metro cuadrado fijados por el Ayuntamiento en el precio de licitación.

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Este precio —2.775 euros el metro cuadrado— supone más que duplicar el precio del suelo en el ámbito en los últimos cuatro años, puesto que en 2013-2014 se cerraron transacciones a 1.000 euros el metro cuadrado. El interés por el ámbito ha provocado una subida constante del precio del suelo y de las viviendas. Una subida que se ha intensificado en los cuatro últimos años.

Según la consultora Colliers, especialista en operaciones de suelo en el ámbito, en 2017, una promotora vendió suelo a 1.240 euros el metro cuadrado, mientras que, en julio de 2019, una cooperativa lo hizo a 1.600 euros.

Apenas dos meses más tarde, El Confidencial adelantó la venta de un suelo propiedad de Ferrovial a Amenabar por 2.000 euros el metro cuadrado, una cifra impensable hace apenas cinco años, cuando Valdebebas comenzó a entrar con fuerza en el radar promotor. El precio fue muy similar al pagado por Acciona solo unos meses antes a la sociedad Celteo Business, por otra parcela de características y ubicación muy similares.

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Ahora, dos años después de estas transacciones y tras año y medio de pandemia, los precios han experimentado una nueva subida en un ámbito, el de Valdebebas, que desde 2019 se ha convertido en el gran polo de atracción de capital en la ciudad de Madrid, según el portal Addmeet. Además, se da la circunstancia de que dentro del Plan Vive, que la Comunidad de Madrid acaba de adjudicar a Ares y a Culmia para construir 5.400 viviendas en alquiler a precios asequibles, existen varias parcelas en Valdebebas, donde se construirán parte de esas viviendas. Y en estas parcelas residía, precisamente, el gran atractivo para quienes finalmente acudieron al proceso.

Sube el precio del suelo, sube la vivienda

"Valdebebas es uno de los pocos ámbitos de Madrid donde aún queda suelo disponible. El apetito de los promotores por construir vivienda nueva en Madrid es prácticamente infinito y hay una escasez de suelo acuciante, ya que no hay ningún ámbito disponible para desarrollar vivienda a excepción del Ensanche de Vallecas; El Cañaveral, donde está habiendo una reticencia de los propietarios tradicionales a vender, ya que esperan conseguir mejores precios en el futuro; Arroyo del Fresno, donde todas las parcelas ya están en manos de promotores finales, y Valdebebas. Por eso, cuando se pone en venta una parcela en un ámbito tan consolidado como Valdebebas, el último de los PAU del norte que quedaba por terminar, el apetito es inmenso", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers.

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¿Dónde está el techo del suelo? Según De la Fuente, "saber si queda o no queda recorrido al alza en el precio del suelo dependerá de cuál es la evolución del precio de la vivienda en Valdebebas y en el resto de Madrid. Hay que tener en cuenta que este es un factor que depende de la evolución de la situación económica, de las perspectivas que tienen los compradores futuros, de los tipos de interés o la situación de endeudamiento de las familias. Factores todos ellos que, a pesar de la crisis, no han cambiado. En general, todos los promotores están vendiendo muy bien, con lo cual es previsible que los precios de esta subasta marquen un nuevo máximo para Valdebebas y la futura promoción que se lance al mercado, si el suelo finalmente lo compra un promotor y no una cooperativa, probablemente bata los precios de venta de producto de vivienda libre en el ámbito".

El calentón de los precios del suelo en los últimos años ha tenido, de hecho, un impacto directo en el precio de las viviendas. Según Colliers, si en 2015 el precio del metro cuadrado de la vivienda se situaba en 2.600 euros, en 2019 se alcanzaron los 4.100, para llegar este 2021 hasta los 4.300 euros el metro cuadrado. Y subiendo.