locura inmobiliaria

Pisos 100.000€ más caros que en 2015: el suelo se dispara en Valdebebas y El Cañaveral

El precio del suelo en Valdebebas y El Cañaveral, dos de las zonas más activas a nivel inmobiliario de la capital, se ha disparado en los últimos cuatro años

Foto: Valdebebas y El Cañaveral pulverizan el precio del suelo y disparan el de la vivienda. (EFE)
Valdebebas y El Cañaveral pulverizan el precio del suelo y disparan el de la vivienda. (EFE)

De 850 a 2.300 euros el metro cuadrado y de 250 a 850 euros. El precio del suelo en Valdebebas y El Cañaveral, dos de las zonas más activas a nivel inmobiliario de la capital, pone de manifiesto cómo la recuperación inmobiliaria y la falta de suelo finalista han provocado un gran calentón de precios de la materia prima del sector promotor que, inevitablemente, se ha traducido en un fuerte aumento de los precios finales de las viviendas en ambas ubicaciones. Diferencias que pocos bolsillos pueden asumir, ya que estamos hablando de viviendas entre 100.000 y 150.000 euros más caras que hace apenas cuatro años.

Desde 2015, el precio de la vivienda en Valdebebas se ha encarecido un 46%, mientras que en El Cañaveral, la subida ha sido mucho más espectacular, del 81%. Así, si en 2015 el precio medio de venta de la vivienda libre en altura era de 138.200 euros, en abril de 2019, la cifra se sitúa en 251.000 euros, si bien hay unidades que superan los 300.000 euros.

En Valdebebas, por su parte, estaríamos hablando de precios en torno a 340.000 euros hace cuatro años, frente a una media, en la actualidad, de medio millón de euros, aunque hay unidades a la venta con precios cercanos a los 640.000 euros. En ambos ámbitos, las viviendas son de gran tamaño, de media unos 120 metros en El Cañaveral y 140 metros en Valdebebas, lo que influye directamente en el precio final.

En El Cañaveral, un piso cuesta 100.000 euros más que en 2015, mientras que en Valdebebas es necesario desembolsar 150.000 euros más

Son datos de Foro Consultores, que ha analizado el producto y los precios de más de una veintena de promociones en ambos ámbitos, dos de los grandes focos de demanda de obra nueva en Madrid capital, puesto que son dos de las escasas zonas de la ciudad con suelo disponible y finalista para levantar viviendas.

Respecto a El Cañaveral, último reducto de la ciudad de Madrid para poder comprar vivienda a precios asequibles, Foro Consultores ha analizado 13 proyectos actualmente en comercialización, que suman 860 unidades, y ha detectado un precio medio de venta del metro cuadrado de 2.121 euros, una cifra que los expertos consideran que está cerca de tocar techo, si bien apenas quedan 285 unidades —el 33% sobre el total de viviendas en comercialización— actualmente a la venta.

El Cañaveral, gran protagonista de la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), se encuentra junto a los famosos desarrollos del sureste —Los Berrocales, Ahijones, Los Cerros y Valdecarros—, y es el único con una gran bolsa de suelo finalista disponible en el sur de Madrid listo para construir, ya que en su vecino Ensanche de Vallecas, totalmente consolidado, apenas queda suelo a la venta.

La irrupción de los promotores en este ámbito ha sido muy fuerte. Premier, Quabit, Nozar, Habitat, pero también las cotizadas Neinor y Aedas Homes, tienen promociones en marcha. Este enorme apetito ha disparado los precios del suelo, lo que, unido al retraso en la concesión de las licencias de obra y el aumento de los costes de construcción, ha provocado que para poder comprar casa sea necesario desembolsar 100.000 euros más que hace cuatro años.

Todos quieren estar en El Cañaveral

Si hace un año los expertos consultados por este diario se echaban las manos a la cabeza con precios de venta en torno a 1.800 euros el metro cuadrado, ahora estaríamos hablando de 2.000, una barrera que han roto compañías como Aelca o Neinor.

"En enero de 2016, el suelo se pagaba entre 400-450 euros el metro cuadrado edificable. A principios de 2017, la cifra alcanzaba los 600-650 euros, mientras que en la actualidad se paga en torno a 750 euros metro, y ya estamos en un punto de inflexión", reconocen desde Foro Consultores. "De hecho, en esta zona los precios de venta final de una vivienda, momentáneamente, han tocado techo en los 2.100 euros por metro cuadrado construido, sin incluir los anejos —trasteros y plazas de garaje—". Además, añaden desde esta compañía, al fuerte incremento de precios hay que sumar "que los costes de obra han subido alrededor de un 20%, desbaratando algunos planes financieros".

La presión de la demanda en este ámbito también es muy fuerte. De hecho, quienes buscan obra nueva y no pueden permitirse pagar sus precios se están trasladando hacia El Cañaveral. Una situación que viene produciéndose desde hace un par de años. "Lo que está por ver es si la demanda será capaz de absorber esas viviendas a esos precios. No creo que la gente, en esta zona, pueda pagar por encima de 2.400-2.500 euros el metro cuadrado", aseguraba hace un año un experto del sector a El Confidencial.

Locura en Valdebebas

Valdebebas también ha experimentado un auténtico 'boom' de precios en los cuatro últimos años. "En 2013, el suelo se vendía en torno a 850 euros el metro cuadrado, mientras que ahora los suelos a la venta se ofrecen en torno a 2.000 euros el metro cuadrado", explica un promotor con varios proyectos en la zona que prefiere mantener el anonimato.

"A diferencia de El Cañaveral, aún queda recorrido al alza, porque hay poco suelo disponible en la zona", apuntan desde Foro Consultores, y recuerdan cómo ha evolucionado el precio del suelo en los tres últimos años. "En 2016, el precio del metro cuadrado de suelo edificable rondaba los 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaba los 1.500 euros y en la actualidad está en 1.900 euros el metro cuadrado edificable".

Valdebebas, como ha sucedido en las últimas ediciones del SIMA, ha estado muy presente en los 'stands' de las grandes empresas del sector. En la actualidad, Foro Consultores contabiliza una decena de promociones en comercialización, que suman más de un millar de viviendas. Destaca el producto en régimen de cooperativa, muy presente en el ámbito, junto a producto de compañías como Amenabar —muy presente en Valdebebas desde hace varios años—, Inmobiliaria Espacio, Inbisa, Ibosa, Gestilar —que se lanzará al alquiler también en Valdebebas— o ASG Homes.

Los precios en Valdebebas oscilan entre 366.000 y 636.000 euros, si bien ha salido producto en venta de hasta un millón de euros

Los precios oscilan entre 366.000 y 636.000 euros, si bien ha salido producto en venta de hasta un millón de euros. Y sumando, ya que las transacciones de suelo siguen siendo muy activas, no en vano aún "hay 231.405 metros cuadrados edificables", apunta Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas.

Las transacciones en el ámbito están a la orden del día. "Sareb acaba de rechazar una oferta de 1.900 euros el metro cuadrado para un suelo, mientras que un pequeño promotor acaba de cerrar la venta de una parcela pequeña junto al Encinar de los Reyes, una de las mejores zonas de Valdebebas, a 2.320 euros", apunta otro. "En una operación grande, no sería posible pagar ese precio, pero incluso comprar a 1.900 sería una locura. No obstante, hay quien está dispuesto a pagarlo. Y, aunque no creo que el mercado vaya a darse la vuelta pronto, al menos en Valdebebas, también es cierto que algunos promotores han establecido precios de venta excesivos y probablemente tendrán que recular".

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