LA OFERTA SE AGOTA Y LOS PRECIOS SE DISPARAN

Comprar una casa nueva y barata (150.000€) en Madrid capital es misión imposible

En la capital de España solo hay 3.000 viviendas nuevas a la venta, de las cuales, apenas 300 unidades cuestan menos de 150.000 euros. La falta de producto dispara los precios.

Foto: El Cañaveral.
El Cañaveral.

Madrid capital tiene un importante problema de vivienda nueva a precios asequibles. Según un informe de Sociedad de Tasación, en la capital de España solo hay 3.000 viviendas nuevas a la venta, de las cuales, apenas 300 unidades cuestan menos de 150.000 euros. La inmensa mayoría, casi el 65%, se concentra en un rango de precios entre 150.000 y 300.000 euros. Casi un tercio, es decir, unas 800 viviendas, superan los 300.000 euros.

Teniendo en cuenta que los bancos solamente están financiando hasta un máximo del 80% sobre el valor de tasación, para un piso de 300.000 euros, el futuro comprador necesitaría unos ahorros de 60.000 euros, más unos 30.000 euros adicionales para afrontar los gastos derivados de la compraventa. Por el contrario, para una vivienda de 150.000 euros, los ahorros necesarios se reducirían a la mitad, unos 45.000 euros.

¿Qué gastos tiene comprar una casa?

La última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que se celebra estos días en la capital de España, ha sido testigo directo de esta falta de oferta a precios asequibles en el centro de la ciudad. Todo aquel que quiera comprar casa nueva por debajo de 200.000 euros, está obligado a alejarse de la ciudad. De lo contrario, comprar resulta imposible para la mayoría de nuevos hogares —en su mayoría de gente joven sin ahorros—. Los propios promotores son conscientes de este desequilibrio entre lo que están construyendo y lo que la demanda puede pagar, si bien, culpan de esta situación a las administraciones públicas que durante años no han desarrollado ni puesto en el mercado suelo suficiente para evitar que los precios del suelo se hayan disparado.

El único reducto de vivienda a precios asequibles en Madrid capital se encuentra en El Cañaveral, junto a los famosos desarrollos del sureste —Los Berrocales, Ahijones, Los Cerros y Valdecarros—, en el aire tras la decisión del Ayuntamiento de Madrid de reducir en un tercio el número de viviendas de estos ámbitos.

En El Cañaveral, el único que no se ha visto afectado por la sentencia del Tribunal Supremo de 2012, se encuentra la última gran bolsa de suelo finalista disponible en el sur de Madrid, puesto que "en su vecino Ensanche de Vallecas, totalmente consolidado, las escasas parcelas a la venta son, en su mayoría, proindivisos, es decir están en manos de múltiples propietarios, con lo que llegar a acuerdos de compra es mucho más complicado", reconoce Laura Sampedro, directora de 'research' y valoraciones de Foro Consultores. La presión de la demanda sobre los precios no se ha hecho esperar.

Los precios suben un 25% en un año

Desde 2015, según datos de Foro Consultores, el precio de las viviendas se ha incrementado un 50%, mientras que solo en el último año, la subida ha sido del 25%. El precio del metro cuadrado ha pasado solo en doce meses de 1.450 a 1.800 euros. Esto ha provocado que una vivienda que en 2015 costaba algo menos de 140.000 euros —1.200 euros el metro cuadrado—, en la actualidad se mueva en torno a 215.000 euros.

"El gran problema es que fuera de El Cañaveral, no hay nada más. Las únicas viviendas a precios asequibles de Madrid capital se concentran en esta zona donde la fuerte demanda está provocando fuertes tensiones alcistas de los precios", señala Sampedro. "Hace año y medio el precio de repercusión del suelo estaba en torno a 200-300 euros el metro cuadrado, ahora podemos superar fácilmente los 600 euros", añade. Una de las últimas operaciones cerradas en este barrio ha tenido como protagonista a Quabit. Según las fuentes consultadas por El Confidencial, la compañía de Félix Abánades habría pagado por dos parcelas en torno a 550 euros el metro cuadrado.

Los precios del suelo, unidos al fuerte incremento que están experimentando los costes de construcción se han trasladado al precio final de la vivienda. De hecho, alguna de las promotoras con proyectos en venta o a punto de salir a la venta en la zona ya venden por encima de los 1.800 euros el metro cuadrado detectado por Foro Consultores. Aelca, por ejemplo, lanzará dos promociones de vivienda libre a la venta después del verano, de 50 y 110 viviendas, respectivamente. El precio medio del metro cuadrado sin anejos —sin garaje ni trastero— se mueve entre los 2.100-2.200 euros el metro cuadrado, y un precio medio absoluto de 235.000 euros garaje y trastero incluidos.

También ha roto la barrera de los 2.000 euros el metro cuadrado Neinor Homes. La compañía que capitanea Juan Velayos tiene dos proyectos en El Cañaveral, uno de 87 viviendas en formato plurifamiliar con precios que rondan los 2.000 euros el metro cuadrado —desde 201.000 euros—, y otra promoción de 38 unifamiliares con precios que se mueven en torno a los 2.300 euros el metro cuadrado —entre 367.000 a 445.000 euros con garaje y trastero—.

Por su parte, la promotora Premier, presente desde hace casi una década en el vecino Ensanche de Vallecas, también tiene varios proyectos en El Cañaveral y está viviendo en primera persona esta tensión de precios. La compañía entregó dos promociones hace varios meses y tiene actualmente en marcha otras dos, una de vivienda protegida y otra libre. Esta última, compuesta por 84 viviendas, se encuentra vendida al 45% a unos precios que rozan los 2.400 euros el metro cuadrado.

Promoción de Premier en El Cañaveral.
Promoción de Premier en El Cañaveral.

La demanda, expulsada de la capital

"Hay mucha demanda que quiere vivir en Madrid capital. Las únicas opciones en cuanto a oferta de producto son Valdebebas y El Cañaveral. Los que no pueden pagar los precios de Valdebebas vienen aquí, pero la oferta se agota", apunta Dictino Castaño, director de Madrid. "Han subido los precios de las viviendas, pero también del suelo. Hoy en día, de hecho, no se puede comprar suelo por debajo de 600 euros el metro cuadrado de repercusión".

"Lo que está por ver es si la demanda será capaz de absorber esas viviendas a esos precios. No creo que la gente, en esta zona, pueda pagar por encima de 2.400-2.500 euros el metro cuadrado", comenta un experto del sector que prefiere mantener el anonimato.

La única opción para la demanda es alejarse a municipios colindantes, aunque los precios no siempre son más asequibles. "En Torrejón de Ardoz, por ejemplo, nos situamos de media en los 1.900 euros el metro cuadrado sin incluir anejos, mientas que en Getafe nos situamos en el entorno de los 2.100 euros. En ambos casos, no obstante, con mucha menor oferta que en El Cañaveral y menores ritmos de ventas", señala Laura Sampedro.

En Leganés, por ejemplo, Neinor Homes promueve 31 viviendas plurifamiliares, con precios en torno a los 2.200 euros el metro cuadrado —desde 230.000 euros para las viviendas más pequeñas, hasta los 364.000 de las más grandes—, mientras que en Getafe promueve 215 viviendas en torno a los 2.300 euros el metro cuadrado. Es decir, en ambos casos por encima de los precios de El Cañaveral, si bien, tanto Leganés como Getafe son municipios completamente consolidados.

El 'sotck' se agotará en 8 meses

La parálisis de los desarrollos del sureste y el hecho de que otros proyectos como la famosa operación Campamento no hayan conseguido siquiera arrancar, no hacen sino contribuir a estas tensiones de precios en El Cañaveral, único ámbito con vivienda asequible. Desde Foro Consultores calculan que aún hay suelo para desarrollar cerca de 9.700 viviendas en El Cañaveral, el 70% del ámbito.

A marzo de 2018, había en marcha un total de 31 promociones que suponen una carga inicial de 2.400 viviendas. La mitad de las promociones en venta son de vivienda protegida, "las primeras unidades que salen a la venta, puesto que son más baratas y las que primero se venden, ayudando a que el barrio cobre vida", tal y como explica Sampedro. 

"Tras varios altibajos, es a partir de 2015-2016 cuando el ámbito despunta, pasando a finales de verano de una oferta de 770 viviendas a duplicarlo a principios del año 2017, encontrando a partir de 2015 promociones en régimen libre. En la actualidad, el mercado de vivienda es muy amplio. Nos encontramos con nueve promociones de vivienda libre más 22 con algún tipo de protección. Pero lo que más impacta es el aumento de los ritmos de ventas", apunta esta experta.

En el cómputo global de todo El Cañaveral, incluyendo todas las promociones, libres y protegidas, en altura e unifamiliares, nos encontramos con un 'stock' de 1.063 unidades. "Teniendo en cuenta que las ventas anuales rondan las 1.500 viviendas, si no saliera más producción al mercado, el 'stock' se agotaría en poco más de ocho meses

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