La vivienda subirá un 6% este año con dobles dígitos en Madrid, Málaga y Valencia

Al mercado de la vivienda en España aún le quedan dos o tres años alcistas, si bien, el cartucho de las subidas de precios comenzará será mucho menos intenso a partir del año que viene. En concreto, en 2018, los precios subirán, a nivel nacional un 6%, si bien, la subida será bastante más intensa en ciudades como Madrid, Málaga, Baleares o Valencia, donde el incremento de situará en torno al 10%, mercados donde la demanda está siendo intensa y donde la oferta –principalmente de obra nueva– es muy limitada.

Es una de las conclusiones del informe “Mercado Residencial en España” elaborado por la consultora CBRE, que considera que "durante este año los precios crecerán de manera intensa, para disminuir su intensidad a partir de 2019", en palabras de Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la compañía quien descarta, por otra parte,que estos incrementos a nivel agregado en España puedan llegar a generar las tensiones registradas durante la fase álgida del ciclo anterior. No cabe duda de que el sector inmobiliario está en plena fase de consolidación y tendremos una tendencia alcista durante los dos o tres próximos años".

La venta de viviendas crecerá un 8% durante este año hasta las 575.000 unidades

Respecto a la ventas de viviendas, las previsiones de CBRE también son alcistas. La compañía espera que aunque se esperan tasas de crecimiento más moderadas, y se prevé que hasta final de año se superarán las 575.000 transacciones anuales, es decir, un incremento del 8% anual.

“La demanda efectiva de vivienda consolida su crecimiento y hemos observado que la compraventa de vivienda ha crecido de forma constante desde 2015. En este sentido, el 90% de las transacciones en 2017 se materializaron sobre vivienda de segunda mano (90% del total), provocado por un lado por la escasa oferta existente de obra nueva y por otro, por la absorción de una parte del stock sin vender”, apunta Población. Además casi la mitad de la demanda de vivienda (49%) se concentra sobre todo en ciudades con niveles adquisitivos más altos, como las áreas metropolitanas de las grandes ciudades o regiones con un sector turístico consolidado.

Crece el volumen de vivienda nueva en España

En cuanto a la oferta, el estudio señala que, aunque la producción de vivienda nueva se encuentra lejos de niveles pre-crisis, comienza a mostrar signos de recuperación. De hecho, el volumen de vivienda terminada alcanzó las 54.000 unidades acabadas en 2017, un aumento del 31% con respecto al año pasado. “No obstante, en el entorno de mercado actual, la producción de vivienda nueva es claramente insuficiente para satisfacer las necesidades de la demanda, pero también para el mantenimiento de un ritmo de renovación del parque de viviendas” ha señalado Álvaro Martín Guerrero, director de research de CBRE, quien calcula un stock de viviendas sin vender entre 100.000 y 200.000 unidades, el 30% de las cuales, no tendrán nunca salida en el mercado. Lo que este experto define como stock técnico.

Sobre la distribución regional de la construcción de vivienda, el estudio señala que se concentra en las principales capitales españolas –Madrid y Barcelona–, así como en las provincias mediterráneas con una demanda extranjera consolidada, representando el 51% (más de la mitad) de la producción de vivienda nueva en 2017.

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E. Sanz

De este modo, también se ha observado la recuperación de la producción de este segmento, que en 2017 se incrementó un 26%, a pesar de partir de niveles significativamente bajos. De este modo y como comenta Samuel Población “el número de viviendas visadas en 2017 indican que la producción para los próximos dos años alcanzará las 81.000 viviendas, y se prevé que esta tendencia siga en aumento (previsión de visados para 100.000 viviendas a cierre de 2018) hasta alcanzar niveles de producción más próximos a la demanda existente”.

En esta línea, la actividad más intensa se ha registrado en los mercados provinciales más dinámicos como Barcelona (49%), Málaga (59%), Valencia (62%) o Sevilla (69%), que en 2017 experimentaron tasas de crecimiento anual en el número de visados muy superiores a la media nacional (26%). Sin embargo, en mercados como Madrid, Alicante o Málaga la producción de vivienda sigue creciendo pero de forma más moderada, ante la escasez de solares.

Paralelamente, la inversión en suelo a nivel nacional durante 2017, se sitúa en niveles aún muy alejados respecto a los datos del anterior ciclo expansivo. A pesar de esto, la reactivación del mercado de la vivienda está incidiendo positivamente al resurgimiento de este segmento. “Si bien en los últimos años la demanda de suelo se había concentrado sobre el producto finalista en aquellos mercados donde había un mayor dinamismo de la demanda de vivienda, actualmente se observa un cambio de tendencia hacia el suelo en gestión, con incertidumbre urbanística limitada”, comenta Samuel Población y añade que “en los mercados principales de Madrid y Barcelona, la escasez de solares disponibles para construir está generando un importante cuello de botella para el desarrollo del mercado. Dicha falta de la materia prima está condicionada por la moderada actividad de ordenación del suelo en los últimos años”. Además, el desajuste existente en algunos mercados entre oferta y demanda de suelo está impulsando una presión muy rápida al alza de los precios.

El alquiler se consolida

En los últimos diez años, el número de hogares en alquiler ha pasado del 19% en 2007 al 22% en 2016, lo que supone un incremento neto de 880.000 nuevos hogares. De esta forma, aunque el mercado de alquiler ha experimentado un crecimiento significativo gracias al aumento de la demanda, sigue siendo una solución minoritaria en España, por lo que existe aún un amplio recorrido para el crecimiento y la consolidación de este mercado, según CBRE.

“La demanda de alquiler ha experimentado un incremento más intenso entre las familias con menores rentas y en principio desplazadas del mercado de la vivienda en propiedad. A esto se suman los nuevos hábitos sociales y la mayor movilidad geográfica por la situación actual del mercado laboral. Precisamente, vemos como las grandes áreas metropolitanas y las regiones con un mercado laboral más dinámico son las que han visto incrementado el peso de la vivienda en alquiler en la última década” afirma Población.

Por otro lado, la oferta de vivienda en alquiler también se ha posicionado como una opción muy interesante para los inversores institucionales, los nuevos vehículos de inversión (Socimis) y para pequeños inversores gracias a la atractiva rentabilidad que ofrece. “El mercado de alquiler en España está extremadamente atomizado y muy poco profesionalizado. Estimamos que entre el 2% y el 4% del parque de vivienda arrendado a precio de mercado es propiedad de inversores institucionales, fondos de inversión y empresas públicas de vivienda” puntualiza el portavoz de CBRE.

Por su parte, la aparición de nuevas formas de arrendamiento más rentable como el alquiler turístico, está generando tensiones importantes sobre los precios. De este modo, vemos como en las principales ciudades la tasa de accesibilidad del alquiler -en términos de renta de alquiler media sobre renta neta media por hogar a nivel municipal- se sitúa entre el 30% de Málaga y el 19% en Zaragoza.

Finalmente y como concluye Samuel Población “como se observa en el informe, la vivienda se ha convertido en un activo de inversión interesante, con rentabilidades brutas atractivas que rondan entre el 4% y el 6% en las grandes ciudades”.