Arranca el SIMA: si quieres comprar casa llama a la puerta de un fondo de inversión

Hoy abre sus puertas la mayor feria inmobiliaria de España. El mayor escaparate para quienes están buscando una casa en propiedad. Como cada año, este evento se convierte en el mejor termómetro para comprobar, en una simple visita, cómo respira el sector residencial en España.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que este año celebra su vigésimo cumpleaños, ha sido testigo de la burbuja inmobiliaria —con sus 'stands' de dos pisos y cócteles regados de buen vino y jamón— y también de su pinchazo, de la aparición de nuevos 'players' (Neinor, Aedas...), de la desaparición de promotoras (Martinsa-Fadesa, Astroc, Parquesol o Metrovacesa, que este año regresa a la feria) y la resistencia de las que ya se pueden considerar supervivientes de una de las mayores crisis económicas e inmobiliarias del último siglo (Amenabar, Pryconsa, ACR...).

Este año, en un momento en que se habla abiertamente de consolidación del sector, con una oferta de obra nueva aún insuficiente para saciar el enorme apetito comprador de la demanda, la consigna entre los allí presentes es clara: cazar al cliente. Y es que, a pesar de que el producto es escaso —lo que está presionando al alza los precios—, la demanda solvente, es decir, la que realmente puede comprar las casas que actualmente se están construyendo en España, también escasea. Una vez que se agote la llamada demanda de reposición —hogares que venden su casa para comprar otra—, ¿podrán los ciudadanos comprar las casas que estamos construyendo?

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Es una pregunta que desde hace ya varios meses, y cada vez con más frecuencia, se hace buena parte del sector promotor. De ahí la importancia de captar la atención de los miles de potenciales compradores que cada año visitan la feria. Sobre la mesa, más de 15.000 viviendas de obra nueva —gran protagonista una vez que prácticamente se ha liquidado el 'stock'—, muchas de las cuales se comercializan por primera vez en el SIMA. Es decir, viviendas que no han salido a la venta hasta hoy y detrás de cuya venta se encuentra, salvo algunas excepciones, en manos de grandes fodos.

Ante las subidas de precios, los promotores ya temen que la demanda no pueda comprar las viviendas que están construyendo

Es el caso, por ejemplo, de Amenabar, que desde que apostó con fuerza por Madrid en 2014, ha estado muy presente en el mercado madrileño. La promotora vasca acude con cinco promociones nuevas en diferentes zonas de Madrid (Las Rozas, Boadilla del Monte, Alcalá de Hernares y Valdebebas) que suman más de 700 unidades nuevas a la venta. En total, la promotora tiene en marcha 26 promociones que suman más de 2.000 viviendas.

Amenabar, junto a compañías como Pryconsa, ha conseguido plantar cara a las cotizadas que tienen con unos objetivos de entrega de viviendas muy agresivos y que, además, cuentan con el apoyo financiero de los grandes fondos de inversión internacionales (Lone Star en Neinor, hasta salir recientemente del capital de la compañía, o Castlelake en Aedas). Con casi 850 viviendas escrituradas en 2017, Amenabar espera entregar durante los próximos cinco años 5.700 unidades, llegando a más de 7.000 viviendas en los últimos seis años.

Cotizadas, no cotizadas, producto bancario...

Por lo pronto, la compañía no ha sucumbido a los cantos de sirena de los grandes fondos de inversión, presentes en buena parte del sector promotor, como sí ha sucedido con Inmoglaciar (Cerberus) o Aelca (Värde), que acude con una veintena de promociones —casi 1.400 viviendas— situadas en Madrid capital y en las principales localidades de la comunidad, además de producto en costa, un activo muy cotizado entre los inversores.

Precisamente Aelca está en el punto de mira ante un posible salto bursátil o una hipotética fusión con Vía Célere -en manos también de Värde-, cuya salida a bolsa, por otra parte, se complica, especialmente después de que tanto Haya Real Estate como Azora y Testa se hayan visto obligadas a retrasar sus planes bursátiles debido a la negativa coyuntura política española. ASG Homes, la rama del negocio residencial del gestor internacional de fondos inmobiliarios ASG, acude por primera vez a la feria con todos sus proyectos. Unas 5.000 viviendas repartidas en casi una decena de promociones. La compañía, liderada en España por Brian Betel y Víctor Pérez, está llamada a plantar cara a las grandes del sector con unos planes que pasan por levantar 10.000 viviendas en nuestro país.

Regreso sonado es el de Metrovacesa, con más de una decena de promociones, y se convierte en la única cotizada presente en la feria junto a Neinor Homes, que acude con ocho promociones y más de un millar de viviendas. La gran ausente, al menos de cuerpo presente —no tiene 'stand', pero patrocina las conferencias inmobiliarias dirigidas a los profesionales del sector—, es Aedas Homes, que está a punto de entregar las llaves de sus primeras viviendas.

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Los activos bancarios no han desaparecido aún de la feria y todo apunta a que seguirán presentes durante varios años más, puesto que la banca aún tiene 150.000 millones en activos problemáticos y su digestión podría verse amenazada, tal y como alertaba recientemente Funcas, por la subida del precio de la vivienda, que está expulsando a una parte de la demanda. Eso sí, los bancos no estarán presentes físicamente como en ediciones anteriores, sino a través de terceros o 'servicers'.

Haya Real Estate, por ejemplo, acude con 7.000 inmuebles de Bankia, Cajamar o Liberbank, mientras que Solvia —el 'servicer' de Banco Sabadell—, acude con 23 promociones de obra nueva —700 promociones— repartidas por toda la geografía española. Entre ellas, figuran inmuebles de Grupo Lar, Sareb o Meridia Capital.

Precisamente Sareb protagoniza otro de los regresos sonados al SIMA -estuvo presente en 2013 con stand propio, pero en ediciones posteriores desapareció de la feria-, y lo hace con una cartera de más de 1.300 viviendas de obra nueva. Con pisos que van desde los 48.600 euros de un apartamento en Fuente Álamo (Murcia) a los 240.000 euros en los que está valorado un chalet adosado de tres alturas en la urbanización Monte Azul de Cullera (Valencia).

Testigo del boom y del pinchazo

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) permite, de un solo vistazo, comprobar año a año cuál es el estado real del mercado residencial en España. La feria, al igual que el sector, ha sufrido con dureza los estragos de la crisis y, al igual que éste, vuelve a ver la luz al final del túnel. 

En 2008, año de la burbuja inmobiliaria, la crisis del sector y el parón de la demanda fueron más que evidentes. Aquel año se comercializaron en la feria más de 40.000 viviendas, más del doble de las que hay en esta última edición. El exceso de oferta que ha lastrado al sector durante la última década, era palpable.

Un año más tarde, tras haber llegado a ocupar más de media decena de pabellones en Ifema, la feria se redujo a apenas un pabellón. Los stands de 500 metros cuadrados y dos pisos, las bolsas con regalos y las barras de bar  desaparecieron para dar paso a una puesta en escena mucho más austera, grandes ausencias y producto muy rebajado. Lo nunca visto hasta entonces, cuando parecía imposible que el precio de la vivienda pudiera bajar. 

En 2011 y 2012, en pleno ajuste inmobiliario, el sector financiero se convirtió en el gran protagonista de la feria, arrinconando, casi literalmente, a unos promotores cabreados ante un molesto invitado que "jugaba sucio” y bajo unas reglas de juego que muchos calificaban de “competencia desleal”, tirando los precios de las viviendas y facilitando la financiación a quien decidía comprar un piso de su propiedad.

Un año más tarde, en 2013, el llamado 'banco malo' decidía salir del armario, mientras que en 2014, año en el que sector tocó fondo y comenzaba a intuirse el cambio de tendencia en mercado residencial, los inversores regresaban de nuevo con fuerza a un mercado en pleno proceso de digestión del inmenso stock de viviendas sin vender en manos de entidades financieras y sus comercializadoras, los famosos 'servicers'.

Tal fue la limpieza de stock que en 2015, se produjo el regreso de los pisos sobre plano, para un año más tarde, decir oficalmente adiós a miles de viviendas sin vender, mientras que buena parte de la demanda salía de su escondite tras años de crisis. El año pasado, la feria fue testigo de la resistencia de los promotores tradicionales frente a la irrupción de los grandes fondos de inversión que han visto en este tipo de compañías un auténtico filón de negocio.

La edición que hoy se inaugura, con más de 20.000 viviendas a la venta y más de 300 expositores, mostrará el dulce momento que vive el sector residencial una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Un sector que ha sido testigo de la primera salida a bolsa de una inmobiliaria en diez años (Neinor Homes) o el regreso al parqué (y al SIMA en la edición de este año) de la histórica Metrovacesa, cinco años después.