La subida del precio de la vivienda amenaza la digestión del ladrillo tóxico de la banca

Entre sus muchos retos, la banca tiene el de reducir su exposición a los activos tóxicos heredados de la burbuja inmobiliaria. Varias entidades han acelerado el desagüe, pero otras se han quedado rezagadas y se enfrentan a un mercado de la vivienda menos proclive para absorber operaciones, después de las alzas del precio.

Los bancos españoles redujeron los créditos dudosos un 16% el año pasado y otro 2% entre enero y febrero, hasta los 92.468 millones de euros, según los últimos datos disponibles del Banco de España. Los activos adjudicados, que son los que se queda el banco por el impago de un préstamo, ascendieron en diciembre a 58.000 millones. A esto hay que sumar los cerca de 40.000 millones de Sareb (sociedad pública conocida como 'banco malo'), que perdió 950 millones más de dinero público en 2017.

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En total, el sector cuenta con 150.000 millones en activos problemáticos, un 46% menos que el máximo histórico de 2013, con 280.000 millones. Banco Santander y BBVA aceleraron el mercado de salida de 'ladrillo tóxico' el año pasado, mientras que otras entidades como Liberbank, Unicaja, Ibercaja, Bankia o Sabadell planean esfuerzos entre este año y 2020. En todas estas entidades el peso de los activos problemáticos sobrepasa el 10% del crédito total.

Para 2018, "es de esperar un elevado volumen de transacciones", señala el economista José García Montalvo de la Universidad Pompeu Fabra en un artículo publicado en Funcas. De hecho, en lo que va de año el Santander colocó una cartera de 500 millones (proyecto Indianápolis) al fondo noruego Lindorff, CaixaBank traspasó el proyecto Tribeca al 'hedge fund' norteamericano D.E. Shaw por 700 millones y 1.458 viviendas traspasadas a Testa, Liberbank y Bankia han colocado carteras al fondo buitre GoldenTree y Banco Sabadell tiene previsto vender sus activos adjudicados en junio. Hay que tener en cuenta que las autoridades están metiendo presión. La nueva norma contable IFRS 9 obliga a realizar provisiones por pérdida esperada de un préstamo y no incurrida. Asimismo, la autoridad bancaria europea (EBA) y el Banco Central Europeo (BCE) aumentarán las exigencias de provisiones por activos problemáticos.

El alza de los precios de la vivienda en España y el aumento del precio del alquiler han llevado a un empeoramiento significativo de la accesibilidad

Pero esta dinámica está en peligro. “Es cierto que existe bastante interés por los activos de las entidades españolas. No obstante, los fondos de inversión, habituales compradores de estos activos, muestran cierta preocupación”, arguye Montalvo. "El crecimiento de los precios de la vivienda en España y el rápido aumento del precio del alquiler han llevado a un empeoramiento significativo de la accesibilidad”, añade. El precio sube por la falta de oferta, expulsando a parte de la demanda. En este sentido, hay fondos que temen que los precios hayan alcanzado el nivel máximo asumible por las familias españolas para la compra o alquiler de vivienda. Y mientras no coloquen el 'stock' que ya tienen, se desincentiva que hagan nuevas operaciones.

¿Qué ocurre con la demanda?

A pesar del enorme apetito comprador, lo cierto es que el grueso de los compradores actuales de vivienda está formado por la llamada 'demanda de reposición', es decir, familias que ya tienen una casa en propiedad y la ponen a la venta para poder comprar otra, inversores —fundamentalmente compran para alquilar— y los compradores de segunda residencial, entre los que juegan un papel muy importante los extranjeros. Se trata, además, de una demanda solvente, poco dependiente de la financiación bancaria, ya que en torno al 40% de las transacciones no requieren de la concesión de un crédito hipotecario.

Sin embargo, de quienes depende realmente el sector promotor es de aquellos que formarán los hogares del futuro, los jóvenes, y conviene recordar que España, tal y como alerta el Instituto de Política Familiar (IPF), se encamina hacia el 'suicidio demográfico'. El envejecimiento de la población es más que evidente y el grueso de potenciales compradores de vivienda se reduce significativamente por debajo de los 35 años. Pero, además, la población joven no solo disminuye, sino que su capacidad para adquirir una casa está muy limitada por sus bajos salarios y unas condiciones laborales muy precarias, a lo que se suman viviendas cada vez más caras, especialmente en aquellas zonas donde la demanda es más potente. En grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Baleares, los precios de las casas ya suben a ritmos de doble dígito.

El miedo a que esta demanda no pueda comprar casas es palpable, desde hace meses, entre promotores y entidades financieras. "Veo una demanda que quiere comprar, pero que no va a poder asumir las futuras subidas de precios como las que ya se ven en el mercado. En cuanto los precios suban, las viviendas no se van a vender y eso me preocupa", aseguraba hace más de un año Ignacio Moreno, presidente de Inmoglacia ante un auditorio abarrotado de promotores.

No ha sido el único en alertar de este peligro. Desde la asociación de promotores de Madrid (Asprima), su vicepresidenta, Carolina Roca, reconoció hace unos meses que "las viviendas que actualmente se están construyendo en España no las puede comprar buena parte de la demanda. Hoy en día, un 20% de la demanda es elástica al precio de la vivienda, mientras que el otro 80% restante no lo es, y aunque quiere comprar casa no puede hacerlo porque no tiene ahorros ni capacidad adquisitiva suficiente", fueron sus palabras.

Y es que, tal y como revelaba recientemente Sociedad de Tasación, apenas hay viviendas a precios asequibles en dos de los mercados con mayor demanda, como son Madrid y Barcelona. En la capital catalana, según esta tasadora, en la actualidad no hay ni una sola vivienda nueva que cueste menos de 150.000 euros, mientras que en Madrid capital, la cifra es de apenas 300 unidades.

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Además, los niveles de accesibilidad se han resentido debido a la combinación de varios factores: viviendas más caras, salarios estancados, dificultad de acceder a financiación bancaria y falta de ahorros. Tal y como alertó hace un año Bankinter, el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda, tal y como muestra el gráfico superior, no ha bajado del 30% en una década, mientras que el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda ha aumentado desde 2014, año en el que el sector tocó fondo e inició la recuperación. En el primer trimestre de 2017, los hogares debían destinar el salario íntegro de siete años para poder pagar una casa. Aunque el indicador que mide la accesibilidad para comprar una vivienda experimentó un ajuste significativo a raíz de la crisis, desde 2016 ha repuntado un 4%. Y subiendo.

"En términos absolutos, la tasa de accesibilidad económica se sitúa en niveles relativamente altos en relación con la evolución de las rentas de los hogares, lo que puede estar desplazando fuera del mercado a algunos segmentos de la demanda con menores rentas (jóvenes, hogares monoparentales, etc..)", recoge un informe reciente de la consultora CBRE. "Los bajos niveles de ahorro de los hogares en España —6% de la renta bruta disponible en 2016, según Eurostat— y la evolución del precio de la vivienda pueden desincentivar la acumulación de capital de las familias e incidir en el medio plazo sobre la demanda efectiva de vivienda", apunta el documento, que también muestra la mayor dificultad para acceder a una vivienda, precisamente, en los mercados donde hay mayor demanda y donde más se han incrementado los precios.

Así, por ejemplo, en mercados como Madrid, donde el crecimiento de los precios de la vivienda ha sido más intenso, la cuantía de los préstamos ha aumentado paralelamente, impulsando al alza las tasas de esfuerzo. Por el contrario, en mercados donde la evolución de los precios ha sido más moderada como la Comunidad Valenciana o Aragón, las tasas de esfuerzo financiero continúan por debajo de la media nacional. No obstante, los datos a nivel regional en comunidades grandes como Cataluña o Andalucía diluyen las tasas de esfuerzo de zonas metropolitanas como Barcelona, Sevilla o Málaga.

La banca tiene la dificultad añadida de poner en el mercado viviendas de menor calidad, que son las que se quedaron en balance. En varios casos, los bancos tienen activos adjudicados en plazas lejos de las principales áreas metropolitanas. "La demanda está polarizada en algunas ciudades, pero vender vivienda es más difícil en otras zonas, y más aún si se encarece el mercado", arguye Fernando Rojas, consultor de AFI.

El problema de las prisas

Por otro lado, "existe preocupación por el impacto sobre los precios inmobiliarios de la salida de los grandes paquetes vendidos a finales de 2017”, expresa el estudio publicado en Funcas. Los bancos y la Sareb han copado el 29% de las compraventas de inmuebles los últimos años. El desembarco de grandes paquetes de inmuebles adquiridos por fondos en 2017, como los de Banco Santander o BBVA a Blackstone y Cerberus respectivamente, puede provocar que sea "más difícil determinar un precio que satisfaga las expectativas tanto de compradores como de vendedores", contrarrestando el impacto positivo en la venta de activos de la mejoría económica.

La banca española aceleró en 2016 y 2017 el ajuste, que viene condicionado por la evolución macro y por las provisiones realizadas. Cuanto mayor es la provisión, más capacidad de aplicar descuentos sobre los activos problemáticos para venderlos. La mayor parte de las entidades han sobrepasado el 50% para tener más margen de maniobra con su balance, salvo en el caso de los dudosos de Ibercaja (49% de 2.501 millones) y de los adjudicados de Bankia (35% de 3.189 millones), Bankinter (45,6% de 398 millones) y Liberbank (49% de 2.461 millones).

Para Bankinter esto no es un problema, porque apenas tiene exposición al sector inmobiliario, con el menor porcentaje de activos problemáticos frente al volumen total de préstamos a la clientela. Pero esta ratio se dispara en el caso de Liberbank hasta el 19% con los datos del primer trimestre, de 4.231 millones en ladrillo tóxico. Aunque este mes ha colocado (reduciendo la exposición) una cartera de 300 millones al fondo buitre GoldenTree, que también ha adquirido activos de Bankia. "Estamos ante los últimos coletazos del problema de los activos tóxicos en los balances, porque los bancos están demostrando que son capaces de colocarlos y ya están bien contabilizados", opina José Ramón Iturriaga, gestor de Abante Asesores. "Lo preocupante va a estar en las consecuencias para el mercado de la vivienda, la banca tiene el reto de sacar el ladrillo que le quede y resistir con los tipos bajos", añade Juan Abellán, del IEB. Y esta preocupación sobre el mercado inmobiliario es la que tienen los fondos que compran ladrillo a la banca.