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Oficinas y centros comerciales, en el ojo de las crisis bancarias: ¿son las 'subprime' de 2023?
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Oficinas y centros comerciales, en el ojo de las crisis bancarias: ¿son las 'subprime' de 2023?

En las últimas semanas, los sudores fríos han vuelto a recorrer más de una espalda al ver los desplomes bursátiles de los bancos de EEUU y su ligazón con los activos inmobiliarios

Foto: El valor de las oficinas y los centros comerciales está en entredicho. (Pixabay)
El valor de las oficinas y los centros comerciales está en entredicho. (Pixabay)
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En las últimas semanas, los sudores fríos han vuelto a recorrer más de una espalda al ver los desplomes bursátiles de los bancos regionales de Estados Unidos y su ligazón con los activos inmobiliarios. Como si de un fantasma se tratara, el espectro de la crisis de 2008 ha reparecido en la mente de varios gestores inmobiliarios, que llevan un año, desde que los bancos centrales empezaron a subir tipos, preguntándose si la sangre volverá al río, como hace quince años.

A diferencia de entonces, cuando el agujero estaba fundamentalmente en la vivienda, el temor se explica ahora por la exposición bancaria al inmobiliario terciario, lo que los anglosajones llaman commercial real estate, es decir, oficinas, centros comerciales, hoteles y logística. Estas inversiones están en el foco de los inversores desde los sustos que han tenido grandes fondos como BREIT (Blackstone Real Investment Trust) y el colapso de entidades como Silicon Valley Bank (SVB), Signature Bank o, más recientemente, First Republic.

Foto: Logo del SVB. (Reuters/Silicon Valley Bank)

De hecho, el ladrillo terciario fue una de las causas del aumento de la desconfianza hacia este último banco, que fue vendido de urgencia a JPMorgan hace poco más de una semana, como también lo fue de la caída del SVB y de todos los terremotos que está viviendo el sector financiero al otro lado del Atlántico. Charlie Munger, vicepresidente de Berkshire Hathaway, lo dejó claro en un artículo publicado la semana pasada en Financial Times, cuando advirtió de los riesgos a los que se enfrenta la banca estadounidense por los préstamos que tiene concedidos a este tipo de activos.

“Muchas propiedades inmobiliarias ya no son tan buenas”, afirmó Munger. “Tenemos muchos edificios de oficinas en problemas, muchos centros comerciales en problemas, muchas otras propiedades en problemas. Hay mucha agonía ahí fuera”. Esta amenaza ha endurecido las condiciones de crédito. “Todos los bancos del país son mucho más estrictos con los préstamos inmobiliarios hoy que hace seis meses”, añadió el alter ego de Warren Buffet.

placeholder El presidente de Berkshire Hathaway, Warren Buffett, y el vicepresidente, Charlie Munger.
El presidente de Berkshire Hathaway, Warren Buffett, y el vicepresidente, Charlie Munger.

Se estima que dentro del sistema financiero estadounidense descansan cerca de 1,2 billones de dólares de deuda respaldados por edificios de oficinas, según publicó The Wall Street Journal en febrero, en un artículo en el que advertía de que, cada mes, entre cinco y 10 edificios se suman a la lista de propiedades en riesgo. Aunque, desde el pasado viernes, las aguas parecen haberse calmado en bolsa, el sector bancario estadounidense cotiza en mínimos desde la pandemia y casi un 40% por debajo de los niveles en los que se movía justo antes de que estallara la crisis del Silicon Valley el pasado marzo.

En este contexto, es obligado preguntarse si hay riesgo de que se repita la historia y de que el contagio llegue a Europa. "La volatilidad, que se retroalimenta, es un riesgo real, pero no vemos los fundamentos para una repetición de la crisis financiera de 2008", respondieron los analistas de UBS el pasado 27 de marzo en un informe que titulaban "este tiempo no es lo mismo que 'ese' tiempo".

Mes y medio después, BlackRock ha dedicado su comentario semanal de este lunes, el primero tras resolverse la última crisis de la banca regional estadounidense, a tratar de escudriñar cómo deben enfrentarse los inversores al escenario que se abre ante ellos, y la conclusión es clara: toca hilar fino y separar el grano de la paja. "Las grietas financieras de las subidas de tipos han provocado nerviosismo en el sector inmobiliario. Sin embargo, la granularidad es clave", aseguran desde el gigante estadounidese, que tras la tormenta ve "oportunidades en algunas propiedades industriales de Estados Unidos".

Para entender las claves de esta nueva crisis, hay que remontarse hasta el catalizador de tendencias que fue la pandemia, sobre todo en lo que se refiere a oficinas y tiendas físicas, al cambio de política monetaria de los bancos centrales, con su decidida estrategia de subir tipos, y a los nuevos equilibrios políticos mundiales, con la guerra de Ucrania y la rotura de las cadenas logísticas de fondo.

Para entender las claves de esta crisis, hay que remontarse hasta el catalizador de tendencias que fue la pandemia en oficinas y comercial

El covid puso a prueba el teletrabajo y demostró que funcionaba, lo que está impactando directamente en la valoración de las oficinas, no porque vayan a desaparecer, pero sí porque van a cambiar al necesitarse menos espacio y haberse desmostrado prescindibles. Además, todavía no hay certeza de cómo van a terminar siendo las dinámicas laborales, lo que dificulta aún más saber cuál va a ser el suelo de las valoraciones.

La pandemia también aceleró la penetración del comercio electrónico, lo que ahonda en la herida que desde hace años tienen abiertas las tiendas físicas. A estas tendencias de fondo, se ha unido una relocalización de la industria para combatir las debilidades del mundo occidental que han puesto en evidencia el covid y la guerra de Ucrania, palancas que juegan en favor de una mayor necesidad de espacios logísticos en proximidad.

Todos estos ingredientes, mezclados en la coctelera con una decidida apuesta del mundo occidental por la descarbonización y el terremoto financiero que supone pasar de tipos cero al 4% o 5% en apenas un año, apuntan hacia una polarización de los activos inmobiliarios, donde los muy buenos sobrevivirán mejor a esta nueva crisis, como en todas, pero donde los malos sufrirán más en esta ocasión. De ahí que Blackrock hable de selección granular.

"El viejo libro de jugadas de 'comprar la caída' no se aplica ahora. El nuevo libro de jugadas exige una reevaluación continua", recoge en su informe el gigante inversor. En su opinión, "el daño económico final depende de cómo de lejos quieran llegar los bancos centrales para reducir la inflación. La Reserva Federal marcó una pausa tras la subida de mayo. Pero también reiteró que la inflación persistente significa que no hay recortes de tasas este año. Vemos que el Banco Central Europeo avanza a toda máquina con subidas de tipos para llevar la inflación al objetivo, independientemente del daño que ello conlleve".

Contagio a Europa

Aunque Europa y Estados Unidos sean mercados distintos con su propia idiosincrasia, la experiencia indica que los que ocurre al otro lado del Atlántico llega unos meses después a esta orilla. De ahí que, en nuestro país, los inversores estén temerosos de los efectos que las subidas de tipos puedan tener sobre la cara más institucional del mercado inmobiliario.

En los últimos meses ha habido numerosos informes de analistas de banca analizando la exposición al comercial real estate estadounidense. En el citado inforne de marzo, los expertos de UBS apuntaban a que España es uno de los países cuya banca tiene menor riesgo, un 4%, frente al 6,5% medio, mientras que un informe de Autonomus ha evaluado los créditos que los bancos europeos tienen al inmobiliario comercial en Estados Unidos, y entre ellos destaca como el octavo más expuesto Santander.

Foto: Ray Dalio, el multimillonario fundador del fondo Bridgewater Associates. (Reuters/Brendan McDermid)

Desde la entidad presidida por Ana Botín tranquilizaron al mercado en la última presentación con analistas: “Nuestra exposición al Commercial Real Estate es de un 6% del total del grupo. Está concentrado en Estados Unidos, Reino Unido y España. […] La ratio de morosidad es del 1,6%, por debajo de la del banco. En EEUU, tenemos 21.000 millones, con un loan to value medio de entre el 50% y el 60%. La parte de oficinas representa solo 2.000 millones con una ocupación del 92%, por encima del 80% de media del sector”, explicó el director financiero, José García Cantera.

El sector financiero europeo ya ha tenido dos importantes sustos. La crisis sufrida por Deutsche Bank a finales de marzo, cuando llegó a caer un 15% intradía por el contagio de la caída del SVB, o la quiebra de Credit Suisse, que ha sido adquirido por UBS con millonarias ayudas públicas del Gobierno suizo.

También al sector inmobiliario se le ha cortado varias veces la respiración en los últimos meses, como se ha vuelto a poner de manifiesto este lunes, con el desplome de la compañía sueca SBB, que cayó un 18% en bolsa, hasta mínimos históricos, tras la rebaja de su calificación crediticia a bono basura por parte de S&P. Aunque su impacto en el sector quedó prácticamente limitado a este mercado nórdico, es otra gota en un vaso que lleva meses llenándose.

Foto: Javier García-Carranza es director general de Inversiones Corporativas de Banco Santander, presidente de Merlin y consejero de Metrovacesa. (Ana Beltrán)

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Fue la propia Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), organismo independiente encargado de la estabilidad financiera en el Viejo Continente, quien ya en diciembre recomendó prudencia al mercado al advertir del peligro que existe de que los fondos inmobiliarios entren en una espiral de problemas de liquidez que les impida afrontar los reembolsos y les obligue a vender sus activos de manera acelerada, provocando una espiral bajista de precios.

"Aunque la caída del precio de los activos en 2022 ha sido bastante ordenada, los riesgos para la estabilidad financiera derivados de una posible corrección brusca de los precios de los activos siguen siendo elevados. Dichas correcciones podrían desencadenarse por un mayor deterioro de las perspectivas macroeconómicas, por las dudas sobre la evolución de la política monetaria en un contexto prolongado de alta inflación o por una escalada de las tensiones geopolíticas. Estas correcciones podrían verse ampliadas por la alta volatilidad y la baja liquidez del mercado, señales que se observaron en los últimos meses en varios instrumentos de renta fija", señaló el organismo el pasado diciembre.

Foto: Hotel Ibersotar Las Dalias, en Tenerife, propiedad de SREIT.

Por el momento, estos temores no han cristalizado, pero tampoco se ha aclarado el horizonte. Al contratio, han sido varios los fondos que han tenido que suspender los reembolsos, precisamente, para evitar esa correción brusca, y el mercado lleva casi un año con el freno echado a la espera de ver hasta dónde llegan las subidas de tipos y hasta cuánto se tendrá que ajustar las valoraciones.

Esta brecha abre oportunidades para aquellos que han salido a pescar en el río revuelto, como Orion, que está levantando un fondo de 2.000 millones para invertir oportunista; Landfair, vehículo creado por exdirectivos de Castlelake y Colony; o la propia Blackstone, que mientras hace equilibrios para sostener las valoraciones de BREIT ha levantado un megafondo de 30.000 millones para comprar residencial en alquiler, hoteles y centros de datos. Es la selección granular, que apunta BlackRock.

En las últimas semanas, los sudores fríos han vuelto a recorrer más de una espalda al ver los desplomes bursátiles de los bancos regionales de Estados Unidos y su ligazón con los activos inmobiliarios. Como si de un fantasma se tratara, el espectro de la crisis de 2008 ha reparecido en la mente de varios gestores inmobiliarios, que llevan un año, desde que los bancos centrales empezaron a subir tipos, preguntándose si la sangre volverá al río, como hace quince años.

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