La megaoperación de Insur en Valdebebas agrava el calvario de las fundaciones de la Iglesia

Hace dos semanas, en el madrileño barrio de Valdebebas, el andaluz Grupo Insur dio un paso de gigante con la compra de una bolsa de suelo terciario para levantar un nuevo campus empresarial de última generación.

La compañía dirigida por Ricardo Pumar ha pagado 22,9 millones de euros por esta parcela, un terreno de 17.165 metros cuadrados de superficie y 36.448 metros cuadrados de edificabilidad, que ha comprado a la Junta de Compensación en una zona de gran proyección, frente al futuro centro comercial Valdebebas Shopping.

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El cierre de esta operación llega justo cuando el Juzgado de Instrucción número 28 de Madrid, que investiga la presunta existencia de una trama que habría expoliado patrimonio de fundaciones ligadas al Arzobispado de Madrid, ha ampliado las diligencias que, entre otras operaciones, analizan la compra a Metrovacesa de un solar comparable al de Insur en Valdebebas.

Fue en febrero de 2020 cuando la fundación Fusara compró a la promotora controlada por Banco Santander una parcela de 9.842 metros cuadrados de superficie y 35.000 metros cuadrados de edificabilidad por 47,7 millones de euros, un elevado precio que supuso desembolsar 1.368 euros por metro cuadrado de edificabilidad y 4.850 euros si se toma como referencia el metro cuadrado de superficie.

Si se hace este mismo cálculo con la operación de Insur, resulta que ha pagado 628 euros por metro cuadrado de edificabilidad, la mitad de lo desembolsado por Fusara hace ya dos años, y 1.334 euros por cada metro cuadrado de superficie, menos de una tercera parte. Números que son auténtico vinagre para las heridas de la fundación, que pagó el mayor importe visto en la compra de un suelo en Valdebebas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, al tiempo que malvendió su patrimonio de viviendas en alquiler en el centro de Madrid.

Dentro de esta foto general, en la que Fusara aparece como el peor comprador de toda la zona por lo caro que pagó, la operación de Insur es especialmente relevante porque es el mejor comparable, al ser un suelo con unas dimensiones semejantes de edificabilidad (en función de los metros cuadrados que se compren, el precio suele ser más barato) y que se va a destinar a promover oficinas (el precio del suelo es diferente si se va a destinar a viviendas, hoteles, centro comercial, etc.), el mismo uso que se le dijo a la fundación.

Insur es el comparable perfecto de Fusara, porque compra una parcela de similar edificabilidad y destinada a promover oficinas

Como ha venido informando este medio, Fusara y otras dos fundaciones habrían sido presuntamente víctimas de una operativa consistente en vender su patrimonio a bajo precio, en beneficio de los compradores, y adquirir otro por encima de mercado, favoreciendo al vendedor, todo ello regado por una lluvia de comisiones y pagos cruzados entre los intermediarios y los facilitadores de estas operaciones, según ha acreditado un informe de la policía judicial, y en perjuicio de las fundaciones.

En el caso de Fusara, sus 14 edificios residenciales en el centro de Madrid se vendieron a precio de liquidación, 74 millones, cuando había un informe de ese mismo mes de Savills-Aguirre Newman que los valoraba en casi el doble y otro de Gloval que, a la espera de que lo confirmen las nuevas diligencias dictadas por el juez, era conocido por el bufete Chávarri, a quien la fundación encargó la venta, desde cinco meses antes y que rondaría los 125 millones.

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Con los 74 millones de esta venta, Chávarri propuso adquirir un solar de Metrovacesa en Valdebebas para promover un edificio de oficinas, como va a hacer ahora Insur a la mitad de precio. De hecho, hasta donde ha podido contrastar este medio, la compra de Fusara es la adquisición de suelo terciario más cara vista en la zona desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria.

Por ejemplo, Saint Croix, socimi de Pryconsa, compró una parcela de suelo terciario a menos de 600 euros el metro cuadrado en septiembre de 2020, donde va a promover un hotel y un hospital privado; General de Galerías Comerciales adquirió tres parcelas para hacer un centro comercial a 377 euros el metro cuadrado en febrero de ese año, y el Ayuntamiento de Madrid acaba de adjudicar a Stoneweg dos parcelas junto al terreno que compró Fusara, a una media de 948 euros el metro cuadrado, que prevé destinar al alquiler de alojamientos, una de las fórmulas más cotizadas del momento.

Por esta operación, las acusaciones han pedido la imputación de Metrovacesa, compañía que por esta venta pagó una comisión a Raúl Chávarri, otro de los investigados. Sin embargo, como ya publicó El Confidencial, el juez lo ha rechazado, decisión que ha sido refrendada por la Audiencia tras los recursos de las acusaciones.

En cambio, el magistrado sí citó como testigo al consejero delegado de la promotora, Jorge Pérez de Leza, quien defendió la venta alegando, entre otros aspectos, que Metrovacesa traspasó justo al lado de la parcela de Fusara un solar de 3.000 metros cuadrados por 5,4 millones de euros, lo que arrojaría una media de 1.800 euros el metro cuadrado, importe superior al pagado por Fusara.

La compra de Fusara es la operación de suelo más cara vista en Valdebebas desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria

Como desveló este medio, este solar contaba originariamente con 5.000 metros cuadrados de superficie y una edificabilidad de 14.255 metros cuadrados, cifras que posteriormente fueron modificadas para adaptarse a los intereses de la cadena de supermercados, que nada tienen que ver con los de Fusara.

Así, del mismo modo que a un complejo de oficinas o a un edificio de viviendas les interesa tener la mayor edificabilidad posible, a un establecimiento de este tipo lo que le atrae es el tamaño del solar, no cuántos metros cuadrados puede construir encima, porque las dimensiones de un comercio de alimentación son las que son.

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De hecho, Ahorramás condicionó la compra de la parcela a conseguir un plan especial que permitió cercenar la edificabilidad de este solar a apenas 3.000 metros cuadrados, porque la referencia que movía a Ahorramás era el tamaño de la parcela. Si se dividen los 5,4 millones que pagó entre los 5.000 metros de superficie del suelo, resulta que desembolsó una media de 1.080 euros, frente a los 4.850 euros que resulta de hacer el mismo cálculo con Fusara.

De hecho, el exceso de edificabilidad que Ahorramás no quiso, los 11.255 metros cuadrados sobrantes, se traspasó a las otras dos parcelas que tenía Metrovacesa, una de las cuales fue la que se vendió a la fundación por un importe muy superior a sus comparables de oficinas, con el nuevo ejemplo de Insur como claro espejo.