La vivienda mira a los ojos al primer cambio de ciclo tras el boom inmobiliario

Fin de ciclo. El mercado residencial en España comienza a dar síntomas de agotamiento. Tras el empujón recibido tras la pandemia, tanto las ventas de casas como los precios de las mismas registran caídas.

En marzo de 2023, con respecto a marzo de 2022, la compraventa de viviendas disminuyó un 11,7%, mientras que la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda retrocedió un 26,4%, y los precios lo hicieron en un 2,6%.

Fin de ciclo en la vivienda (2014-2022): las ventas caen un 12% y los precios, un 2,6%

Así lo reflejan los datos del Consejo General del Notariado, aquellos que muestran las transacciones firmadas ante notario durante el pasado mes de marzo. Unos datos que podrían estar marcando, si se mantienen en el tiempo, el fin del ciclo alcista iniciado en el residencial en 2014. Un ciclo alcista de ocho años que parece haber llegado a su fin, tal y como llevan meses advirtiendo algunos expertos.

De hecho, en su último informe sobre el sector inmobiliario, Bankinter habla de una contracción de las ventas en torno al 20% en dos años y de una caída de precios del 5% en el mismo periodo, del 12% en términos reales, es decir, ajustado por la inflación. Un cambio de tendencia en el que juegan un papel determinante tres factores: la debilidad del mercado hipotecario (los notarios muestran fuertes caídas en la concesión de hipotecas), la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler.

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En concreto, en toda España se firmaron ante notario 63.661 compraventas, casi un 12% menos que durante el mismo mes de 2022, mientras que el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.580 euros, registrándose un descenso del 2,6%.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 11,2%, alcanzando las 49.263 unidades, mientras que las unifamiliares se disminuyeron un 13,4% interanual, hasta llegar a las 14.397. Respecto a los precios, los pisos tuvieron un descenso del 2,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.746 euros el metro cuadrado, mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.276 €/m², registrando un descenso del 2,7%.

Las ventas solo suben en una CCAA

La compraventa de vivienda creció solamente en una comunidad autónoma, mientras que se redujo en las 16 restantes. Galicia (3,8%) registró la única evolución positiva, mientras que Murcia (-10,6%), Extremadura (-8,9%), Cantabria (-7,0%), Comunidad Valenciana (-6,1%), Aragón (-6,1%), Andalucía (-5,5%) y Castilla y León (-5,0%) registraron un desempeño mejor que la media nacional.

La caída por encima de la media nacional se registró en La Rioja (-38,7%), Navarra (-34,9%), Madrid (-22,9%), País Vasco (-22,7%), Canarias (17,3%), Asturias (-16,2%), Baleares (-16,1%), Castilla-La Mancha (-13,9%) y Cataluña (-12,5%).

Los precios y las hipotecas, caen

Respecto a la evolución de los precios, en diez autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las siete restantes disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas por encima del 5% en Canarias (9,5%), La Rioja (6,7%), Comunidad Valenciana (6,3%), Castilla y León (5,9%), Aragón (5,9%), Madrid (5,2%) y Murcia (5,2%). Inferiores al 5% pero aún positivos, fueron los aumentos en Galicia (4,7%), Cataluña (2,4%) y Andalucía (0,5%). En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Cantabria (-7,7%), País Vasco (-6,2%), Baleares (-6,1%), Navarra (-1,5%), Castilla-La Mancha (-1,5%), Extremadura (-1,2%) y Asturias (-0,5%).

Una de las variables que está lastrando al sector residencial es la debilidad del mercado hipotecario. En marzo, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda disminuyeron un 26,4%, hasta las 27.192 operaciones.

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La cuantía promedio de estos préstamos también descendió, en este caso, un 4,4%, alcanzando los 146.870 euros en promedio, mientras que el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 42,7%. Es decir, casi el 60% de las compraventas se cierran sin necesidad de recurrir a financiación hipotecaria.

Por autonomías, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda concatenan cuatro meses sin observar crecimientos. Las comunidades que tuvieron un mejor desempeño que la media nacional fueron: La Rioja (-24,7%), Galicia (-23,6%), Comunidad Valenciana (-21,8%), Extremadura (-21,0%), Andalucía (-20,2%), Baleares (-19,6%), Castilla y León (-19,3%), Cantabria (-19,0%) y Aragón (-16,0%).

Por otro lado, se obtuvieron tasas negativas mayores al 30% en Navarra (-43,7%), Asturias (-43,1%), Castilla-La Mancha (-32,6%) y Madrid (-31,8%). Mientras que las comunidades cuyas tasas registraron caídas similares a la media fueron: País Vasco (-29,6%), Cataluña (-29,4%), Canarias (-28,3%) y Murcia (-28,2%).