Ni tipo fijo ni variable, aumentan de nuevo las compras de casa a tocateja

La subida de los tipos de interés desde julio del año pasado y el consiguiente encarecimiento de la financiación hipotecaria han vuelto a animar las compras de vivienda al contado en España. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, a cierre de 2022 se vendieron en España casi 720.000 viviendas —en concreto, 719.680 unidades—, mientras que apenas se concedieron 462.000 hipotecas —461.953—.

Es decir, hubo casi 260.000 viviendas que se compraron sin que mediara hipoteca, al contado. Estas cifras suponen que solo el 64% de las transacciones de 2022 necesitó de financiación hipotecaria, un porcentaje que, si bien es similar al de los últimos años, ha caído ligeramente, lo que se traduce en un pequeño aumento de las compras con dinero contante y sonante.

Si bien es cierto que el incremento porcentual del número de transacciones que se cierran sin necesidad de financiación es muy leve, ya que hemos pasado del 34,23% en 2021 al 35,85% en 2022, como se puede apreciar en el gráfico inferior, lo cierto es que si tenemos en cuenta la cifra absoluta, el dato es algo más llamativo.

En primer lugar, las casi 260.000 viviendas que se compraron sin hipoteca el año pasado suponen la cifra más alta de la serie histórica, es decir, nunca antes se han comprado tantas viviendas sin financiación hipotecaria en España. En segundo lugar, respecto a la cifra de 2021, estaríamos hablando de que en 2022 se compraron casi 25.500 viviendas más sin hipoteca. Una cifra, sin duda, llamativa, ya que son las mismas viviendas que se vendieron en 2022 en Galicia, Murcia o País Vasco.

¿A qué se debe este repunte de las operaciones al contado? Las hipotecas son más caras y se solicitan menos. El Banco Central Europeo (BCE) subió en julio del año pasado los tipos de interés por primera vez en 11 años. Lo hacía del 0% al 0,5% con un objetivo claro, enfriar la economía para controlar una inflación desbocada. Desde entonces, ha subido en cuatro ocasiones más los tipos de interés, hasta llegar al 3%, y su presidenta, Christine Lagarde, ya ha anunciado que no será la última subida. Estas decisiones, entre otros efectos, han provocado el encarecimiento de las hipotecas y habrían llevado a una parte de los compradores, inversores, especialmente, a comprar sin hipotecarse.

En 2022, casi 260.000 viviendas se compraron sin hipoteca, 25.000 más que un año antes

"Nuestros datos ya recogen esa tendencia. Si en 2021 un 35% de las compraventas era al contado, en 2022, el porcentaje ha subido hasta el 38%", explica a El Confidencial Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa. En su opinión, son varios los factores que explican este mayor peso de las operaciones al contado.

"La subida de los tipos de interés es uno de los motivos, pero también el hecho de que han aumentado los inversores que compran para alquilar y protegerse de la inflación. Los depósitos siguen sin ofrecer una remuneración atractiva al inversor, que prefiere tener su dinero en un bien inmueble que metido en el banco", añade.

Según datos de Tecnocasa, la mayoría de los que compran al contado son inversores. "Según nuestros datos, del total de compradores al contado, un 49% son inversores y un 41%, compradores de primera vivienda. Además, nuestros datos también muestran una mayor presencia del inversor sobre el conjunto de transacciones. Si en 2021 representaba el 21,9% del mercado, en 2022 el porcentaje aumentaba hasta el 26,9%", un porcentaje que, al igual que en 2017, se sitúa en máximos. Es decir, nunca ha habido tantos inversores comprando vivienda como ahora.

Y es que, como norma general, quien compra como inversión o bien no necesita financiación o contrata un pequeño préstamo, en algunos casos personal, para no tener que incurrir en volver a hipotecar su vivienda habitual. Y entre quienes solicitan una hipoteca, el LTV —loan to value, porcentaje sobre el precio de la vivienda— suele ser mucho menor, como también lo es el plazo de amortización. Unos inversores que llevan años comprando para alquilar aprovechando la fuerte demanda, especialmente en las grandes ciudades, y también la subida de las rentas, en un contexto de tipos de interés en mínimos históricos.

De hecho, la presencia de los inversores que compran al contado es más intensa en unas ciudades que en otras. Los datos de Tecnocasa muestran, por ejemplo, cómo en Valencia el 52% de las compras se cierra sin hipoteca, un porcentaje muy superior al 34,6% de Barcelona que, entre las grandes, es la ciudad donde menor peso tienen los inversores. A pesar de ello, tres de cada 10 ventas se cierran sin necesidad de hipoteca en la Ciudad Condal, cuatro de cada 10 en Madrid. En Málaga, por su parte, casi la mitad de las compras se cierran al contado. Una situación muy parecida a la que se vive en Sevilla o Zaragoza, como se puede ver en el gráfico inferior.

¿Seguirán aumentando las compras al contado?

Las sucesivas subidas de los tipos de interés han provocado cambios en la inversión, si bien, durante los próximos meses, Lázaro Cubero piensa que la tendencia de comprar al contado se mantendrá.

"El número de potenciales compradores va a disminuir y habrá menos que necesiten una hipoteca en el mercado, lo que ralentizará la subida de precios o provocará, incluso, que bajen tanto los precios como el número de compraventas", destaca Cubero.

Tras la crisis, en 2014 y 2015, el porcentaje de inversores que compraban al contado se encontraba en máximos, en torno al 56%

Sobre quienes compran al contado, considera que la proporción de la demanda respecto al volumen total de transacciones se mantendrá. "Veo difícil que se supere el 38% si siguen subiendo los tipos de interés", destaca este experto, al tiempo que recuerda los años inmediatamente posteriores a la crisis, en 2014 y 2015, cuando el porcentaje de inversores que compraban al contado se encontraba en máximos, en torno al 56% sobre el total de transacciones. "Aunque nunca hemos vuelto a esos niveles, en 2016 llegamos a superar ligeramente el 47%".

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Precisamente, después del estallido de la burbuja inmobiliaria y, especialmente, entre 2012 y 2014, fueron muchos los que aprovecharon la fuerte caída de los precios para invertir sus ahorros en una vivienda y muchas de esas operaciones, en un momento en que la banca era muy exigente en la concesión de hipotecas tras la crisis sufrida, se cerraron a tocateja, en contraste con los años del boom, cuando se firmaban muchas más hipotecas que viviendas se vendían.

Una situación anómala que no ha vuelto a repetirse y que se explica por la barra libre de financiación de la banca durante esos años, cuando era más que habitual que los hogares hipotecasen sus casas para comprarse un coche, amueblar la casa, hacer una reforma o irse de vacaciones.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, considera que este pequeño repunte de las transacciones al contado es "algo puntual y coyuntural, y más que a las expectativas de nuevas subidas de los tipos de interés, se debe a un mayor endurecimiento de las condiciones de financiación de la banca. Simplemente los bancos están concediendo menos hipotecas. Obviamente todo influye, y una parte de quienes tienen dinero ahorrado sigue prefiriendo la rentabilidad y seguridad que le ofrece el ladrillo, algo tangible".

Por otro lado, según Duque, también es cierto que "el pequeño inversor o pequeño ahorrador tampoco quiere asumir el riesgo de la financiación y el perfil del inversor que tenía para un 30%-40% de entrada y utilizaba el alquiler para pagar esa hipoteca se ha retraído un poco y está a la espera de cómo evolucionan los acontecimientos, porque no quiere asumir riesgos, mientras que quien no tiene necesidad de financiar, sigue con sus inversiones".

Por su parte, para Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, "quien ha comprado en los últimos años sin hipoteca no tiene cultura financiera. Una cosa es tener aversión al riesgo al no querer hipotecarse, y otra no tener ni idea, porque con unos tipos de interés tan bajos como los que hemos tenido, un inversor ha podido multiplicar su rentabilidad entre el 3% y el 5%. Y, sin embargo, muchos han preferido no endeudarse y comprar a tocateja porque no entienden de finanzas". "El endeudamiento multiplica tu rentabilidad, cuanto más barato es el precio del dinero, más se multiplica la rentabilidad y, hasta ahora, nunca había sido tan barato", destaca este experto.

Se avecinan curvas con caídas en precios y en ventas

"Solo por tener el dinero prestado, aquel que se endeudó ha ganado un tipo de interés real muy importante. Es inconcebible que el año pasado los inversores no se endeudaran", insiste Bernardos, al tiempo que asegura que "uno tiene que comprar cuando cree que los precios van a subir y ahora estamos en un momento en que van a bajar en todo el mundo".

En su opinión, "en España no tendremos una gran caída como la de Estados Unidos o los países de Europa del Este, porque nuestra economía se ha visto menos afectada y porque los precios han subido menos en los últimos 15 años, pero el mercado se resentirá. De vender 760.000 viviendas, pasaremos a 600.000, cierto que es el doble de 2013, pero respecto a 2022 supone una recesión. No obstante, será una caída bastante puntual, ya que la economía seguirá tirando adelante y el inmobiliario también en 2024.

"Quien ha comprado en los últimos años sin hipoteca no tiene cultura financiera"

Y si caen las transacciones durante este 2023, caerán las hipotecas. De hecho, el mayor pesimismo de los consumidores y el deterioro de las perspectivas del mercado inmobiliario ya han provocado una fuerte contracción de la demanda de hipotecas en la zona euro, según datos recientes del BCE.

Los bancos de las cuatro mayores economías del euro han constatado una caída neta de la demanda de préstamos para la vivienda del 93% y 90% en Alemania y Francia y del 20% en el caso de España. Y el banco central apunta a que el descenso de la demanda se mantendrá durante los primeros meses de 2023.

El pesimismo del consumidor y el deterioro de las perspectivas del mercado inmobiliario han provocado una fuerte contracción de la demanda

"Desde el verano pasado, la banca ha comenzado a recortar los préstamos que concede, y lo seguirá haciendo durante este año. Los objetivos de 2022 en cuanto a concesión de préstamos y cantidades a prestar eran muy ambiciosos, ya que se fijaron en 2021, cuando no pensaban que el BCE fuera a subir los tipos de interés, al considerar que el incremento de la inflación iba a ser temporal. Y no fue así. La banca estuvo inmersa hasta julio en una guerra hipotecaria pensando en ganar volumen, no margen, pero a partir del verano se han endurecido las condiciones de financiación", añade Bernardos.

De hecho, desde julio de 2022, se observa un descenso en la firma mensual de hipotecas, como se puede apreciar en el gráfico inferior. Desde entonces, la oferta hipotecaria ha dado un vuelco y quien quiere solicitar una hipoteca se está encontrando con un mercado más caro desde entonces.

"En 2023, la historia cambia. Por un lado, la banca contempla que el empleo se va a comportar peor que durante 2022. Puede subir, pero menos que el año pasado. Y, por otro, sabe que hay menos gente que puede pagar las hipotecas a los tipos de interés actuales y, sobre todo, que puede haber familias que no puedan afrontar los pagos futuros de las hipotecas. Y la banca no quiere que aumente la morosidad", destaca este experto.

En su opinión, "la banca ya tiene hechos los beneficios de este año gracias a las subidas de los tipos de interés, que solo se han aplicado parcialmente en 2022, de tal manera que, sin hacer prácticamente nada, la banca va a ganar mucho dinero este año". Según Bernardos, este año comprará quien "tenga una situación financiera desahogada, necesite una vivienda y encuentre la que le gusta, pero el inversor que compre vivienda este año no tiene ni idea de cómo funciona el mercado, porque vamos hacia una recesión, de tal manera que sale a cuenta esperar para invertir en ladrillo a finales de 2023 o principios de 2024, cuando se producirá la vuelta a la moderada subida de las transacciones".

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Y es que Gonzalo Bernardos anticipa una caída de, al menos, el 15% de las transacciones durante 2023 y del 5% en los precios. "Han subido los tipos de interés en un año lo mismo que en los últimos 30 años, pensar que no va a pasar nada es de ciencia ficción". De hecho, ya en la recta final de 2022 se atisbaron los primeros síntomas de agotamiento del mercado. Las transacciones de vivienda cayeron un 10% en diciembre respecto al mismo mes de un año antes. Una caída que contrasta con el incremento del 11% registrado en los dos meses anteriores. Se trata de la primera caída desde febrero de 2021. Además, según datos de los registradores, los precios de la vivienda cayeron un 0,4% de media en España en el cuarto trimestre de 2022, frente al tímido incremento del 0,1% un año antes. Dos datos que ponen sobre la mesa cómo el residencial comienza a perder fuelle.

"Desde noviembre, estamos viendo que hay una reducción del número de interesados en comprar, de hasta el 50% en vivienda de lujo y dentro de la media del 30%", añade Bernardos quien, como tantos otros expertos, ve una mayor fortaleza de la obra nueva porque, "aunque baje la demanda, los promotores van a seguir teniendo más demanda de lo que pueden ofrecer, así que lo más normal es que la obra nueva siga subiendo precios", concluye.