Una bajada mínima de los intereses en EEUU inicia el deshielo del mercado de vivienda

La caída de los tipos hipotecarios está empezando a avivar la demanda en el mercado de la vivienda. El tipo medio de los préstamos hipotecarios a 30 años ha bajado casi un punto porcentual desde el máximo de 20 años alcanzado en noviembre, por encima del 7%, en gran parte como respuesta a los indicios de que la Reserva Federal está a punto de poner fin a las subidas de los tipos. Esto ha atraído a nuevos compradores al mercado.

Las solicitudes de hipotecas han aumentado un 25% desde finales del año pasado. El número de contratos inmobiliarios firmados aumentó en diciembre tras seis meses de descensos. Y el número de personas que se ponen en contacto con agentes inmobiliarios para iniciar el proceso de compra ha repuntado desde su mínimo de noviembre, según los datos internos de la empresa bursátil Redfin Corp.

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Los tipos siguen estando muy por encima del 3% de hace un año, pero "el hecho de que sean un punto porcentual más bajos no es motivo de queja", afirma Michael Menatian, presidente de Sanborn Mortgage Corp. en West Hartford, Connecticut. "Más bien al contrario".

El mercado inmobiliario es un barómetro de cómo está respondiendo la economía a la relajación de las condiciones financieras de las últimas semanas. Tanto las acciones como los bonos han empezado el año repuntado con fuerza, bajo la premisa de que la inflación está bajando sin sumir a Estados Unidos en una profunda recesión.

Sin embargo, la Reserva Federal ha indicado que está decidida a mantener los tipos altos hasta que la inflación baje más, y está dispuesta a arriesgarse a entrar en recesión para lograrlo. Unos tipos altos junto con una recesión podrían asestar un golpe mortal para cualquier repunte.

La Fed ha indicado que está decidida a mantener los tipos altos hasta que la inflación baje más

Pase lo que pase, es probable que sea un año lento para el mercado inmobiliario. La actividad inmobiliaria sigue siendo muy inferior a la de hace un año, cuando la Reserva Federal empezó a subir sus tipos de referencia para frenar la inflación. Eso hizo subir los tipos hipotecarios a una velocidad récord, obligando a compradores y vendedores a abandonar el mercado. Las ventas de viviendas cayeron durante la mayor parte del año pasado, sofocando rápidamente un boom que se remontaba al punto álgido de la pandemia.

La ralentización ha hecho bajar los precios nacionales desde sus máximos del año pasado, aunque el índice S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index ha subido un 40% desde hace tres años. Se prevé que el descenso, que en noviembre entró en su quinto mes, continúe y afecte con especial dureza a mercados previamente pujantes, como el de Boise (Idaho).

Pero los economistas de Goldman Sachs Group Inc. afirmaron el mes pasado que esperan que lo peor de la recesión haya pasado y que la vivienda esté preparada para ejercer menos presión sobre el crecimiento económico en el futuro.

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Los ejecutivos de D.R. Horton Inc., el mayor constructor de viviendas de EEUU por volumen, comunicaron a los analistas en enero que han visto una mayor actividad de ventas en las primeras semanas del año. Se espera que las ventas netas aumenten significativamente del primer trimestre al segundo, en el que tiene lugar la tradicional temporada de ventas de primavera. La primavera suele atraer a más compradores y vendedores, sobre todo familias que buscan mudarse antes del nuevo curso escolar.

Los agentes inmobiliarios opinan que los compradores se han adaptado a la realidad de que unos tipos hipotecarios más altos se comerán una mayor parte de sus gastos mensuales de vivienda.

"Dan menos importancia a la tasa específica que a identificar una ventana en la que se sientan cómodos con su gasto mensual", expone Steven Centrella, un agente inmobiliario de Redfin ubicado en el área de Washington, DC.

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Heather Cruz, superintendente adjunta de un distrito escolar, empezó a buscar casa con su novio en Phoenix en las últimas semanas. Tras visitar media docena de casas, hicieron una oferta que fue aceptada la semana pasada. Decidieron comprar sabiendo que los tipos podrían bajar y que podrían refinanciar su hipoteca actual más adelante. "Estoy contando con que esto no es para siempre", afirmó Cruz.

Los constructores de viviendas han estado ofreciendo incentivos para vender sus casas terminadas. Algunos compradores están firmando hipotecas con tasas que se reducen temporalmente durante los primeros años.

Jack y Cassie Halpin compraron una casa en Glastonbury, Connecticut, la semana pasada, y comenzaron a arrancar la alfombra y a prepararse para pintar. Utilizaron dos hipotecas, una de ellas un préstamo de tipo ajustable al 5,375% durante los 10 primeros años y a tipo variable a partir de entonces. "Esperábamos estar en torno al 7%", explica Halpin.

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Las solicitudes de hipotecas de compra han aumentado un 15% desde finales del año pasado, y las refinanciaciones un 50%, aunque ambas descendieron en la semana que terminó el 27 de enero, según un índice seguido por la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo comercial.

Las refinanciaciones cayeron en picado el año pasado y siguen en niveles muy bajos. Millones de propietarios refinanciaron cuando los tipos rondaban el 3% o menos. Son muchos menos los que pueden ahorrar dinero con tipos superiores al 6%.

"Mis clientes no están particularmente entusiasmados con los precios actuales de las hipotecas, por lo que la refinanciación solo tiene sentido si están sacando algo de dinero para consolidar deudas o refinancian para salir de un préstamo privado con intereses más altos", opina Tom Jessop, consultor de préstamos de New American Funding en San Clemente, California.

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Las ventas pendientes de viviendas —un indicador avanzado del mercado inmobiliario— aumentaron un 2,5% en diciembre, lideradas por las ganancias en el sur y el oeste, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un grupo comercial. Los contratos firmados en enero en algunos condados del sur de California han registrado un aumento mensual por primera vez desde agosto, según un informe de Douglas Elliman y Miller Samuel.

Según el proveedor de datos y tecnología hipotecaria Black Knight Inc., los cierres de hipotecas se dispararon un 64% entre la primera y la cuarta semana de enero, la mayor subida en al menos cinco años. Los tipos más altos y los precios aún elevados se han combinado para erosionar la asequibilidad. Además, cada vez son menos los vendedores que ponen viviendas en el mercado, lo que provoca una carrera desenfrenada por las más asequibles.

Becky Skrypek, profesora, se planteó seriamente comprar una vivienda en la zona de St. Paul, Minnesota, el pasado otoño, cuando empezó a ver que salían más viviendas al mercado. Hasta ahora, ha comprobado que las viviendas de su presupuesto, de unos 300.000 dólares, suelen tener una gran demanda que da lugar a guerras de ofertas. "Es desalentador que se vendan tan rápido", afirma.

-Con la contribución de Nicole Friedman.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.