El misterio de la única ciudad de España en la que está bajando la vivienda

La vivienda va bien (para los propietarios). El año pasado, según datos de Tinsa, el valor de los pisos se repreció un 8,8% en promedio, marcando subidas en casi todas las ciudades del país. El casi va por Zamora, la única población que registra una caída en el valor del suelo, a nueve puntos porcentuales de Melilla, la siguiente en la lista.

Cuando 51 ciudades suben y una baja, algo raro está pasando.

Los motivos del desplome zamorano son diversos, pero hay uno que destaca sobre los demás: la despoblación. "Zamora se está vaciando. En 2000, teníamos una población de 65.000 habitantes y ahora estamos por debajo de los 60.000. La gente emigra porque no tenemos industria y la oferta laboral es pequeña. No obstante, se ha seguido construyendo, y la vivienda nueva se coloca más o menos rápido, el problema está en la vivienda de segunda mano", explica Eusebio Salgado, responsable de la inmobiliaria Mr. Bibendo.

En efecto, Zamora es la punta de lanza de la España vaciada. Entre 2017 y 2021, perdió un 3,35% de su población, un 40% si se amplía la muestra hasta 1950. La sangría ha causado estragos en el mercado inmobiliario: hay demasiada oferta de vivienda de segunda mano sin reformar y, al no requerirse como primera vivienda, los compradores esperan el tiempo que haga falta hasta dar el paso. Así, se tarda una media de 15 meses en vender un piso en la ciudad, el doble que en núcleos de población menores como Teruel o Soria.

Los agentes inmobiliarios de la zona aluden a un caso habitual, el de una anciana cuyos hijos han emigrado a una gran ciudad. Al fallecer, los herederos deciden poner la casa en venta, pero a menudo lo hacen tomando como referencia los precios de la ciudad en la que viven, con un mercado inmobiliario mucho más dinámico que el de Zamora. Son, además, reticentes a bajar el precio, ya que es normal que no exista consenso entre los herederos para la rebaja. En resumen: el piso pasa meses, incluso años, a la venta, sin que nadie se acerque siquiera a verlo.

"Muchos herederos se resisten a entender que los precios, aquí, no son los de Madrid, ni siquiera son los de hace unos años. El precio del metro cuadrado en Zamora ha caído y no puede ser que saques un piso a la venta un 40% más caro del precio de mercado", dice Salgado. "Tampoco puedes aspirar a que te paguen a 1.200 euros el m2 [la media son 1.013] cuando el inmueble necesita una reforma importante".

También es común que los herederos valoren el inmueble en función de la parte alícuota que van a recibir. "El otro día tasé un piso en 120.000 euros y me dijeron que era muy poco, que al menos 150.000 porque eran tres hermanos", dice José María Rollón, de Inmobiliaria Rollón. "Y les dije que menos mal que no son cuatro y me hacen tasarla en 200.000 euros", ironiza el agente.

En consecuencia, se estima que en Zamora hay entre 1.500 y 2.500 viviendas vacías. Muchas de ellas son descartadas porque no cumplen con lo que vienen reclamando los nuevos clientes. "Cada día me piden más este perfil: cuatro habitaciones, dos baños, plaza de garaje y trastero. Lo más normal es encontrarlo solo en la vivienda nueva, porque en la segunda mano hay detalles, como las plazas de garaje, que no gustan. Antes se diseñaban para vehículos más pequeños y a muchos ni les cabe el coche", dice Rollón.

Otra cuestión son las reformas. Muy pocos herederos están dispuestos a invertir para mejorar el aspecto de las viviendas, y a los compradores les han cerrado el grifo del crédito. "Esto también lo vemos mucho, gente que viene con el dinero justo para comprar el piso, pero que no tiene 60.000 euros que meter en una reforma. Antes había entidades como Unicaja que daban estos préstamos con facilidad, pero están dejando de hacerlo y algunos se echan atrás", afirma Rollón.

Zamora no se fía

A medida que cae el precio de compraventa, por falta de demanda, se está disparando el del alquiler. Todas las fuentes consultadas coinciden en señalar las reticencias de los zamoranos a alquilar sus pisos. "No se fían, conozco a personas con tres o cuatro pisos en herencia que los tiene vacíos", dice Eusebio Salgado. "Saben que la ley protege al inquilino y prefieren tenerlos cerrados a correr riesgos. Si no pagan, estás seis meses hasta que consigues que se vaya el inquilino, y en ese tiempo puedes estar seguro de que tu piso va a ser destruido", remacha Rollón.

En estos momentos, el portal idealista muestra 40 inmuebles en alquiler en toda la ciudad de Zamora. Por poner en contexto: Palencia, con una población similar, tiene 181. "Hay tan poca oferta que nos los quitan de las manos según salen al mercado", dice Salgado. "Los precios no han dejado de subir, ahora mismo un alquiler se lleva el 40% del sueldo promedio de un zamorano. Hay tanto piso vacío que, en cuanto sale uno de alquiler, la gente sabe que tiene que quedárselo en el momento, porque si no se lo llevará el siguiente".

"Yo lo tengo muy claro: en cuanto veo un piso en buen precio a la venta, me lo quedo, lo reformo y lo pongo en alquiler", continúa Rollón. "Es una de las cosas más rentables en Zamora, sin mencionar los pisos turísticos, que son como 300 en la ciudad y también tienen una demanda muy alta".

Hay esperanza

No todo es negro en el futuro de Zamora. Algunos de sus jóvenes, después de estudiar fuera, regresan al calor de una vida más cómoda y asequible. Guadalupe Bécares, zamorana de 31 años, trabaja como periodista en Madrid. Hace tres años decidió dejar la capital y regresar a Zamora: "Di por hecho que no podía acceder a una vivienda en Madrid, así que regresé aquí, que es mucho más accesible. Es verdad que los alquileres están caros, pero sigue habiendo una diferencia grande con lo que se paga en Madrid". Pone como ejemplo un caso común: "Aquí, por un piso de tres habitaciones con buena comunidad te piden 600 euros. ¿Qué te dan en Madrid por eso? Nada o un piso en unas condiciones lamentables", explica.

Bécares viaja cuatro veces al mes a la redacción, aprovechando las rebajas que el Gobierno ha impuesto sobre los trenes. "Estamos a una hora de Madrid, resulta muy cómodo. Ese tiempo es el que tardas en llegar al centro de la ciudad desde algunos pueblos de Madrid. Aunque tuviese que ir dos veces por semana, me seguiría siendo rentable".

"Aunque tuviera que ir dos veces por semana a Madrid, me saldría mejor vivir aquí"

Guadalupe pertenece a una generación formada para emigrar. "Ya en el instituto nos avisan de que vamos a tener que salir de Zamora, porque aquí no hay industria ni oficinas para dar cabida a los estudiantes que genera la ciudad. La mayor parte de los compañeros de mi clase están fuera, pero algunos hemos decidido volver, porque la calidad de vida no tiene comparación".

El auge del teletrabajo, unido al hastío que provoca la escalada de precios en ciudades como Madrid o Barcelona, está consiguiendo que muchos regresen a sus orígenes. La vida es más tranquila, todo está a mano y un sueldo de Madrid cunde mucho más. Es un fenómeno que comenzó con los jóvenes, pero que está alcanzando a los jubilados: "Ahora estoy vendiendo mucha vivienda a personas que emigraron hace 40 años, a países como Francia o Suiza. Son zamoranos que, una vez jubilados, aprovechan que tienen la vivienda familiar cerrada desde hace tiempo para volver a sus orígenes. Aquí el médico, la diputación, el ayuntamiento... todo está cerca, y con una pensión media puedes vivir como un rey", zanja Eusebio Salgado.