¿Hacia dónde va el inmobiliario en 2023? Diez preguntas (y respuestas) clave

Hace apenas doce meses, el mundo estaba sumido en la incertidumbre de ómicron, la última gran ola del covid-19. Y, sin embargo, parece que haya pasado mucho más tiempo. El motivo es la cantidad de acontecimientos que han sacudido las economías desde la pasada primavera: la guerra en Ucrania, el alza de los costes de la energía, la inflación y la política de subidas de tipos de interés puesta en marcha por los bancos centrales. Elementos que han dado un giro de 180 grados a las economías occidentales y que, en el caso concreto del mercado inmobiliario, ha movido todos sus cimientos y disparado las incertidumbres.

Para intentar dar respuestas, UBS ha elaborado un decálogo de las cuestiones clave que deberán tener en cuenta los inversores de este sector durante los próximos doce meses y su receta para abordarlas. Unas soluciones que propone sobre la base de lo ya aprendido en 2022: el trabajo híbrido sí va a afectar al sector de oficinas, la brecha entre activos mejores y peores seguirá agrandándose, el comercio se verá afectado por el debilitamiento del consumo, la comprensión de yields (rentabilidades) es cosa del pasado y el alza de la inflación afectará a la ocupación y a la demanda. Con este contexto, estas son las diez cuestiones clave para este año:

Los mercados inmobiliarios tardan tiempo en reflejar los cambios de la economía, especialmente durante las desaceleraciones

1- ¿Reflejan los precios inmobiliarios el rápido alza de tipos de interés?

Los mercados inmobiliarios tardan tiempo en reflejar plenamente los cambios de la economía, especialmente durante las desaceleraciones, recuerdan desde la entidad. En su opinión, los precios todavía no reflejan el aumento de los tipos de interés y apuesta por que las valoraciones, a nivel global, toquen fondo en la segunda mitad de 2023, aunque es posible que el ajuste sea más prolongado.

2- ¿Qué oportunidades tienen los inversores en 2023?
Los expertos de UBS esperan una corrección de los precios a medida que el mercado se vaya adaptando a unos tipos de interés más altos. Por tanto, sostienen que, "probablemente, la mejor estrategia que se puede adoptar es esperar unos meses hasta que se ajusten los precios. Dado el entorno de tipos de interés más altos, también pensamos que la deuda inmobiliaria a tipo variable es una forma atractiva de lograr fuertes rendimientos protegidos contra la inflación y de generar una buena rentabilidad".

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3- ¿Qué mercados y sectores son los más defensivos?

Desde el banco apuestan por abordar los próximos doce meses desde un análisis centrado en los fundamentales por su potencial de crecimiento a largo plazo, aunque a corto ofrezcan un menor rendimiento. Sobre esta base, los sectores de las ciencias de la vida, los alojamientos para estudiantes, la logística de almacenamiento en frío y los trasteros tienen fuertes factores estructurales que apoyan el crecimiento de sus alquileres.

4- ¿Seguirá siendo Japón un mercado atípico con bajos tipos de interés?
"Sí, eso creemos. La recuperación económica de Japón se ha retrasado", responden tajantes desde la entidad. En su opinión, una salida de la política ultralaxa es posible a medio plazo, aunque lo más probable es que se haga de forma gradual. En cualquier caso, destacan como oportunidad potencial el mercado japonés.

5- Con la ralentización del capital riesgo, ¿cuáles son las perspectivas para el sector de ciencias de la vida?
Según datos de Pitchbook, el capital riesgo invertido en empresas de ciencias de la vida en 2022 se ha reducido en torno a un 25% respecto al volumen registrado en 2021, que fue un año excepcional, gracias al disparado apetito postpandémico por la sanidad y a la financiación barata. No obstante, y a pesar de las turbulencias de los mercados financieros, todo apunta a que el nivel de financiación de capital riesgo en 2022 fue el segundo más alto jamás registrado, según los datos de la Comisión Europea. Por tanto, sigue habiendo liquidez, pero los criterios de inversión serán más estrictos.

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6- ¿Cómo afectarán las tendencias demográficas al mercado de la vivienda para estudiantes?

Se avecina un abismo demográfico para los estudiantes en edad universitaria, derivado del desplome de las tasas de natalidad durante la Gran Recesión. Dentro de cuatro años, cuando se cumplan 18 desde la crisis financiera mundial, las universidades empezarán a sentir el impacto de este descenso de la población, aunque con dispar intensidad en función del centro. En Estados Unidos se espera que a las universidades líderes, que suelen tener tasas de aceptación inferiores al 10%, les vaya bien y, por tanto, las residencias de estudiantes adyacentes sigan resistiendo. En cambio, los centros de nivel medio-bajo sufrirán en sus matriculaciones la tendencia demográfica, que pueden intentar paliar con alumnos internacionales, pero ahí entran en juego numerosas variable. Por lo tanto, los expertos de UBS apuestan por invertir estratégicamente en oportunidades de alojamiento para estudiantes cerca de las universidades punteras.

7- ¿Cuál es el futuro de la tecnología inmobiliaria?
La adopción de la tecnología en el mercado inmobiliario sigue evolucionando en positivo y el futuro apunta a una creciente necesidad, como ocurre con las tecnologías verdes.

8- ¿Cómo deben posicionar los inversores sus carteras?
Para situar el escenario, UBS prevé unas perspectivas macroeconómicas históricamente débiles en 2023, que la recesión se centrará en Estados Unidos y Europa y que los tipos de interés deberían tocar techo en el primer semestre, para iniciar una senda de recortes en la segunda mitad del ejercicio. En este contexto, desde la entidad prevén que la volatilidad se mantenga elevada. "Dicho esto, no somos optimistas, principalmente porque las valoraciones en esta parte del mundo aún tienen que ajustarse de forma significativa. Creemos que la mejor estrategia para los inversores inmobiliarios es una amplia diversificación, tanto entre países como entre los distintos sectores inmobiliarios. Los sectores logístico y residencial, con fundamentales positivos, seguirán obteniendo mejores resultados, pero solo por un pequeño margen".

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9- ¿Puede realmente el sector inmobiliario proteger frente a la elevada inflación actual?

La inflación se encuentra en máximos de varias décadas en todas las economías avanzadas debido a la fuerte demanda y a los cuellos de botella surgidos de la pandemia, así como a la crisis energética provocada por la guerra de Ucrania. Si nos remontamos a épocas anteriores de inflación superior a la media, se han dado pocos casos de rendimientos totales reales negativos para el sector inmobiliario. Además, durante la estanflación, los datos disponibles para el mercado estadounidense a finales de los setenta y principios de los ochenta muestran que el sector inmobiliario obtuvo mejores resultados que la renta variable y la fija. Eso sí, la inflación ofrece protección cuando se puede repercutir en los alquileres y en los ingresos que perciben los propietarios. Los inmuebles con mayor riesgo de erosión de la rentabilidad, debido al aumento de los gastos, son aquellos en los que la mano de obra representa una parte más elevada de los gastos, como las viviendas para mayores y la hostelería.

10- ¿Cómo adaptarán sus estrategias a la subida de tipos los gestores oportunistas y de valor añadido?
Este tipo de inversores suele recurrir a elevados niveles de apalancamiento y bajos tipos de interés para generar rendimientos desorbitados. En el periodo posterior a la crisis financiera mundial, esta estrategia resultó especialmente eficaz, ya que los tipos de interés se mantuvieron en mínimos históricos e incluso negativos, sin embargo, con la subida de tipos, esta oportunidad se ha evaporado. En consecuencia, los gestores tendrán que modificar sus estrategias y centrarse en la vertiente inmobiliaria, lo que implicará iniciativas de gestión de activos eficientes, como la renovación de inmuebles, la reducción de la desocupación y el aumento de los alquileres. También habrá que prestar especial atención a los costes de construcción y mano de obra, dados sus fuertes aumentos, y garantizar que los edificios cumplan los criterios ESG. La otra cara de la moneda, es la oportunidad que se abre para estos inversores de, aprovechando sus habilidades en la búsqueda de operaciones oportunistas, saber comprar a precios reducidos.