Espaldarazo a la bolsa de suelo de Neinor en el barrio vip de Puerta de Hierro de Madrid

No es La Moraleja, ni La Finca, ni El Viso, pero sus exclusivas viviendas —chalés o pisos en altura— tampoco bajan del millón de euros. Puerta de Hierro es también una elitista urbanización muy cerca de El Pardo en la que conviven diplomáticos con conocidísimos personajes de la vida pública española como Isabel Preysler (la emblemática Villa Meona), Fernández Tapias, Marina Castaño, Sassa de Osma, Jorge Valdano... y dentro de unos meses Tamara Falcó, tras comprar un impresionante ático de 1,5 millones de euros a la promotora Kronos Homes.

A menos de 500 metros del futuro hogar de la hija de la Preysler, en el barrio de Peña Grande, en el distrito de Fuencarral-El Pardo, se encuentra una importante bolsa de suelo que acaba de recibir un gran empujón urbanístico y cuyo propietario mayoritario es Neinor Homes. El ámbito en cuestión se encuentra en la calle Joaquín Lorenzo y en un futuro no muy lejano podrán levantarse algo más de 300 viviendas, un 10% de las cuales tendrá algún tipo de protección.

El ámbito tiene una edificabilidad para construir más de 300 viviendas; un 10% serán protegidas

En concreto, la superficie del ámbito es de 46.887,22 metros cuadrados, con una edificabilidad de 32.497 metros, siendo el uso característico el residencial. De esa superficie, el 90% —29.247,72 metros cuadrados— irá destinado a vivienda libre y el resto, a vivienda protegida (VPPL) —3.249,75 metros cuadrados—. Unas 290 viviendas libres y unas 32 protegidas. Asimismo, contempla 25.338 metros cuadrados de zonas verdes, así como la apertura de un vial con acceso directo a la M-30.

¿Quiénes son los propietarios del suelo?

El Área de Planeamiento Remitido (APR) 08.02 Joaquín Lorenzo, como se denomina este ámbito, ha tardado más de 20 años en salir adelante debido, entre otras causas, a la crisis inmobiliaria. Sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid aprobaba el pasado 22 de diciembre el proyecto de reparcelación promovido por la Junta de Compensación, es decir, por los propietarios de los terrenos. Un gran paso a nivel urbanístico porque permite asignar a cada propietario, las parcelas que le corresponde y determinar el reparto de los gastos de urbanización, cifrado en poco más de 15 millones de euros.

Neinor es uno de los grandes propietarios del futuro ámbito —y presidente de la Junta de Compensación— con casi un 60% de superficie edificable del suelo en el que podrá levantar unas 190 viviendas libres de 100 metros cuadrados. No obstante, en 2021, en una presentación a accionistas, Neinor cifró el número de viviendas destinadas al alquiler en 166, con fecha prevista de finalización en 2024.

Casi un 60% de superficie edificable del suelo en el que podrá levantar unas 190 viviendas libres de 100 metros cuadrados

En total, una vez realizadas las aportaciones de las fincas y según el proyecto de reparcelación, a la cotizada le corresponden 19.033 metros cuadrados edificables para vivienda libre, unas 190 viviendas de 100 metros cuadrados. El segundo propietario, con casi un 15% sería la promotora Frontal XXI, con 4.721 metros cuadrados edificables, que podrán transformarse en, al menos, 47 viviendas.

El resto de propietarios son Inversiones Inmobiliarias Canven, con apenas un 3% del suelo, poco más de 1.000 metros cuadrados. En esta compañía figuran como administradores mancomunados Rennell Properties y Moala Properties, dos sociedades creadas por Blackstone, al frente de las que se encuentran Enrique Used Alonso y Laura Fernández García. Used fue, hasta noviembre del año pasado, director general de Aliseda.

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EFE

Por otro lado, el Estado cuenta con otro 3%, otros 1.000 metros cuadrados, y otra promotora pequeña, Cobo 3K, tiene un 1,5% —algo menos de 500 metros cuadrados edificables—. Por último, el Ayuntamiento de Madrid dispone de un 16% del suelo, poco más de 2.000 metros edificables para vivienda libre —unas 20 unidades— y casi 3.300 metros para vivienda protegida —unas 33 viviendas de protección pública de precio limitado o VPPL—.

En este ámbito, la tasadora Tecnitasa ha calculado la valoración de mercado del suelo (sin urbanizar) de 821,29 euros el suelo para VPPL y 1.159,25 euros el metro cuadrado en el caso de las parcelas para viviendas libres, un precio, según varios promotores consultados. "En esa zona, con márgenes promotor, el precio debería estar, al menos, en 2.000 euros el metro cuadrado urbanizado, en 1.700 euros sin urbanizar", apunta una de las fuentes consultadas.

Por otro lado, y según datos de Engel & Völkers, el precio medio en 2021 de una vivienda en Puerta de Hierro se situaba en 3.800 euros el metro cuadrado. Según esta agencia de lujo, la vivienda más demandada es una casa o piso con terraza, con tres habitaciones, jardín y piscina. Por otro lado, el 90% de los compradores de esta zona de Madrid son nacionales, y apenas un 10% extranjeros, y todos ellos compran como vivienda habitual, según Engel & Völkers.

Más de 20 de tramitaciones

Este suelo lleva a sus espaldas una larga tramitación urbanística. En febrero de 2001, fue aprobado por el Ayuntamiento de Madrid el Plan Especial de Reforma Interior (PERI), que sería posteriormente modificado por acuerdo del mismo consistorio en septiembre de 2002. El objetivo era completar la urbanización del área. Unos meses más tarde, en marzo de 2003, se constituía la Junta de Compensación, mientras que en diciembre de 2005 se aprobaba el proyecto de urbanización.

En 2007, por su parte, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, se presentaba el proyecto de reparcelación y se sometía a información pública. En diciembre de 2008 fue denegada su aprobación, "debido a la existencia de dudas relativas, tanto a la titularidad de los terrenos, como a la estructura propiedad", según la información consultada por El Confidencial.

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Ruth Ugalde

Tras la denegación del proyecto de reparcelación, y ante la crisis financiera e inmobiliaria, las actuaciones de la Junta de Compensación se paralizaron hasta el año 2014, año en el que reanudó su actividad mediante la convocatoria de una asamblea general extraordinaria, en la que se renovó su Consejo Rector y se procedió al realojo de la población residente. Sin embargo, habría que esperar hasta marzo de 2022 para que la Junta de Compensación presentara de nuevo el proyecto de reparcelación, que fue aprobado por el Ayuntamiento de Madrid a finales del año pasado.

Tras su aprobación, se materializará la transformación urbanística del ámbito, en las parcelas resultantes lucrativas que se han adjudicado a los propietarios, incluido el Ayuntamiento de Madrid, y en las parcelas resultantes de cesión obligatoria y gratuita que se establecen en el planeamiento.