Grúas a media asta, el gráfico que muestra el frenazo en la construcción de viviendas

Sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y, 15 años después, la historia se repite, aunque por motivos muy diferentes. La construcción de viviendas en España se frena. Entre enero y septiembre de 2022, se iniciaron en España algo menos de 60.000 viviendas, una cifra similar a la registrada en 2020 durante ese mismo periodo, si bien aquel año la pandemia también redujo sensiblemente el número de visados.

La cifra es, también, muy similar a la registrada en 2009, apenas un año después de que el sector inmobiliario y el financiero saltaran por los aires. Entonces, hace 15 años, la construcción de viviendas se paralizó, mientras que ahora, según los expertos, solo se ha ralentizado.

La inflación, los tipos de interés y la financiación frenan el inicio de nuevas promociones

Las 58.650 viviendas que se iniciaron durante los nueve primeros meses del año pasado, también se asemejan a la cifra de 2017 para ese mismo periodo, pero aquel año, los visados de obra nueva también fueron especialmente bajos, ya que en todo el ejercicio apenas se superaron las 80.000 unidades.

Ambas variables —viviendas iniciadas y visados— suelen caminar de la mano. Es decir, normalmente, cuando crecen los visados, aumenta el número de viviendas iniciadas y viceversa, excepto en momentos de crisis, ya que no siempre todos los visados se acaban transformando en viviendas. Así sucedió entre 2008 y 2012 y así vuelve a suceder ahora, como se puede ver en el gráfico inferior.

Las cifras acumuladas de enero a septiembre del año pasado ponen de manifiesto la desaceleración de la actividad. Se ponen en marcha menos casas. Sin embargo, a diferencia de lo que sucedió hace 15 años, la caída obedece a motivos muy diferentes. En 2008, la crisis financiera hizo saltar por los aires la actividad promotora en España. La banca cerró de la noche a la mañana el grifo de la financiación a promotores y particulares. Los primeros no tenían dinero para seguir construyendo y los segundos, para seguir comprando. Y como consecuencia, constructoras y promotoras comenzaron a caer como piezas de dominó. Y la construcción se paralizó.

España pasó de iniciar casi 670.000 viviendas en 2006, el punto más álgido del boom, a apenas 240.000, dos años más tarde, en 2008. La cifra se hundió hasta algo menos de 30.000 unidades en 2013, cuando el sector tocó fondo, y desde entonces, la recuperación ha sido muy lenta. La falta de mano de obra y la desaparición de cientos de empresas vinculadas a la promoción, unido a la falta de financiación al sector promotor han impedido que la construcción de viviendas haya vuelto a crecer con tanta fuerza en España.

Colliers prevé una caída del 12% de los visados y del 15% en el inicio de nuevas viviendas iniciadas

De hecho, hasta 2021 no han vuelto a superarse las 100.000 viviendas iniciadas. Y en 2022, difícilmente esa cifra volverá a repetirse, ya que para llegar a esos niveles, deberían haberse iniciado más de 40.000 viviendas en el cuarto trimestre del año, algo más de 13.500 viviendas cada mes (octubre, noviembre y diciembre), una cifra mensual que no se alcanza desde el boom.

A falta de los datos de cierre de 2022, Colliers prevé 95.000 visados en 2022, una cifra que supondría una caída del 12% respecto al ejercicio precedente y 85.300 viviendas iniciadas, un 15% por debajo de los niveles de 2021.

Los promotores echan el freno

En esta ocasión, han sido varios los factores que han llevado al sector a echar el freno: los elevados costes de construcción, una inflación galopante, una fuerte subida de los tipos de interés y una financiación —tanto para el promotor que quiere construir como para el comprador final de la vivienda— mucho más cara que hace un año. Todos estos factores, unido a una demanda más pausada, han frenado la puesta en marcha de nuevas promociones, como ya reflejan los datos.

El descenso es prácticamente generalizado en toda España —como se puede apreciar en el gráfico inferior—, y se produce tras un 2021 especialmente positivo, ya que aquel año no solo se recuperó la actividad que se había perdido durante la pandemia, sino que se lograron las mejores cifras de actividad desde el año 2009, ya que se visaron 108.318 viviendas, superando las cifras alcanzadas en 2019 (106.266 unidades), y las viviendas iniciadas (100.504 unidades) también superaron las de 2019 (96.245 viviendas), mientras que la cifra de viviendas entregadas en 2021 (84.091 unidades) fue la mejor de toda la serie histórica desde 2011, como recoge el último informe residencial de Colliers.

"Estamos ante una situación coyuntural, ni ante un parón ni una crisis. La subida de la inflación, los elevados costes de construcción o el aumento de tipos ha provocado que muchas promotoras y compradores estén dilatando sus decisiones a la espera de conocer cómo evolucionan todos estos factores, si la inflación se estabiliza y si los tipos de interés se moderan o se reducen", explica a El Confidencial Xavier Viljoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) y presidente del salón Construmat, de Fira de Barcelona.

"Una situación coyuntural, 'stand by' más que una desaceleración. Una pausa más que un 'stop"

En su opinión, "es más un stand by que una desaceleración. Una pausa más que un stop, ya que no debemos olvidar que se producen muchas menos viviendas de las que se necesitan. En Cataluña, por ejemplo, se crean 25.000 nuevos hogares cada año y apenas se están produciendo 15.000 viviendas nuevas. Y este déficit, que se da en todos los segmentos de la demanda, se va acumulando año a año". Para Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers, "el mercado de obra nueva no es un mercado perfecto. La oferta no es infinita y si conforme se incrementa no se repone la materia prima, es decir, el suelo, la oferta cada vez será menor".

Asimismo, este experto pone en perspectiva los datos. "Respecto al total de producción de vivienda y respecto al total de transacciones, el impacto sobre el todo el valor añadido bruto (VAB) es anecdótico. En general, el efecto sobre el residencial global será muy limitado, ya que la obra nueva apenas representa el 9% de las ventas totales".

Por su parte, Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación destaca la buena salud de la que sigue gozando el sector, aunque reconoce cierto agotamiento del ciclo.

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"El mercado residencial continúa mostrando unos niveles de actividad sostenidos en términos de compraventa de vivienda, si bien, los últimos datos del INE reflejan una desaceleración en la velocidad de estos incrementos. Durante el primer semestre de 2022, se detectaron crecimientos en actividad en torno al 30%-40% anual y, sin embargo, en los últimos meses del año estos se han situado en torno al 18% interanual. Esta caída en la demanda, que también se detecta a nivel de tasaciones, parece indicar que el ciclo inmobiliario actual, cuya duración aproximada es de ocho años, está llegando a su fin".

Desde Sociedad de Tasación prevén que esta tendencia continúe a lo largo del año 2023, "como consecuencia de las sucesivas subidas de tipos llevadas a cabo por el BCE, en un intento de contener los elevados niveles de inflación, que todavía queda lejos del objetivo marcado por la UE (2%); y que, por tanto, anticipa nuevas alzas para este nuevo ejercicio".

"Este incremento de los tipos de interés está frenando un número relevante de adquisiciones de vivienda en nuestro país ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas hipotecarias y, por tanto, limitando la compra de vivienda. Además, se debe tener en cuenta la escalada de precios generalizada, y el impacto que ello tiene en los hogares (incremento del coste de la cesta de la compra, gasolina, electricidad), lo que conlleva una reducción de su poder adquisitivo y, por tanto, de la renta disponible", añade Villanueva,

Todos estos factores han provocado que, si bien las obras que ya han arrancado —o arrancaron hace meses— siguen adelante, se esté retrasando el lanzamiento de nuevas promociones o, en aquellas de mayor envergadura, se lancen por fases ante la previsión de una moderación de los costes de construcción, como se puede apreciar en el gráfico superior.

"No nos interesa retrasar promociones, especialmente en mercados con mucha demanda como Madrid, pero sí fasear proyectos, y en lugar de contratar ahora toda la obra, cuando los precios están tan altos, fasear la promoción y poder esperar a que los costes de la obra bajen algo", reconoce un promotor mediano que prefiere no revelar su nombre.

Desde una constructora que también prefiere mantener el anonimato aseguran que "el proceso de maduración de los proyectos es mayor. El tiempo que transcurre entre que un proyecto llega a la mesa de un constructor y arrancan las obras, se ha dilatado. Fundamentalmente, porque promotor y constructor tienen que realizar modificaciones al proyecto para que encaje en el presupuesto. Y todo esto ralentiza el inicio de nuevas promociones".

"El ciclo inmobiliario actual, cuya duración es de unos ocho años, está llegando a su fin"

Por su parte, en opinión de Consuelo Villanueva, la vivienda nueva "es un producto mucho más inelástico y escaso que, en esta situación de mercado, se está vendiendo prácticamente bajo demanda. Si analizamos los datos de los visados de obra nueva concedidos, observamos como el acumulado de los últimos 12 meses también refleja una desaceleración en la segunda mitad del año 2022 (crecimiento del +3% interanual en noviembre de 2022 frente al +17% interanual registrado en junio). Se está contrayendo la oferta a lo que ayudan además los costes de construcción que, si bien el dato de noviembre de 2022 (último disponible) refleja una ligera bajada (120,97), todavía continúan en niveles muy superiores a los que se venían registrando en 2019 (en torno al 100). Esto, sumado al encarecimiento de las materias primas y productos energéticos, supone una dificultad en el inicio de nuevas promociones y en la puesta en el mercado de nuevo producto terminado".

Se inician menos casas en casi toda España

El descenso en la construcción de viviendas es prácticamente generalizado en toda España. En Madrid, por ejemplo, entre enero y septiembre de 2022 se iniciaron casi 5.000 viviendas menos que en 2021. Una caída del 30%, muy relevante si tenemos en cuenta que la comunidad lidera la construcción de viviendas en toda España. Un descenso significativo también si tenemos en cuenta que la demanda de vivienda es muy fuerte en la capital.

"Los promotores están actuando con mucha cautela y profesionalidad, reduciendo la actividad cuando detectan incertidumbres en la demanda", destacaba Colliers en su último informe sobre el mercado residencial. "Es normal que quien haya salido al mercado en ubicaciones con expectativas muy altas de precios y tasas de esfuerzo muy ajustadas se vea obligado a replantearse el proyecto", reconoce de la Fuente.

Según Tinsa, de media, los españoles debían destinar un 30,9% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de la hipoteca a finales del año pasado, situándose las mayores tensiones de accesibilidad, por encima del 35% considerado razonable, en Islas Baleares (53%) Málaga (42,1%) y Madrid (37,8%), todas ellas provincias con un elevado dinamismo de demanda.

¿Puede realmente la demanda comprar obra nueva en estas ubicaciones con esas tasas de esfuerzo? Según los últimos datos del Colegio de Notarios, a cierre de 2022, el precio del metro cuadrado en Madrid (2.657 euros) superó los máximos de 2007 (2.592 euros), y lo mismo sucedió en la Islas Baleares: 2.336 euros el metro cuadrado de 2007 frente a los 3.200 euros actuales.

El precio del metro cuadrado en Madrid (2.657 euros) superó los máximos de 2007 (2.592 euros)

Los últimos datos de los notarios muestran que la demanda está comprando tantas casas como hace 15 años. En Madrid, de hecho, el volumen de transacciones de los dos últimos años se encuentra en máximos desde 2007. mientras que Cataluña y Baleares van por el mismo camino. Sin embargo, la tasa de esfuerzo en estos mercados está empujando a la demanda hacia la segunda mano.

Según el último informe de Colliers, entre los cinco grandes mercados, la provincia de Madrid era la que presentaba peor ratio de absorción, con un 70,6% en el primer semestre de 2022, debido a una contracción de la demanda del 24%. Hace apenas un año, ese porcentaje estaba en el 90%. Es decir, no todo lo que se construye en la capital se vende. O, al menos, no se vende con la misma rapidez que hace un par de años. Y ante esta pequeña debilidad de la demanda, algunos promotores han decidido echar el freno.

Ratio de absorción

La ratio de absorción es un parámetro que mide la relación entre el número de transacciones de obra nueva y viviendas terminadas, y es fundamental para conocer si el mercado goza de buena salud. Así, por ejemplo, valores próximos al 100% indican que hay equilibrio entre la oferta y la demanda. Valores por encima del 100% ponen de manifiesto que la capacidad de compra está por encima de la producción, en estas condiciones se reduce el stock existente de vivienda de obra nueva, y, si este no es elevado, es un indicativo de la necesidad de incrementar la producción. Por el contrario, valores por debajo del 100% indican que la demanda no llega a cubrir la oferta y el stock se incrementa.

A pesar de todo, los expertos coinciden en que Madrid sigue siendo un mercado muy potente a nivel residencial.

"Mercados como el de Madrid, donde hay una demanda más potente y gran parte de la vivienda está obsoleta, se verán menos afectados. No obstante, no cabe duda de que la subida que han tenido los tipos de interés para contener la inflación ha tenido impacto en el sector, se ha reducido la actividad. Ni se invierte ni se gasta tanto, pero creo que en Madrid el aterrizaje será suave, no habrá, ni mucho menos, un parón de la actividad", señala Juan José Perucho, director general de la gestora de cooperativas Ibosa, quien considera que el volumen de vivienda nueva que se produce en Madrid sigue siendo muy bajo en comparación con la demanda.

A pesar de ello, este experto sí anticipa un impacto en los precios. "Creo que la evolución alcista de los precios se va a frenar. Aunque hay mucha demanda, ésta se ha calmado con la subida de los tipos de interés. Ahora es mucho más caro financiarse y eso va a frenar la demanda lo suficiente no para que se note mucho en la actividad, pero sí en los precios. Y, obviamente, esto afecta a las previsiones de una promotora y provoca que el lanzamiento de nuevos proyectos se ralentice".

Consuelo Villanueva también prevé una moderación en los incrementos de precios. "Los precios de vivienda nueva, que a cierre de 2022 presentaban un crecimiento anual del 7,1%, es esperable que continúen a lo largo de este próximo año con crecimientos reseñables, pero algo menos acusados que en 2022 por el impacto del encarecimiento de las condiciones financieras. Nuestra última previsión refleja un crecimiento interanual del 5% a cierre del primer semestre de 2023. En cualquier caso, por encima de los crecimientos previstos para la vivienda de segunda mano".

No se construye todo lo que se visa

Este descenso de la actividad promotora no es solo palpable en términos absolutos, también se puede observar a través de la ratio de viviendas iniciadas versus visadas, un porcentaje que, a nivel nacional se situaba en el 84,2% en el primer semestre de 2022, según Colliers y tres meses más tarde baja al 75%, según cálculos de El Confidencial.

"Aunque haya podido aumentar este porcentaje de viviendas que se visan pero que no se empiezan, en términos generales es normal teniendo en cuenta los tipos de interés o la tasa de esfuerzo de los compradores de vivienda. Sin embargo, sobre el total del mercado residencial, este descenso tiene un efecto muy limitado", insiste Antonio de la Fuente quien, asegura, por ejemplo, que en el caso de Madrid se suma un factor más, el hecho de que "muchas obras de vivienda en Madrid estén esperando el cambio de las normas urbanísticas" y cuya aprobación ha sido rechazada hasta en dos ocasiones en el Pleno del Ayuntamiento.

Como se puede apreciar en el gráfico superior, entre 2008 y 2012 y, de nuevo ahora, no se inician tantas viviendas como visados se construyen. Los visados hacen referencia al documento expedido por un colegio profesional, en este caso, el de arquitectos, que certifica que un proyecto, en este caso residencial, ha sido revisado y cumple con una serie de requisitos para que puedan iniciarse las obras, para lo cual, se necesita el permiso del ayuntamiento de turno, de ahí que desde que se obtiene un visado hasta que se inician las obras transcurre cierto tiempo. Es decir, hay que tener en cuenta que existe cierto decalaje temporal entre visados y viviendas iniciadas, pero en cualquier caso, la ratio entre ambas es una variable que permite anticipar tendencias.

Además, como advierten los expertos, son muchos los motivos que pueden provocar que un proyecto visado no sea finalmente construido. Así sucedió durante la anterior crisis, no todos los proyectos se llevaron a término por la quiebra de un promotor, la falta de financiación... "Con la crisis, muchos proyectos se quedaron en el cajón", recuerda un promotor.

En la actualidad, los motivos de este freno son muy diferentes. Inflación, costes de construcción y financiación muy elevados, demanda sin suficiente poder adquisitivo, expectativas de ventas muy elevadas...

Y es que, a pesar de que desde el sector promotor se insiste en que las viviendas que se construyen son insuficientes para atender la creación de nuevos hogares, los cierto es que los elevados precios de la obra nueva y las dificultades a la hora de acceder a una hipoteca han puesto de manifiesto que no siempre todo lo que se construye, se vende.