El ejemplo de Trudeau: ¿podría España vetar la compra de casa a extranjeros?

De Canadá a Malasia, pasando por Austria, Suecia, Hungría, Dinamarca, Australia o Nueva Zelanda. Limitar la compra de casas a extranjeros es una práctica mucho más extendida a nivel mundial de lo que nos podríamos imaginar. El Gobierno de Justin Trudeau ha sido el último en mover ficha al respecto y desde el 1 de enero de 2023 y durante los dos próximos años, ningún extranjero no residente en Canadá podrá comprar casa en el país.

Por contra, países como España, Irlanda o Portugal han apostado justamente por lo contrario, incentivar la inversión de los extranjeros mediante la concesión de las famosas golden visa: permisos de residencia a cambio de comprar una vivienda a partir de un determinado valor.

En Canadá, los precios han dejado de subir y acumulan una caída del 13% en el último año

La drástica medida impuesta en Canadá busca evitar que los precios de la vivienda sigan subiendo de manera descontrolada, lo que impide a quienes sí viven en el país de manera permanente que puedan acceder a una vivienda. Evitar, en definitiva, la inversión inmobiliaria y, según sus impulsores, la especulación, si bien llega justo en un momento en que, paradójicamente, los precios no solo han dejado de subir, sino que acumulan una caída del 13% en el último año, según The Canadian Real Estate Association (CREA), y en un momento en que se esperan correcciones adicionales del 20%, como consecuencia de la subida de los tipos de interés, la inflación y la recesión en que se adentra el país en 2023.

"Las casas son para las personas, no para los inversores", dijo el propio Trudeau, quien ha cumplido, de esta manera, una de las promesas electorales de su última campaña en las elecciones de 2019.

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Una medida que, por otra parte, contrasta claramente con la que han adoptado en los últimos años otros países como España, Irlanda o Portugal. Todos ellos han intentado incentivar la inversión extranjera a través de la denominada golden visa, que permite conseguir la residencia en el país donde se adquiere la vivienda a partir de la inversión de una determinada cantidad de dinero, una cifra que, en el caso de España, asciende a 500.000 euros y cuya implantación se remonta a 2013.

De hecho, la golden visa fue impulsada por el Gobierno de Mariano Rajoy para reanimar al mercado inmobiliario español tras el estallido de la crisis de 2008 y, si bien nunca se ha cuestionado que pueda tener un impacto negativo sobre el mercado, amenaza con entrar de lleno en el debate político después de que tanto el alcalde de Ibiza, Rafa Ruiz, como el Govern balear hayan pedido en las últimas semanas estudiar limitar la compra de viviendas por parte de no residentes en las Islas Baleares, donde el mercado tanto de compraventa como de alquiler se encuentra disparado. Un discurso que ha cobrado fuerza, precisamente, tras la entrada en vigor de la prohibición canadiense.

De la 'golden visa' a la prohibición de comprar

¿Podrían llegar estos visados a desaparecer? Más aún, ¿podría girar el mercado español 180 grados y pasar de poner la alfombra roja a los compradores extranjeros a fijar impuestos o establecer prohibiciones a la compra? Los expertos lo descartan rotundamente.

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"Es ampliamente conocido, incluso por los promotores de esta idea, que tanto los tratados uropeos, que permiten la libre circulación y residencia de personas, y la Constitución española, que protege el derecho de todos los españoles a fijar libremente su lugar de residencia dentro del territorio nacional, no permiten una limitación de compra por parte de no residentes. Además, las comunidades autónomas, como es lógico, carecen de competencias en este aspecto. Lo que se ha formulado a iniciativa de un grupo minoritario es una petición por parte del Parlament balear solicitando al Gobierno central que estudie medidas para establecer una posible limitación. Esta solicitud lo que intenta conseguir es un enfriamiento de precios y más viviendas a precio asequible para la población balear, que tiene que soportar el esfuerzo económico más alto del país para poder acceder a una vivienda", señala a El Confidencial Hans Lenz, presidente de la Asociación Balear de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales (Abini).

"Desde Abini y las demás asociaciones que conforman el sector inmobiliario de las Islas Baleares —segundo motor económico de la comunidad autónoma, con 25% del PIB y más de 100.000 puestos de trabajo—, denunciamos que esta iniciativa no solo es vacía de recorrido y carece de base legal, sino que no arregla el problema de fondo", añade Lenz.

En los años ochenta, con la mitad de población que tendremos en 2035, se construía más en Baleares

"El comprador no residente y el local rara vez compiten por el mismo tipo de vivienda. La población local hace tiempo que ya no recibe vivienda nueva en cantidades suficientes, ya que se estima que faltan 16.000 viviendas y además haría falta un ritmo de 7.000 al año para cubrir el aumento de población del 18% hasta 2035, previsto por el INE. En Baleares, además, a duras penas se pueden construir más de 3.000 viviendas al año y por falta de suelo cada vez se desarrollan menos apartamentos en edificios plurifamiliares, que es lo que falta urgentemente. En los años ochenta, con la mitad de población que tendremos en 2035, se construían en Baleares según el Colegio de Arquitectos alrededor de 20.000 viviendas al año. Con estas condiciones y el aumento de costes de construcción, tipos de interés y la tremenda burocracia creada alrededor de la obtención de licencias de nueva construcción que producen unas esperas de 16 meses de media, estamos ante un problema de enorme calado social".

Por su parte, Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga, destaca que "en España tenemos que partir de la base de que somos un país receptor de extranjeros. A diferencia de Canadá, en España, tradicionalmente, se ha potenciado la llegada de extranjeros, somos un país enfocado en el turismo extranjero. Sin embargo, creo que en España, a nivel nacional, una medida como la canadiense no tendría cabida. Por color político, podría ser más factible en Baleares o Cataluña que en Madrid o Andalucía, pero no lo veo".

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"Además, no debemos olvidar que en España la inmensa mayoría de compradores extranjeros proviene de países de la Unión Europea, por lo que este público podría seguir comprando, de lo contrario, tendríamos que salirnos de la UE. Además, hecha la ley, hecha la trampa, este tipo de prohibiciones puede dar lugar a triquiñuelas para saltarse la ley", apunta Garnica quien, no obstante, reconoce cómo la llegada del comprador internacional a ciertos mercados, como el de Málaga, sí ha acabado repercutiendo negativamente en el comprador local.

"Aquí es cierto que el cliente internacional paga unos precios que no puede asumir el local, pero también son inversores que generan riqueza, ya que establecen su empresa en la ciudad, consumen... Lo que deberían impulsarse son iniciativas de vivienda pública enfocada al alquiler, iniciativas que se ha demostrado que sí han funcionado en países como Dinamarca, Suecia o Noruega", añade este experto.

"Esa prohibición empobrecerá a la ciudad y disminuirá el valor de las casas"

Por su parte, según Jaime P. Luque, profesor catedrático de Real Estate en ESCP Business School, "prohibir las ventas a extranjeros no residentes en la ciudad disminuirá la demanda y, por lo tanto, podrán bajar los precios, de tal manera que la gente menos pudiente tendrá mejor acceso a la vivienda, bien sea de alquiler o de compra. Además, esas personas podrán permanecer en sus barrios, que posiblemente sea la mejor ubicación para poder acceder a sus trabajos con bajos costes de transporte".

"Sin embargo", advierte Luque, "esa prohibición empobrecerá a la ciudad y disminuirá el valor de las casas, que es el principal activo de ahorro de las clases trabajadoras. Los barrios tampoco se renovarán y los municipios ingresarán menos por el menor valor de las propiedades y el menor número de transacciones, con la consecuente disminución del gasto público para la gente más necesitada". Dos caras de una misma moneda.

La venta de casas a extranjeros en España, en máximos

En España, la venta de casas a extranjeros va viento en popa. En 2021, compraron casi 61.000 viviendas en España, un 30% más que un año antes, y una cifra cercana a la de 2019. Además, exceptuando la cifra de 2018 —65.300 viviendas—, las compras por parte de extranjeros se sitúan cerca de los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. Actualmente, según los datos del Colegio de Registradores, representan el 15% de las ventas totales, con especial concentración en las zonas costeras del Mediterráneo y en las Islas Baleares.

Y los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apuntan a que en 2022 podrían volver a batirse registros. La compra de viviendas por parte de extranjeros, tanto residentes como no residentes, creció casi un 23% en el tercer trimestre de 2022, hasta las 32.701 operaciones, frente a las 26.617 registradas en el mismo periodo de 2021.

Las operaciones realizadas por extranjeros residentes se situaron en las 16.880, solo entre julio y septiembre, un 16,35% más respecto a las 14.508 contabilizadas por el ministerio en el tercer trimestre de 2021, mientras que los extranjeros no residentes en el país realizaron 15.821 compraventas, frente a las 12.109 del tercer trimestre de 2021, lo que supone un incremento del 30,65%.

¿Cómo ha influido la 'golden visa' en el mercado?

En 2021, el 8,96% de los extranjeros que compraron casa en España eligió viviendas de precio igual o superior a 500.000 euros, alcanzando el máximo nivel desde que se recogen datos, según Sonneil y a falta de conocer los datos de cierre de 2022.

Según esta proptech española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales, este tipo de cliente extraeuropeo ha aumentado su peso dentro del total de compras extranjeras superiores a 500.000 euros, en concreto, un 18,3% respecto a 2020, si bien desde el Colegio de Registradores apuntan a que la golden visa no ha sido determinante para incentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, ya que en la serie histórica no se aprecia "una clara e intensa propensión a la utilización de esta medida con respecto a la demanda de vivienda".

La situación en Canadá es muy diferente, según los expertos, ya que no tiene el componente turístico que sí tiene España y sus compradores extranjeros apenas representan un 1% sobre el total. A pesar de ello, están en el punto de mira desde hace años como principales responsables del incremento de precios.

Tanto es así que en provincias como Ontario y British Columbia se aplica un impuesto del 20% que grava las viviendas adquiridas por extranjeros sin que, aparentemente, este impuesto a la especulación haya surtido el efecto deseado, es decir, bajadas de precios.

¿Será efectiva ahora la prohibición? Y lo que es más importante, ¿hasta qué punto una futura caída de precios se deberá a esta medida o a la espiral bajista en que acaba de entrar el mercado inmobiliario canadiense?

British Columbia y Ontario ya tienen un impuesto especial para compradores extranjeros

"Este mecanismo de hacer que cueste más invertir o comprar no es nuevo. La provincia de British Columbia, en Canadá, por ejemplo, tiene desde 2016 una tasa especial para compradores extranjeros. Un impuesto que ha subido del 15% al 20%, recientemente. Y lo mismo sucede en Ontario. La medida que ahora se pone en marcha en Canadá es extrema, es llevar esta forma impositiva al extremo, y no es una medida acorde a un país que se defina como economía social de mercado", asegura a El Confidencial José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF).

"Por otro lado", prosigue, "los extranjeros no residentes solo compran un 1% de la vivienda del país, de tal manera que este tipo de medidas supone echar balones fuera, se busca culpables y como no se puede culpar al elector, se echa la culpa al gran fondo de inversión o se busca cualquier otro culpable. Se trata, además, de medidas de tipo político, que no funcionan, y que desvían la atención sobre lo que realmente está pasando".

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García Montalvo recuerda que "Canadá y Nueva Zelanda son dos de los países donde más se espera que bajen los precios de la vivienda. En ambos existe una burbuja enorme y esta caída de precios va a coincidir en el tiempo con esta medida, lo que llevará, erróneamente, a pensar que la norma funciona, pero sin que realmente se realice una valoración correcta de su impacto real. La realidad, claramente, es que la burbuja de la vivienda en ambos países se está desinflando".

Burbuja en Canadá, Australia y Nueva Zelanda

Canadá, junto a Australia y Nueva Zelanda —países que también han impuesto restricciones a la compra de casas por parte de los extranjeros no residentes—, lidera las mayores subidas del precio de la vivienda de los últimos años, tras haber sobrevivido a la crisis financiera mundial, a la recesión posterior y a la pandemia.

Según la firma de investigación Oxford Economics, desde 1990, los precios de las viviendas en Australia, Nueva Zelanda y Canadá han subido un 532%, un 602% y un 331%, respectivamente, en comparación, por ejemplo, con el 289% de EEUU. Subidas en los tres casos desorbitadas que parecen haber llegado a su fin al calor del endurecimiento de las políticas monetarias que han derivado en importantes subidas de los tipos de interés para combatir una inflación galopante a nivel mundial.

Unos tipos de interés al alza que, según la prensa internacional, se prevé que tengan un fuerte impacto sobre los hogares de esos tres países, donde existe una gran presencia, al igual que sucede en España, de hipotecas a tipo variable, y sobre el sector promotor, ya que la inflación ha empezado también a comerse sus márgenes.

Los precios en Canadá podrían caer un 30%, y un 20% en Nueva Zelanda y Australia

Oxford Economics estima que los precios de las viviendas en Canadá podrían caer un 30% y un 20% en Nueva Zelanda y Australia como consecuencia, precisamente, de las fuertes subidas de los tipos de interés. En el caso de Australia, por ejemplo, el Banco Central ha subido los tipos desde el pasado mes de abril, del 0,1% hasta el 3%, y los precios han registrado su mayor caída desde 2008. Se encarece el coste de la financiación, caen las compras y, por ende, caen los precios.

Y la estampa se repite en Canadá o Nueva Zelanda, de ahí que los expertos duden de la efectividad de medidas como restringir o, directamente, prohibir la compra de casas por parte de extranjeros. La vivienda caerá debido a otros factores y coinciden en que el comprador extranjero se ha convertido en el chivo expiatorio.

De hecho, en 2021 en Australia, una encuesta de la que se hizo eco The Guardian señalaba que más del 80% de los australianos culpaba a los compradores chinos del aumento del precio de la vivienda.

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Y sin embargo, en los tres países, el extranjero no residente es prácticamente residual en el mercado. En Canadá, por ejemplo, apenas llega al 1%; en Nueva Zelanda roza el 3%, mientras que en Australia se sitúa en el 4,6% sobre las compras totales.

Prohibiciones en Nueva Zelanda que no funcionaron

Nueva Zelanda, al igual que ahora Canadá, prohibió a los extranjeros comprar casa en el país en agosto de 2018. No funcionó. Solo durante la pandemia, los precios se dispararon un 40%, hasta tocar máximos en noviembre de 2021. Un año más tarde, los precios han caído más de un 10% al calor de las subidas de los tipos de interés y se espera otro descenso del 20% desde máximos, para volver a los niveles previos a la pandemia.

En Australia, por su parte, los precios en algunas ciudades están registrando las mayores caídas mensuales desde 1983, mientras que el Banco Central de Australia (RBA) prevé una caída en picado el 40% si los tipos de interés alcanzan el 4,25% —actualmente, se encuentran en el 3,1%—. En el país, existen ciertas restricciones a la compra de casa por parte de extranjeros, sin embargo, tras la entrada en vigor de la prohibición en Canadá, son muchos los australianos que piden a su Gobierno que adopte medidas similares.

Los ecos resuenan también en las Islas Baleares, si bien los expertos insisten en que es prácticamente imposible que una medida de tal calibre pueda salir adelante en nuestro país.

"No creo que algo así pueda suceder en España, en especial, en Baleares. El 90% de las compras de alemanes son en Baleares y Canarias y no vender a un ciudadano europeo no sería legal", asegura Alfredo Millá, CEO de Sonneil. "Por otro lado, aparte de las compras para segunda residencia, están los extranjeros que llegan a España por razones migratorias, y eso sería, además de inhumano, muy controvertido políticamente, por no hablar de que incrementaría el problema de falta de mano de obra que ya se sufre en Baleares", añade este experto.

Por otro lado, como destacan en un análisis Maite Arrondo Segovia, experta en innovación de políticas de vivienda y proyectos europeos, y Raquel Rodríguez Alonso, doctora arquitecta y profesora asociada del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la UPM, "en algunos países como Francia, Alemania o los Países Bajos, la vivienda residencial ha sido un activo frecuente del mercado financiero desde hace muchos años, mientras que este fenómeno es más reciente, de los últimos cinco a 10 años en otros países, especialmente del sur de Europa, donde la inversión financiera hasta entonces se concentraba casi de manera exclusiva en locales comerciales y oficinas".

En su Análisis comparado de modelos inmobiliarios en Europa, publicado en la fundación Fuhem, destacan cómo "muchos Estados han seguido centrados en atraer capital e inversores de grandes fortunas mediante impuestos reducidos y otros beneficios. Países como Chipre, Grecia, Portugal y España han aprobado políticas para atraer a los inversores extranjeros a través de medidas coloquialmente conocidas como visas doradas".

"Lo que existe es un problema de oferta y lo que se necesita es un parque de vivienda a precios asequibles que esté aislado del mercado"

Y recogen datos de la ONG Transparency International según los cuales España habría logrado en 2019 el mayor número de visas doradas en la UE en los últimos 10 años, al tiempo que habría sido uno de los países que más ingresos habrían generado bajo esta fórmula.

En Europa, países como Austria o Dinamarca han introducido medidas en sentido contrario, destinadas a restringir las adquisiciones por parte de extranjeros, pero nada apunta a que España pueda seguir sus pasos.

"Es evidente que lo que existe es un problema de oferta y lo que se necesita es un parque de vivienda a precios asequibles que esté aislado del mercado. Y para ello, hay que pensar en políticas a largo plazo y que se mantengan en el tiempo. Además, es necesario ponerse en algún momento a construir ese parque, no hay que buscar atajos a la solución. Hay que actuar ya como se ha hecho, por ejemplo, en el País Vasco. No hay que buscar medidas milagrosas, porque no las hay", añade García Montalvo.

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Una solución complicada en algunos mercados limitados geográficamente como las Islas Baleares. "Por la falta de suelo y las constantes limitaciones de crecimiento urbanístico creadas en Baleares, sencillamente no hay capacidad para producir vivienda a precio asequible. La alerta y soluciones que se han lanzado desde el sector durante años no se están materializando de forma suficiente en las 19 normas urbanísticas aprobadas en los últimos cuatro años. El sector pide poder crecer en altura, flexibilizar las tipologías para que se adapten a las necesidades de una sociedad moderna, cambiar el uso a edificios obsoletos con más facilidad y que se establezca una potente colaboración público-privada para que desarrolle vivienda en cantidades y condiciones suficientes para la población residente. Es tal la maraña normativa y el embudo que se ha generado a nivel administrativo que no quedará más solución que simplificar, ordenar y agilizar todos los trámites para no solamente fortalecer la seguridad jurídica para el inversor, sino para abaratar los costes y plazos de construcción", lamenta Lenz.

Y concluye que, aunque "es cierto que el Govern actual ha hecho un esfuerzo importante para desarrollar vivienda social, de las 1.800 VPO prometidas esta legislatura se podrá entregar un tercio. Otras medidas anunciadas con mucha repercusión mediática, como la expropiación temporal de viviendas vacías a grandes tenedores, han dado resultados lejos de los anunciados (solo 16 pisos expropiados) y la limitación —en algunas zonas prohibición total— del alquiler vacacional, tampoco han reducido la escalada en precios de alquiler. La anhelada limitación de compra a no residentes no solo no va a arreglar el problema que tenemos, sino que va a producir un perjuicio económico y laboral mucho mayor", añade el presidente de Abini.

Además, tal y como explica Hans Lenz, "de pocos es sabido que la tan comentada prohibición de compra por parte de extranjeros durante dos años en Canadá tan solo va multada con 7.000 euros a comprador y a vendedor. Con estos importes, teniendo en cuenta el coste de los inmuebles en Canadá, poco va a cambiar. Por lo tanto, insistimos en que todos tenemos que hacer un esfuerzo para hablar de propuestas dentro del marco legal existente y que sean realistas en su ejecución y el cumplimiento de los objetivos anunciados. España está en pleno año electoral, pero la vivienda en Baleares se ha vuelto un problema tan serio que la sociedad demanda a los partidos políticos colaboración, rigor, seriedad y un plan urgente a medio plazo de obligado cumplimiento: gobierne quien gobierne", concluye.