Los rusos apenas compran 1.500 casas al año en España, pero pagan muy caro

Es un mercado muy residual en el conjunto de España aunque en la Comunidad Valenciana o Marbella tiene un peso más significativo. En 2021 apenas compraron 1.500 viviendas en nuestro país, si bien, por detrás de los británicos, fueron los que mayor número de transacciones realizaron por encima de los 500.000 euros, una cifra que permite acceder a la denominada 'golden visa' o permiso de residencia entre los ciudadanos no europeos.

En concreto, según datos del Colegio de Registradores, los ciudadanos rusos cerraron el año pasado más de 150 transacciones por encima del medio millón de euros, una cifra sensiblemente pequeña para un mercado que en 2021 cerró casi 24.000 compraventas por encima de este importe.

Los rusos cerraron el año pasado más de 150 transacciones por encima de 500.000 euros

Es decir, los rusos apenas representaron el 0,66% de las ventas por encima de los 500.000 euros en España, un porcentaje muy alejado del 3,5% que llegaron a suponer en 2014. Sin embargo, por detrás de los británicos —con casi 600 compras por encima de 500.000 euros—, los rusos fueron los que mayor número de transacciones firmaron por encima del medio millón de euros fuera de la Unión Europea. Es decir, dentro del mercado de lujo sí ocupan un lugar relativamente destacado.

Irrumpieron con fuera entre 2012 y 2015, como contó El Confidencial. Se asentaron en Marbella para huir del frío, y lo hicieron en plena crisis. Compraban en las mejores 'boutiques', comían en los mejores restaurantes de la ciudad y jugaban al golf, donde se gastaban el doble que un turista o un comprador británico. Tal era su presencia en Marbella, que buena parte de la ciudad tuvo que aprender ruso para satisfacer sus caprichos.

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Marcos Lamelas. Barcelona

En plena crisis inmobiliaria, los promotores del triángulo de oro —Estepona-Benahavís-Marbella— se frotaban las manos. De hecho, entre 2012 y 2015, compraron un millar de viviendas por más de 500.000 euros, buena parte en la costa y algunas de ellas con precios que quitaban el hipo. En los últimos años, sin embargo, han ido reduciendo poco a poco su peso en el mercado español.

Quizá por ello, y por el escaso peso que las compraventas rusas tienen sobre el mercado residencial español en su conjunto, no han saltado las alarmas en el sector promotor, al menos no por el momento. Es decir, el impacto ante un frenazo de las ventas o un acelerón de las mismas, consideran los expertos que apenas se notará en el mercado. El temor del sector inmobiliario se centra en otro frente, en cómo afectará el conflicto a los ya de por sí elevados costes de construcción ante la fuerte subida que están experimentando los precios de la energía.

Los expertos consultados por El Confidencial aseguran que aún es muy pronto para conocer el impacto real sobre el mercado en España aunque, puntualmente, algunos sí han visto cómo potenciales vendedores, es decir, "rusos que antes del inicio de la guerra habían puesto a la venta su vivienda, se han echado para atrás, y otros que iban a comprar en España quieren escriturar ya ante el temor a que su dinero quede congelado en Rusia".

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, relativiza por el momento el impacto de la guerra en el mercado inmobiliario español y subraya que “si bien el comprador de viviendas ruso tuvo su boom hace unos años, hace ya una década, lo cierto es que en estos momentos no representan un porcentaje notable del total de las compras de viviendas realizadas por extranjeros en nuestro país”.

El experto entra en materia y pronostica efectos negativos si las sanciones aumentan: “Si al final los ciudadanos rusos tienen dificultades para conseguir residencia en países de la Unión Europea a raíz de las sanciones y otro tipo de acciones, y ya no digamos para el movimiento de capitales, lógicamente puede haber un rebote negativo. Estamos yendo a la línea de flotación del comprador ruso de vivienda. De ahí que sea el segmento del lujo el que pudiera acabar perdiendo a uno de sus mejores clientes”.

Y es que el real estate español de alta gama ha sido uno de los valores refugio de los inversores rusos con un poder adquisitivo muy elevado, especialmente en zonas del litoral español como la Costa del Sol. En un contexto en el que existen otros activos de inversión al alza, Bermúdez incide en que “cierto que las grandes inversiones se están yendo al oro, pero en países como España el ladrillo es un valor refugio que ha servido durante todos estos años como un mecanismo de rentabilidad ante otras opciones como la renta fija”.

En Marbella y Comunidad Valenciana

¿Hacia qué mercados hay que mirar? "El comprador ruso está muy localizado. Compra en mercados como el de Marbella, Estepona, Torremolinos... y suele realizar operaciones de importes elevados. En plena crisis, en 2014, 2015, llegaron con fuerza y sus transacciones destacaron. Sin embargo, ahora pasan muy desapercibidos", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

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"Quienes llevan la voz cantante en el mercado español son los británicos, alemanes y franceses, por eso creo que en el ámbito de transacciones no habrá impacto en el mercado. Al contrario", explica Bernardos, "al estar más alejada de la zona de conflicto que otros países, España podría incluso salir beneficiada".

Marbella es uno de los mercados tradicionalmente preferidos por los rusos tanto para veranear como para comprar casa. Sin embargo, en los últimos años, la demanda se ha internacionalizado y, si bien en el pasado tenían mucho protagonismo en el mercado, su peso se ha ido diluyendo en los últimos años.

Tras celebrar el Día de Andalucía, este lunes, muchos promotores de la costa andaluza intentan realizar una primera valoración de los acontecimientos de los últimos días. La mayoría prefiere no pronunciarse por el momento. "Es demasiado pronto para ver cómo nos puede afectar. Todo ha sucedido muy rápido y hace escasos días, y ni siquiera hemos podido reunirnos con los clientes para conocer su opinión al respecto y sus intenciones de cara al futuro", explica uno de los promotores, que prefiere mantener el anonimato.

Por su parte, Pedro Rodríguez Castillo, fundador de Sierra Blanca Estates, una promotora histórica del mercado marbellí, sí ha querido manifestar sus primeras impresiones respecto al conflicto. "Creo en la libertad, en la democracia y en la prosperidad de los ciudadanos. Con el comunismo, solo los líderes prosperan. No me gusta hacer más negocio por los conflictos que producen sufrimiento en otra gente", asegura.

"Lo positivo para nosotros", prosigue, "es que vivimos en un lugar o región privilegiada ya antes de la pandemia, y por la pandemia y por otros conflictos, Marbella, Málaga y la Costa del Sol seguirán atrayendo cada vez más gente porque somos un lugar saludable, con un gran clima, seguro y una gran calidad de vida".

La Comunidad Valenciana es otro de los mercados donde tradicionalmente han comprado vivienda los rusos. "En Altea o Jávea han comprado rusos con mayor poder adquisitivo, frente a Torrevieja, que es más económica", explica a El Confidencial José Martínez, bróker de Remax Inmomás, con cuatro oficinas en la provincia de Alicante. Al igual que otros expertos, considera que aún es demasiado pronto, "pero la sensación es que la situación se va a complicar a la hora de comprar casa aquí. Básicamente, porque no van a poder disponer del dinero en su país".

Este experto espera "un aumento de las ventas por parte de los rusos que, al vender, podrán dejar el dinero en cuentas bancarias en España. Posiblemente, venderán debido a la inseguridad y a la incertidumbre, aunque descarto una avalancha".

En otros mercados como Barcelona, los expertos consultados aseguran que aunque ha habido transacciones en los últimos años, "el comprador ruso nunca ha sido masivo en la Ciudad Condal, a diferencia de los árabes o los europeos". Mientras que en Madrid, simplemente, no están presentes. "Como no hay playa, no quieren vivir en Madrid".