Problemas en el paraíso liberal: Países Bajos se ve obligado a regular el alquiler

¿Cómo evitar abusos en el mercado inmobiliario sin intervenir en las reglas del libre mercado y garantizando el derecho a una vivienda digna? Es la pregunta que muchos países se hacen desde hace años, abrumados por los excesos de compañías como Airbnb, los Booking.com que secuestran viviendas hasta ahora residenciales y el aumento de ofertas de espacios diminutos e imposibles de pagar por los jóvenes mileuristas. Países Bajos trata de poner orden, imponiendo diferentes normas que dejan a los propietarios algo más maniatados y experimentando con fórmulas legales que buscan un equilibrio entre el turismo y la vida de los vecinos.

La última norma a nivel nacional la puso sobre la mesa el diputado socialdemócrata Henk Nijboer. Un proyecto de ley, respaldado por el Parlamento y el Senado neerlandés, limita al 1%, más la inflación, las subidas de los precios del alquiler en el mercado libre durante los próximos tres años, hasta que el deseado fin de la pandemia permita encontrar una solución permanente al problema. Esto afecta a los inquilinos de viviendas en el sector privado que pagan más de 752 euros al mes como alquiler básico, lo que supone una buena noticia para unos 560.000 hogares en Países Bajos.

"Hasta ahora, no estaba regulado este mercado privado, un propietario te podía pedir hasta 300 euros al mes extra de un día para otro, esta ley busca ocupar ese hueco y regular las subidas a un 1%", explica Nijboer a El Confidencial. Es la primera vez que se respalda desde la política una norma que interviene de esta manera en el sector privado del alquiler. Esta ley temporal se hizo más urgente que nunca en la pandemia, dadas sus incertidumbres socioeconómicas. El año pasado, unos 87.000 inquilinos tuvieron que hacer frente a un aumento del alquiler de más del 3,6%.

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¿Cómo se vigilará esta norma? En Países Bajos, existe un organismo oficial que se llama De Huurcommissie, el comité del alquiler, que tiene la función de resolver las diferencias entre los inquilinos y los propietarios en relación con una vivienda. Hasta ahora, solo podían acudir a este comité los inquilinos del sector privado que pagan menos de 752 euros al mes o los que residen en lo que se conoce como viviendas sociales, cuya subida de precios está ya regulada por el Gobierno, que fija anualmente el porcentaje de aumento. Cuando el Ejecutivo introduzca esta nueva ley en las próximas semanas, el resto de los arrendatarios también podrá acudir a este organismo en caso de disputa con su propietario por una subida ilegal de los precios.

Con esta norma, subir más del 1% las rentas solo estará permitido si se hacen mejoras en la casa que lo justifiquen. En este caso, “el aumento debe ser en una proporción razonable a los costes incurridos por el arrendador por las nuevas instalaciones añadidas. En el caso de una disputa sobre el monto del aumento de la renta después de la mejora del hogar, el inquilino o el propietario pueden dirigirse al comité del alquiler”, dicta la norma.

También se han aprobado leyes paralelas que regulan otros puntos del sector inmobiliario. Durante tres años, el límite de ingresos de familias que quieran acceder a las viviendas sociales se eleva de 40.024 euros en 2021 a 44.196 euros en 2022. Esto significa que las familias con ingresos medio-bajos que no pueden hacer frente a los precios del sector privado pueden ahora buscar una vivienda asequible a sus posibilidades financieras. Esta norma la propuso la ministra del Interior, Kajsa Ollongren, que había rechazado en un principio congelar los alquileres por decisión gubernamental durante la pandemia y dejó cualquier acuerdo sobre esto al diálogo entre propietarios e inquilinos.

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Además, ha puesto sobre la mesa lo que se conoce como 'descuento de alquiler temporal', para que los propietarios y agencias de alquiler ofrezcan a los inquilinos un descuento si se enfrentan a problemas financieros temporales. “Por ejemplo, un inquilino puede obtener menos ingresos durante el confinamiento porque los pedidos se cancelan. En ese caso, un descuento de alquiler temporal puede proporcionar algún alivio financiero”, explica el Ejecutivo neerlandés. Esta rebaja (máximo tres años) también ofrece el tiempo necesario a una familia para “buscar una vivienda que se adapte mejor a su nuevo nivel de ingresos”.

Una tercera ley, respaldada a finales de marzo por el Senado neerlandés, regula las subidas de los precios condicionadas a los ingresos por hogar. A partir de julio de 2022, los propietarios pueden aumentar en un máximo de 50 euros el alquiler a las personas con ingresos medio-altos, superiores a 54.478 euros. Pero la subida puede ser de hasta 100 euros al mes en los hogares unipersonales donde el ingreso es superior a 1,5 veces la renta media.

Los alquileres vacacionales, en la mira

Las subidas abusivas de los precios del alquiler están en parte provocadas por la burbuja que dejan los alquileres vacacionales: muchos propietarios creen que es más rentable alquilar a turistas por temporadas cortas que mantener una casa alquilada a una misma persona con un pago mensual. Esto se ha reflejado en los precios de las rentas y la compraventa de viviendas, que las autoridades tratan de frenar con impuestos turísticos, límite de noches de alquiler y otras normas municipales.

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Para atajar este problema, Ámsterdam ha decidido empezar controlando quién alquila y cuándo lo hace a través de la Ley de Alquiler Turístico. Es la primera ciudad de Países Bajos que ha decidido introducir un requisito de registro para los vecinos que decidan alquilar su casa a través de plataformas como Airbnb. Más allá de subir los precios, esta práctica ha tenido efectos devastadores en el día a día de los residentes de la capital neerlandesa, con un turismo de fiesta que acaba causando molestias y convirtiendo zonas residenciales en una especie de resorts turísticos con un ir y venir constante de maletas.

La supervisión del alquiler vacacional de viviendas particulares se ha complicado en los últimos años debido a la falta de datos, así que la obligación de registro empezará por controlar a los proveedores de Bed & Breakfast y los alquileres de periodos cortos. A partir de ahora, los vecinos de Ámsterdam que quieran ofrecer su casa en plataformas 'online' como Airbnb, Booking.com o Expedia deben identificarse con ello a través de la oficina digital del Gobierno DigiD. Tienen hasta el 1 de octubre para registrarse, de lo contrario, la casa desaparecerá de la plataforma 'online'.

“Queremos ser un buen socio para Ámsterdam”, afirma Airbnb, que lanzó una campaña para instar a los anunciantes a registrarse. Según la compañía, sus clientes gastaron alrededor de 400 millones de euros en la capital neerlandesa en 2019, y aproximadamente el 40% del gasto diario se destinó a cafés y restaurantes locales. Además, la empresa pagó ese año más de ocho millones de euros en impuestos turísticos y puso en marcha un contacto directo con los residentes de Ámsterdam para recibir sus quejas sobre las molestias causadas por los visitantes de algunas casas anunciadas.

Esta ley, que se aprobó a finales de año, pero que acaba de entrar en vigor, se suma a otra que introdujo un sistema de permisos para inquilinos de vacaciones, por el que autoriza a alguien a alquilar su vivienda por un periodo máximo de 30 días al año y a no más de cuatro personas a la vez. La ciudad de Utrecht también quiere dar pasos similares a Ámsterdam y registrar las viviendas que se ofrecen como alquiler vacacional a partir del 1 de julio, para conocer mejor la cantidad de casas que se alquilan a turistas y los barrios donde hay un exceso de viviendas vacacionales.

Además, según una sentencia reciente del Tribunal Supremo, los propietarios de habitaciones o casas que las ofrezcan como alquiler en vacaciones tendrán que pagar impuestos sobre al menos el 70% de sus ingresos. La denuncia se refería a alguien que alquiló partes de su casa en 2016, tres veces durante un mes y una vez durante dos meses, a visitantes que llegaron para estudiar o trabajar. Con ello, ganó un total de 1.629 euros.

En un incentivo al alquiler de habitaciones a estudiantes, el Gobierno había puesto un límite de 5.506 euros al año para no pagar impuestos sobre la renta de alquiler de una habitación, pero la Justicia respaldó que un estudiante se registra en el ayuntamiento como residente, a diferencia de los turistas que recurren a alquileres vacacionales. “Esta sentencia ofrece más claridad a los propietarios y a las autoridades fiscales sobre cómo se agravan los ingresos por alquiler a través de Airbnb”, defendió el Ministerio de Hacienda.

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Una sentencia similar se aplicó a una pareja que alquiló la casa del jardín durante tres semanas por 3.564 euros, pero no pagaron impuestos por ello. El supremo consideró que el hecho de que el cobertizo del jardín solo se alquilase durante el verano como parte de una casa no quita que la vivienda estuviera ocupada por el propietario, que ha ganado dinero con el negocio. Así que tuvo que pagar una parte de lo obtenido a Hacienda.

Pero esta es una carrera de fondo y las leyes disponibles no son aún la solución al problema. Según las cifras del Registro de la Propiedad recogidas por el programa Kassa, los inversores en el mercado de vivienda nunca habían comprado tantas casas como lo hicieron en 2020: el 34% de los apartamentos en Ámsterdam, La Haya, Utrecht y Róterdam se vendió a personas que no planeaban residir en la casa que acababan de adquirir. De los ocho millones de viviendas en Países Bajos, casi 700.000 están ahora en manos de inversores privados que luego las alquilan. Este disparo de inversión se explica en otra norma: el impuesto de transferencias para inversores privados pasó del 2% al 8% en enero.

Este es un tema que preocupa a los neerlandeses, que pusieron la vivienda como una de las cuestiones más importantes en su lista de preocupaciones cuando fueron a votar el pasado marzo por la reelección de Mark Rutte. Sobre la mesa, hay un proyecto de ley para la posible prohibición de compra de viviendas en ciertas zonas, lo que permite a los municipios designar áreas donde un comprador debe vivir en la casa durante un número de años antes de poder volver a venderla o alquilarla. Según el Ministerio del Interior, a Países Bajos le faltan más de 330.000 casas y a Rutte le faltan aún fórmulas para garantizar el derecho a la vivienda y evitar abusos en este mercado.