La debilidad del mercado hipotecario amenaza con lastrar el precio de la vivienda

Siete de cada 10 españoles han modificado su decisión de contratar una hipoteca o de comprar una vivienda tras la subida del euríbor. Un 35% esperará a que baje el indicador, mientras que otro 24% afirma que ha tenido que reducir el presupuesto total que tenía previsto para comprar una casa.

Son datos recientes de un estudio realizado por el portal de productos financieros Rastreator que, al igual que las últimas estadísticas, muestran cómo el mercado hipotecario comienza a dar pequeñas muestras de debilidad tras la fuerte recuperación experimentada tras la pandemia.

Bankinter prevé una caída del precio de la vivienda 12% en términos reales hasta 2024

Una debilidad que amenaza con terminar afectando a los precios de las viviendas. Algunos expertos ya anticipan que estos previsiblemente registrarán caídas durante los próximos 24 meses, tanto en términos nominales como en reales, descontado el IPC.

De hecho, para Bankinter, sin ir más lejos, el mayor coste de financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler serán los principales detonantes de la caída del precio de la vivienda. Una caída que la entidad naranja cifra en el 12%, en términos reales, hasta 2024.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que recogen la cifra de hipotecas que han llegado a los registros durante el mes de febrero, las hipotecas inscritas en los mismos durante ese mes reflejaron un descenso mensual del 4,1%, y una caída interanual del 2,0%. Y, aunque las hipotecas iniciaron enero de 2023 con un dato positivo, el mercado ya comenzó a dar señales de moderación desde septiembre de 2022, hasta presentar el primer descenso del año 2023 en febrero.

"Lo primero que me sorprende es que si acudimos a las últimas estadísticas del INE de hipotecas firmadas (febrero de 2023), comprobamos que se firmaron muchas más hipotecas a interés fijo que variable. Concretamente, el 65,7% de los préstamos hipotecarios sobre vivienda fueron a interés fijo, cuando lo normal en un mercado sin asimetría informativa habría sido que la mayoría fuera a interés variable", destaca Pau A. Monserrat, economista de Futur Finances.

"Pensemos que el euríbor a 12 meses del mes de enero, referencia para los que se hipotecaron un mes después, estaba ya al 3,337%. Si bien el INE comunica que el tipo medio de las hipotecas firmadas a tipo fijo fue del 2,96%. Mi conocimiento práctico del mercado me indica que los tipos fijos más frecuentes superaban el euríbor en cerca de un punto, estado sobre por encima del 4% nominal fijo".

Según este experto, "un endeudamiento a décadas vista a tipos fijos tan altos no sería atractivo si los hipotecados tuvieran la debida formación financiera, algo que parece no ser así analizando la alta contratación fija actual. Por su parte, los bancos se frotan las manos al generar una cartera de hipotecas fijas tan rentables. El euríbor de abril acaba de cerrar al 3,757%, algo por encima del mes pasado y las entidades financieras anticipan una subida de los tipos BCE en la próxima reunión de 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,75% en su tipo de referencia. De seguir esta tendencia al alza de los costes hipotecarios, algo que parece muy probable durante este año, es evidente que afectará negativamente a la compra de obra nueva y segunda mano financiada".

"La subida del coste de financiación producirá un frenazo en los precios inmobiliarios"

"En los mercados menos tensionados", continúa Monserrat, "la subida del coste de financiación producirá un frenazo en los precios inmobiliarios, aunque lo que no parece probable es que bajen en las zonas con una demanda creciente y una oferta limitada". En su opinión, "la subida de tipos unida a la inflación no compensada por los sueldos afecta a la decisión de compra ya que se generará una demanda embalsada que se reactivará cuando las noticias de subida de tipos queden atrás, a partir de 2024 si las previsiones actuales aciertan".

La incipiente debilidad del mercado hipotecario ha sido una reacción al encarecimiento de la financiación hipotecaria desde julio de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) acordó la primera subida de tipos de interés en 11 años, si bien, como explican los expertos, la traslación real al mercado hipotecario no fue inmediata, sino que se ha producido de forma paulatina.

En este caso concreto, el primer descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria se ha producido siete meses después de la primera subida de tipos. Y, según esos mismos expertos, no serán las únicas caídas en el mercado hipotecario.

Se reduce el número de hipotecas, también el importe concedido, así como el saldo hipotecario que gestionan los bancos ante el boom de repagos y amortizaciones de las hipotecas a tipo variable. Es decir, las familias se están desapalancando y lo están haciendo tirando de ahorros para aliviar la factura hipotecaria.

Esto ha provocado que el volumen vivo de crédito total se haya situado en mínimos previos a la pandemia, mientras que el saldo vivo de hipotecas se haya estancado en mínimos desde 2005, como publicaba recientemente El Confidencial.

Unida a esta caída de la concesión de hipotecas se encuentra, precisamente, la escalada del euríbor, que se aproxima al 4%. En abril, el cierre lo sitúa en el 3,75%. Y, precisamente, el encarecimiento de la financiación será, en opinión de Bankinter, uno de los principales detonantes del ajuste que espera la entidad para la vivienda, y que cifra en el 12% en términos reales (ajustado por inflación) hasta 2024.

Caídas reales del 12% de la vivienda hasta 2024

En su último informe sobre el mercado inmobiliario, Bankinter prevé una caída de los precios de vivienda del 3% en 2023 y del 2% en 2024, lo que supondría un recorte nominal del 5% en dos años, porcentaje que superaría el 12% de caída en términos reales, "dado que estimamos IPC del 4,6% 2023 y del 2,6% 2024".

La entidad no descarta una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024. "No obstante, no debemos alarmarnos", asegura. "Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora", señalan desde Bankinter.

Tampoco son iguales las tasas de esfuerzo actuales (36% vs. >50% en 2007) respecto a las del boom, ni la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares (7,8 veces actual vs. 9,5 veces en 2007), mientras que del total de las hipotecas firmadas en los últimos cinco años, cerca del 50% son a tipo fijo, lo que protege a las familias de las subidas de los tipos de interés y del euríbor.

Pero, aunque la situación difiere claramente respecto a la de hace 15 años, el residencial no será ajeno a la ralentización hipotecaria. "Desde mi punto de vista, la subida de tipos debe frenar las ventas, especialmente las de segunda mano, dado que la obra nueva sigue sometida a la ecuación de poca oferta y muchísima demanda en muchas zonas. El tipo de interés es un coste más de las viviendas, que se paga, eso sí, aplazado", explica a El Confidencial Juan José Perucho, director general de la gestora de cooperativas Grupo Ibosa.

Este experto sí cree que los precios ser verán afectados. "A los precios les debería afectar algo, pero desde mi punto de vista no demasiado". Una opinión que comparte, Ofelia Núñez, directora de Living Multifamily en Capital Markets de CBRE España. "De cara a 2023, esperamos que los precios se mantengan estables, entrando en una fase de ralentización".

"La posible bajada de precios a lo largo de este año puede ser una realidad muy cercana"

Sobre el efecto del encarecimiento de la financiación en las compraventas, Perucho asegura que "en la financiación a las familias, nosotros no estamos notando problemas por parte de los bancos. No olvidemos que viven de prestar fundamentalmente, y que el saldo de deuda viva bancaria de familias sigue bajando año a año porque se amortiza más que se concede".

Por su parte, Óscar Larrea, director de la proptech alemana Evernest, considera que "el encarecimiento de la financiación puede afectar de diferentes maneras al mercado residencial. Puede haber menor disponibilidad de financiación si los bancos ven un riesgo de crecimiento de impagos, también se pueden endurecer las exigencias en cuanto al acceso a financiación y si los tipos siguen subiendo y la inflación le acompaña, el poder adquisitivo de los españoles se reducirá".

"Si, además, le sumamos la incertidumbre que existe actualmente alrededor de la nueva ley de vivienda y la posible fuga de fondos de inversión, como ya está sucediendo, la oferta crecerá y esto, unido a lo anteriormente descrito, puede que nos lleve a un aumento de la oferta y descenso de demanda con lo que la posible bajada de precios a lo largo de este año puede ser una realidad muy cercana", asegura Larrea.

La vivienda pierde atractivo como inversión

El rally alcista del euríbor durante el último año, referencia de las hipotecas variables en España, a pesar del boom del tipo fijo, ha paralizado y generado incertidumbre en quienes tenían pensado comprar una casa, coinciden en señalar los expertos. Además, como muestra el gráfico inferior, los tipos de interés han subido tanto en las hipotecas fijas como variables desde la subida del tipos del BCE.

"En el caso de las operaciones hipotecarias, el tipo de interés para la compra de una vivienda ascendió hasta el 3,65% en febrero de 2023, frente al 1,5% registrado en diciembre de 2021, y esperamos que alcance un máximo cercano al 4,0% en los próximos meses", señala Ofelia Núñez. "Como consecuencia", prosigue, "la tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda se elevará en 5,7 puntos en 2023, hasta el 38,8% para, posteriormente, iniciar un descenso gradual hasta el 36,2% en 2024".

A todo esto se suman, según Bankinter, otros dos detonantes que ajustarán la vivienda: la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler.

Precisamente, como publicaba recientemente El Confidencial, la inflación y los bajos salarios han provocado una brusca caída en el ahorro de las familias. Este ahorro, acumulado en buena medida durante la pandemia, se ha disuelto como un azucarillo en una taza de café en los últimos meses debido, en gran medida, al fuerte aumento de la inflación.

"La inflación drena el ahorro, lo que dificultará un poco más poder firmar una hipoteca"

Si en 2021, las familias tuvieron una capacidad de financiación equivalente a 57.636 millones de euros, un año más tarde, los hogares se tuvieron que enfrentar a unas necesidades de financiación de 1.753 millones de euros. En apenas un año, el abultado superávit —por encima de la media histórica— se transformó en déficit.

"Los ahorros son una importante barrera para muchos colectivos, especialmente los jóvenes. Antes de la crisis de 2008, se podía adquirir un inmueble al 100% más gastos sin demasiada dificultad. Ahora es imposible, exigiendo los bancos como regla general casi un 30% en ahorros", recuerda Pau A. Monserrat. "Tras la efervescencia de consumo tras la pandemia, momento en que las familias tiraron del ahorro forzoso, viene la resaca: la inflación drena el ahorro, lo que dificultará un poco más poder firmar una hipoteca", añade este experto.

Además, este menor ahorro de los hogares afecta a sus decisiones de compra y, en especial, a aquellas decisiones que requieren de un mayor desembolso económico como puede ser la compra de un coche o una casa. "Según los datos del Banco de España, la tasa de ahorro de los hogares y de las instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares en España disminuyó en más de seis puntos porcentuales con respecto al año anterior, situándose en torno al 7%. Además, el número de hogares con ahorros también disminuyó durante la pandemia, según una encuesta realizada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU)", recuerda Óscar Larrea.

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"La pandemia ha tenido un impacto económico significativo en todo el mundo, incluyendo España. Muchas familias españolas se han tenido que enfrentar a dificultades financieras debido a la pandemia y algunas han visto disminuir sus ahorros", señala este experto, quien, no obstante, considera que "las familias gozan de una mejor posición fi­­nanciera para sortear con éxito el posible debilitamiento de la economía, en comparación con la crisis de 2008, tanto en términos de riqueza como de endeudamiento".

Por otro lado, en este entorno de mayor coste financiero, de incertidumbre y de fuertes subidas de precios, la vivienda como activo de inversión también ha perdido parte de su atractivo. "El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,4% actual vs. 0,55% dic-2022)", recuerdan desde Bankinter.

"De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos, mientras que la nueva ley de vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro", añade la entidad.

Caída de las ventas del 20%

Desde 2014, punto de partida de la actual recuperación inmobiliaria, la vivienda se ha convertido en activo refugio de pequeños inversores que han visto en la compra de una vivienda y en su posterior alquiler el vehículo más rentable en el que depositar sus ahorros.

Sin embargo, en un contexto como el actual, muchos de esos inversores que son, precisamente, los que han empujado en buena medida al alza al mercado residencial, están en stand by, no solo por el encarecimiento de la financiación, sino por el futuro normativo en torno a la vivienda. De hecho, la actividad del pequeño inversor ya se ha visto ralentizada durante los últimos meses.

"La vivienda no siempre sube y, además, es una inversión poco líquida"

"El inversor puede elegir el momento para invertir en una vivienda a diferencia, por ejemplo, del comprador natural de vivienda que necesita una casa porque se casa o se independiza. Además, desde la pasada crisis, hemos comprobado que la vivienda no siempre sube y, además, es una inversión poco líquida porque tanto su compra como su venta conllevan mucha gestión e impuestos", señalaba hace unos meses a El Confidencial Juan Moreno, analista de Bankinter.

A menor número de hipotecas y a menor número de compradores, parece evidente: caerán las ventas de casas. "El ejercicio 2022 terminó con cifras muy positivas: 718.000 compraventas, el mejor registro desde 2008. No obstante, los últimos datos de notariado y el INE apuntan una pequeña ralentización", opina Ofelia Núñez, quien recuerda cómo la compraventa de viviendas se situó en 48.445 transacciones en febrero de 2023, "lo que supone una variación interanual del -13,15%, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado. Mientras, de acuerdo con la Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE, la cifra de compraventas en febrero de 2023 fue de 50.186 (un -6,61% en tasa interanual)".

La caída será relevante. BBVA, por ejemplo, prevé una caída de las ventas en torno al 30% durante 2023, mientras que Bankinter cifra el descenso en el 20% en dos años, estabilizándose en torno a las 500.000 unidades anuales. Sin duda, otro factor más que puede presionar a la baja los precios, si bien, "de cara a 2023, esperamos que se mantengan estables, entrando en una fase de ralentización".