Las contradicciones internas entre la ley de vivienda y el plan de avales del ICO

La vivienda se ha convertido en protagonista indiscutible de la campaña electoral, con un rosario de anuncios dirigidos a crear en el votante la imagen de que el Gobierno va a construir, financiar y avalar cientos de miles de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la realidad es que los cimientos de todos estos pisos todavía están pendientes de asentarse, ya que su definición actual amenaza con terminar aflorando serias grietas.

Uno de los pilares que más chirrían es el que pone en relación los objetivos que se persiguen, con la ley de vivienda, de limitar el precio de la vivienda y proteger a las familias frente a los desahucios, con los necesarios para cualquier programa de avales, como el que negocia el ICO (Instituto de Crédito Oficial) con la banca para respaldar entre el 20% y el 25% de la compra del primer hogar a menores de 35 años y familias con menores a cargo sin límite de edad.

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Aunque tanto el ala socialista del Gobierno como el sector inmobiliario y financiero coinciden en su defensa de un sistema de avales, difieren en lo que respecta a la ley de vivienda, sobre todo, en la limitación de precios y las medidas antidesahucios. Dos puntos que prometen tener mucho que decir a la hora de redactar tanto el marco general como la letra pequeña de estos avales, que todavía están pendientes de definirse entre el ICO, el Ministerio de Transportes y las entidades financieras.

La piedra de toque de estas negociaciones estará en dejar bien atado quiénes terminarán beneficiándose de estos avales y cómo se les podrá ejecutar y desahuciar si impagan la hipoteca. Aquí entran en juego fuerzas opuestas, ya que a la banca le interesa que sean lo más solventes posible, para garantizarse la devolución de unos préstamos en los que corre con el 80% del riesgo, mientras que al Gobierno le interesa defender el discurso de estar ayudando a clases trabajadoras y con problemas para tener un hogar.

Desde el punto de vista de las entidades financieras, su mercado natural dentro de un programa de avales del ICO son hogares que pueden pagar un holgado alquiler o letra, que sí tienen acceso a la vivienda, pero no a la propiedad de la misma, porque carecen de la capacidad o tiempo de ahorro necesarios para dar la entrada del 20% que exige la prudencia financiera, importe que pasará a avalar el ICO.

De hecho, los potenciales beneficiarios que ha definido el Gobierno son menores de 35 años, con rentas de hasta 37.800 euros anuales, cuando el salario medio en España se sitúa en 28.360 euros al año. En el caso de parejas, los ingresos brutos anuales ascienden hasta 75.600 euros brutos anuales, y por cada hijo esta cifra se incrementará en 2.520 euros brutos anuales.

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Estos números comulgan con las garantías exigidas por cualquier avalista, pero rompen con el discurso de trabajar para las clases medias y bajas, al ir dirigidas al pico de la pirámide, ya que solo el 25% de los españoles declara ganar más de 30.000 euros al año, según los datos recogidos por la Agencia Tributaria.

Probablemente consciente del riesgo de que esta medida termine convirtiéndose en una ayuda para clases altas y viviendas por encima del medio millón de euros, el Ejecutivo ya ha adelantado que pondrá límites de precios, diferentes según cada mercado, ya que es "evidente que no es el mismo precio de venta aquí en Madrid que en Zamora o en cualquier otro sitio de España", según palabras de propia ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.

La ley de vivienda propugna limitar precios y hacerlos asequibles, pero los avales amenazan con inflarlos todavía más

El principal espejo en el que mirarse es el programa Help to Buy puesto en marcha en Reino Unido entre 2013 y 2019. Este plan de avales provocó un fuerte aumento de los precios de la vivienda, especialmente en las zonas más tensionadas, como Londres, justo el efecto contrario al que se está intentando conseguir en España con la ley de vivienda, que busca contener y controlar precios.

Según un estudio publicado en 2019 por Christian Hilber, de la London School of Economics & CEP, estos avales provocaron un aumento de los precios de las viviendas de obra de nueva construcción del 6,2% en la capital británica, casi dos veces el monto del subsidio o ayuda recibida (3,2%). Así, quienes compraron sin ayuda tuvieron que pedir prestados 3,5 veces sus ingresos, quienes usaron el esquema Help to Buy pidieron 4,5 veces de media, y hasta seis veces sus ingresos en el caso de Londres.

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El problema es que, cuanto más abajo de la pirámide salarial se avale, más riesgos asume la entidad financiera, que con la nueva ley de vivienda tendrá más difícil iniciar el procedimiento de desahucio en caso de impago de la hipoteca, lo que permite presuponer que los bancos centrarán sus financiaciones en los compradores más solventes posible.

La futura normativa obliga a dar una garantía adicional a los hipotecados, que hasta ahora no existía, al obligar a la entidad financiera a someterse a los procedimientos de conciliación o intermediación que deberá establecer cada comunidad autónoma, lo que dilatará todavía más el plazo de las posibles ejecuciones hipotecarias.

La ley exige más garantías para poder ejecutar una hipoteca y llevar a cabo un lanzamiento

Y llueve sobre mojado, porque, según los datos del Consejo General del Poder Judicial, en la última década se ha disparado en un 53% la duración de las ejecuciones hipotecarias, que han pasado de 25,9 meses, algo más de dos años, a 39,6 meses, tres años y casi cuatro meses. Plazos que ahora podrían incrementarse más con las nuevas garantías que exigirá la ley de vivienda.

Además, el plazo del aval otorgado por el Ministerio de Transportes será por un máximo de 10 años, independientemente de si el préstamo es a 15, 20 o 30 años, o de si cuenta con algún tipo de periodo de carencia. Esta cláusula vuelve a jugar en contra de facilitar los avales a clases bajas, ya que al quedarse la entidad financiera con todo el riesgo a partir del año décimo, lo previsible es que trate de garantizarse el perfil más solvente posible o el que más rápida capacidad de pago tiene, es decir, el que forma el 25% del pico de la pirámide.