España contará con 12.000 viviendas más en alquiler en 2024... pero sigue sin ser suficiente

España avanza con paso firme hacia la creación de un gran parque de vivienda en alquiler. Durante los últimos años, el sector inmobiliario ha centrado parte de su actividad y sus inversiones en el llamado 'build to rent' (BTR), segmento que ha acaparado buena parte del capital dirigido al ladrillo, convirtiéndose, por otra parte, en un activo refugio durante la pandemia. Y subiendo, ya que las cifras de inversión no dejan de crecer.

De hecho, para este año, el BTR será uno de los activos estrella, llegando a superar la inversión de 2.400 millones de euros en España, cifra que supondrá superar en un 15% los 2.100 millones de 2021 —que, a su vez, supuso un 5% más que en 2020—, según estimaciones del departamento de 'research' de la consultora inmobiliaria Activum Real Estate Consulting.

Unas inversiones que se traducirán en una oferta de más de 12.000 viviendas en alquiler durante los próximos tres años: 4.000 este año, 5.200 el próximo ejercicio y otras 3.000 en 2024. Pero ¿serán suficientes para evitar las tensiones de precios?

El sector inmobiliario cifra entre 1,5 y 2 millones las viviendas en alquiler necesarias para tener un parque de alquiler libre de tensiones. Y, para ello, según estimaciones de Colliers, habrá que invertir entre 250.000 y 300.000 millones de euros en los próximos 15 a 20 años. Una inversión necesaria si España quiere situarse en los niveles de otros países europeos.

Para que nos hagamos una idea, en Alemania, los dos gigantes inmobiliarios del país, Vonovia y Deutsche Wohnen, suman alrededor de 500.000 viviendas en alquiler.

Es decir, a pesar de lo abultado de la cifra, esas 12.000 viviendas aún serán una gota en el océano del alquiler en España, donde se calcula que existe un parque de algo más de 4 millones de viviendas en alquiler, concentrándose el 95% en manos de particulares.

Según los datos de Activum esas más de 12.000 viviendas se distribuyen en 70 promociones de 'build to rent' repartidas, principalmente, entre Madrid (31 promociones) y Barcelona (14 promociones), tal y como se puede apreciar en el mapa inferior. No obstante, los inversores y promotores están apostando por otros mercados como Palma de Mallorca, Valladolid, Alicante, Málaga, Valencia o Tarragona.

A pesar de ello, Madrid destaca sobre el resto y será la ciudad con mayor oferta de viviendas en los próximos tres años, más de 4.000 viviendas en gestión de alquiler —casi 7.000 en toda la comunidad—. No en vano, junto con Barcelona, es el mercado donde la demanda de vivienda en alquiler es mucho mayor y donde mayores tensiones de precios hay, debido a una enorme escasez de oferta.

¿Y qué sucede en Barcelona? A nivel provincial, se esperan unas 1.600 viviendas hasta 2024, mientras que en la ciudad de Barcelona, la cifra se reduce significativamente hasta 220.

También empiezan a ser llamativas las cifras de Valencia, que contará con más de 800 viviendas en alquiler hasta 2024 —más de 1.000 en toda la provincia—, Badalona (500), Getafe (700) o Palma de Mallorca con más de 600 viviendas.

"Más de la mitad de los jóvenes en España aún vive con sus padres y la edad de emancipación es muy elevada en comparación con otros países europeos. Si nos compramos con otros países europeos, España necesita mucha más oferta de vivienda en alquiler. Solo superamos a los países de Europa del Este", señala Antonio Lodeiro, CEO de Activum, quien asegura que a pesar del empujón de los últimos años y aunque es un fenómeno imparable, "aún queda mucho camino por recorrer".

Una vez resuelta la duda respecto a dónde estarán esas 12.000 viviendas, hay que despejar el otro gran interrogante, ¿quién está construyendo 'build to rent' en España?

¿Quién está promoviendo BTR?

Tras una tímida entrada del sector promotor en el 'build to rent' —inicialmente se decidió destinar al alquiler aquellos proyectos con difícil salida en el mercado de la venta—, lo cierto es que en la actualidad, todas las grandes promotoras tienen proyectos en alquiler en marcha —buena parte de ellos para terceros—, siendo Gestilar, según los datos de Activum Real Estate Consulting, la más activa en este sentido.

La compañía pondrá en el mercado, en los próximos tres años, casi 1.800 viviendas en alquiler. Le siguen AQ Acentor, con 1.450 unidades, y dos cotizadas, Aedas y Neinor, ambas con cifras por encima de las 900 unidades, como se puede apreciar en el gráfico inferior. Pero también tienen proyectos en marcha Acciona Inmobiliaria, Azora, Vía Célere, Culmia, Kronos, Metrovacesa, Localre o Aurea Homes, entre otras.

Todas estas promociones y proyectos están encaminados a crear un gran parque de alquiler en España que permita situar a nuestro país en niveles cercanos a la media europea respecto al porcentaje de hogares que vive en alquiler. Y, por ende, evitar fuertes incrementos de las rentas como las vividas en los últimos años.

En la actualidad, el porcentaje de hogares que vive en alquiler en España se sitúa en el 24,8% del total, pero CBRE estima que alcanzaremos el 27,3% en 2025 (más de 550.000 nuevos hogares). Esta consultora también prevé que las viviendas de nuevo desarrollo destinadas a alquiler, sobre el total de visados, pasen de representar un 3% en 2022 a un 13% en 2024. Un porcentaje que, sobre un total de 100.000 visados anuales —niveles actuales—, se traduciría en 13.000 viviendas anuales en el mercado del alquiler.

Un cálculo que se sitúa en línea con las estimaciones de Activum Real Estate Consulting, que espera que entre un 10% y un 20% de las viviendas que se construyan en España se destinen al mercado del alquiler. Y, quizá entonces, el agujero de esos 2 millones de viviendas en alquiler necesarias en España se pueda ir tapando con el paso de los años.

Acuerdo 'build to rent'

El 'boom' del 'build to rent' también está provocando movimientos a nivel corporativo de cara a ofrecer servicios de gestión y de mantenimiento para los miles de viviendas que se espera que salgan al mercado en el corto plazo. 

En este contexto, Activum Real Estate Consulting y Acierta Asistencia (Grupo Caser), compañía especializada en mantenimiento de activos inmobiliarios, han lanzado Servicios 360º BTR, una cartera integral de servicios que permitirá dar respuesta a todas las necesidades de lanzamiento y mantenimiento de edificios BTR.

La colaboración entre las dos consolidadas compañías del sector servicios pone en el mercado un único gestor especializado para la gestión holística de estos activos residenciales en alquiler.

De esta manera, Servicios 360º BTR ofrece una gestión nacional, centralizada y uniforme de estos activos para el alquiler: generación de oportunidades y desarrollo en el mercado, gestión del proyecto, comercialización y marketing de las viviendas, mantenimiento integral de los activos y atención al cliente 24 horas con el edificio ya en funcionamiento.

"Los inversores y los promotores en BTR necesitan operadores especializados en la gestión de este tipo de activos, que tengan capacidad para administrar grandes volúmenes y una amplia presencia geográfica", señala Antonio Lodeiro, CEO de Activum.

"Entendemos que este es el momento en que debe explotar el negocio asociado al BTR y dos compañías como nosotros conseguiremos más actuando de forma conjunta que haciéndolo por separado, y nos acercaremos al mercado con una solución integrada", añade Para Rodolfo Nevado, director Comercial de Acierta Asistencia.