Valencia tira de fondos UE para salvar su plan de alquiler social tras el plante promotor

Después de que Ada Colau e Isabel Díaz Ayuso hayan conseguido llevar a buen puerto sus respectivos planes de alquiler social, Habitatge Metrópolis Barcelona y VIVE Madrid, el pasado verano fue el turno de la Generalitat valenciana, que preside Ximo Puig, y el área de Vivienda, que gestionan sus socios de Unidas Podemos, con la licitación de un plan para poner en el mercado hasta 2.400 hogares con rentas asequibles. Pero, esta vez, a la tercera no fue la vencida y el pasado 9 de septiembre, primer plazo límite, no se presentó ninguna oferta.

La Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVha), empresa pública a través de la cual se organizó todo el concurso, fue advertida por los grandes promotores del país, aquellos con capacidad para afrontar una inversión de este tipo, de que con las condiciones que había sobre la mesa no iban a acudir a su llamada, un plante que la Generalitat disfrazó de prórroga justo dos días antes de que se cumpliera el plazo.

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Entonces, anunció que retrasaba hasta el 9 de noviembre el plazo de la convocatoria y lo justificó con el argumento de así tener tiempo de estudiar el nuevo real decreto de fondos europeos que estaba a punto de aprobarse. Una media verdad de lo que estaba ocurriendo en aquel momento.

Según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes conocedoras, el concurso corre un serio riesgo de quedar desierto, ya que todos los grandes grupos que han acudido a las convocatorias de Barcelona y Madrid, como Neinor, Ares o Culmia, han dejado claro que no van a presentarse con las condiciones que hay actualmente sobre la mesa.

En esencia, el problema está en que la Generalitat se muestra firme en mantener el precio de alquiler de vivienda pública en 5,31 euros por metro cuadrado, cuando los inversores privados están pidiendo en torno a 8,5 euros por metro cuadrado útil para poder entrar. Para salvar esta fuerte diferencia, la Generalitat aspira a haber encontrado un balón de oxígeno en el Real Decreto 853/2021, que finalmente se aprobó el 5 de octubre.

La Generalitat fija el precio del alquiler en 5,31 € por metro cuadrado y los inversores piden 8,5 €

Esta norma regula, en uno de sus puntos, la inversión en programas de construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes, que es el salvavidas que cree haber encontrado la Generalitat para mantener a flote su plan. En concreto, el Ejecutivo valenciano confía en poder disponer de 100 millones de euros procedentes del Next Generation UE que recibiría en los ejercicios 2022 y 2023 y que destinaría a financiar la construcción de las futuras viviendas.

La idea con la que trabaja ahora el Ejecutivo valenciano es mantener inamovible el precio de alquiler y destinar este dinero procedente de los fondos europeos a subvencionar la construcción de los pisos, lo que permitirá a los promotores rehacer sus números. Será en un nuevo concurso previsto para el año que viene. Para 2021, no hay todavía dotación asignada de recursos comunitarios para subvencionar promociones de renta asequible, señalan desde el área de Vivienda de la Administración valenciana.

Las fuentes consultadas aseguran que, bajo el diseño actual, la rentabilidad del plan de EVha no llega al 3%, cifra irrisoria cuando el privado no solo va a gestionar los pisos, sino que primero debe levantar las viviendas, un riesgo que para financiarse exige rentabilidades mayores, sobre todo, en un momento en que los costes de construcción se están disparando. Por eso, la idea de la Conselleria de Vivienda, que encabeza el vicepresidente segundo, Héctor Illueca, va dirigida a mitigar el riesgo constructor. Esto le permitiría mantener el precio de alquiler asequible, objetivo último del plan, de marcado carácter social, que viene determinado además por la tabulación actualizada del reglamento de vivienda protegida aprobado en 2009, con el PP en el poder.

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Además, los promotores privados que participan en la promoción de las viviendas no se espera que vayan a estar durante los 50, 75 o 90 años que se sacan a concesión estas viviendas, sino que lo previsible es que vendan al cabo de unos pocos años y den entrada a especialistas como los fondos de pensiones, que sí están cómodos con proyectos de rentabilidades del entorno del 4%.

El concurso lanzado por la Generalitat, del que queda por conocer si recibirá o no ofertas, contempla la cesión de un derecho de superficie sobre 29 parcelas propiedad de EVha, repartidas en 14 lotes: ocho en Valencia, ocho en Alicante, ocho en San Juan, dos en Gandía y una en Manises, Silla y Benaguasil. En total, serán 1.206 viviendas que conforman la primera fase de lo que se ha bautizado como Plan 2.400.

El actual proyecto contempla 75 años de derecho de superficie de parcelas de titularidad pública, con la posibilidad de una prórroga por otros 15, aunque si vuelve a licitarse, las fuentes consultadas señalan que cabe recortarlo a 50 años, mínimo que fija el plan de vivienda financiado con fondos Next Generation que coordina con las autonomías el Ministerio de Transportes.

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De Rabasa a Nazaret

La relación de parcelas incluidas en el plan se compone en gran parte de suelos públicos que la Generalitat ha adquirido por procedencia de cargas de planes urbanísticos o que acabaron formando parte de su patrimonio por expropiaciones o convenios. Por ejemplo, un total de 553 viviendas podrán construirse en la zona alicantina de Parque Ansaldo, ahora denominada Sector Alquería. Esta área albergaba una urbanización de más de 1.000 viviendas construida a finales de los años setenta del siglo pasado que terminó siendo demolida por su proceso de degradación y problemas de delincuencia. La Administración autonómica impulsó a finales de los años dos mil la renovación de todo el barrio con un nuevo proyecto.

Algunas de las pastillas tienen usos terciarios compatibles con restauración o aparcamientos, además del dominante residencial. Se incluyen, por ejemplo, solares ubicados en la zona de la segunda fase del Plan Rabasa de Alicante, junto al complejo educativo público del barrio. También forma parte del 'portfolio' una parcela de 4.900 metros cuadrados para 54 viviendas en los terrenos anexos a la Ciudad de la Luz, en su día incluida en el plan especial de usos e infraestructuras del complejo cinematográfico, hoy reconvertido en ‘hub’ de empresas digitales.

En Valencia, el pliego para la promoción de viviendas de alquiler asequible incluye suelos para 17 viviendas en el barrio del Carmen, en el distrito de Ciutat Vella, y también en La Torre, donde se contempla la construcción de casi 200 pisos. En Nazaret, hay otros tres suelos para 61 pisos.