Amenabar irrumpe en el 'build to rent' a lo grande con Ares: 110 millones y 400 viviendas

Se ha cerrado la mayor operación 'build to rent' firmada hasta la fecha en España. Amenabar Promociones ha firmado un acuerdo con el fondo Ares de algo más de 110 millones de euros para levantar más de 400 viviendas en alquiler en Valdebebas, según confirman al sector diferentes fuentes de mercado.

El proyecto se levantará sobre un solar adquirido por Amenabar en la recta final de 2019 y por el que pagó 56 millones de euros a Ferrovial, unos terrenos que despertaron un enorme interés por parte del sector promotor —Vivenio y Acciona también pujaron por él—. Ni Amenabar ni Colliers International —que ha asesorado a Ares en la operación— han querido comentar el acuerdo.

La promotora del País Vasco, que irrumpió con fuerza en el mercado residencial de Madrid hace un lustro, se ha convertido en una de las grandes promotoras de España y una de las más potentes en la Comunidad de Madrid, con más de 1.200 viviendas, 800 de ellas en Valdebebas. En 2019, Amenabar entregó más de 1.000 viviendas, mientras que en 2020, la cifra de entregas prevista se amplía hasta casi 1.600 unidades, cifra muy similar a la de 2021, mientras que en 2022, las previsiones de la promotora se mueven en torno a 1.700 unidades, cifra que incluiría las 400 viviendas construidas para Ares. Cifras, todas ellas, que se sitúan por encima o en línea de las grandes cotizadas.

Su firma está presente en Valdebebas, Boadilla del Monte, Las Rozas, Alcobendas, Alcalá de Henares y Rivas-Vaciamadrid, así como un proyecto dentro de la M-30 —Parque Bruselas Residencial—. Aunque su presencia en Madrid ha sido muy fuerte en los últimos años, también ha cerrado operaciones recientemente en Bilbao, San Sebastián, Zarautz, Getxo, así como en Barcelona y la Costa del Sol.

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E. Sanz

La compañía sigue siendo una empresa familiar y, a diferencia de otras promotoras —Vía Célere, Inmoglaciar...—, no ha sucumbido a los cantos de sirena de los grandes fondos de inversión, si bien sí lo ha hecho respecto al 'build to rent', siguiendo los pasos de compañías como Aedas, Metrovacesa, Quabit, Momentum o Urbas, los nombres que más han sonado en los últimos meses.

Y es que el sector promotor ha encontrado en el 'build to rent' una fórmula para dar salida a determinados proyectos que no han tenido la acogida esperada entre los futuros compradores de vivienda, para conseguir una rentabilidad extra a esos proyectos o impulsadas por el inminente cambio de ciclo en el inmobiliario y la necesidad de cumplir con sus objetivos de venta, especialmente en el caso de las cotizadas.

Ares, por su parte, se ha convertido en uno de los fondos más activos en este segmento del mercado. Así, por ejemplo, Aedas construirá para él 500 viviendas en alquiler —70 millones de euros—. El fondo también ha firmado con Metrovacesa un acuerdo —29 millones de euros— para otro proyecto llave en mano de 121 viviendas. Además, según las fuentes consultadas, el fondo y Amenabar están estudiando conjuntamente otras oportunidades de colaboración.

Además de Ares, en los dos últimos años, socimis y grandes fondos de inversión —Blackstone, Greystar, TPG...— también han apostado con fuerza por la vivienda en alquiler al calor de las atractivas rentabilidades que ofrecen estos productos.

Rentabilidades muy atractivas

Según datos oficiales del Banco de España, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler a nivel nacional alcanzó el 3,9% en el segundo trimestre de 2019. Un retorno muy superior al que ofrece la renta fija (el bono español a 10 años se ha situado en el 0,4%) y superando la que ofrecen los mercados 'prime' de oficinas y 'high street'.

Así, por ejemplo, y de acuerdo con los datos del Banco de España, la rentabilidad inicial media en el mercado de alquiler de Madrid capital es del 5,06% y oscila entre un máximo del 8,43% en el barrio de Villaverde —con los alquileres más bajos de Madrid— y un mínimo del 3,9% en el barrio de Salamanca, donde se encuentran los alquileres más elevados de la ciudad.

El apetito por proyectos de viviendas en alquiler llave en mano ha ido en aumento en los dos últimos años. A finales de 2017, Axa Real Assets dio el pistoletazo de salida con una inversión de 170 millones de euros por un portfolio residencial propiedad de Goldman Sachs y B Capital. Una cartera formada por 28 edificios con un total de 850 viviendas destinadas al alquiler y ubicadas en Madrid y Barcelona.

El mercado residencial del alquiler podría alcanzar los 2.000 millones de inversión directa en 2019, por encima de las cifras previstas para 'retail' y logístico

Desde entonces, el apetito ha ido en aumento, hasta el punto de que Savills Aguirre Newman estima que el mercado residencial del alquiler podría alcanzar los 2.000 millones de euros de inversión directa en 2019, por encima de las cifras previstas para el 'retail' —1.250 millones— y el logístico —1.700 millones—, y cerca de las previsiones para el sector hotelero —2.500 millones—. Para que nos hagamos una idea del volumen que mueven este tipo de operaciones, entre las grandes consultoras, Colliers International ha intermediado en operaciones en el mercado residencial del alquiler por importe de casi 950 millones de euros, mientras que CBRE ha participado en operaciones por 1.000 millones y Savills Aguirre Newman suma otros 400 millones.

En España, y en concreto en Madrid y Barcelona, donde los precios de los alquileres están disparados y donde se concentra la demanda, estos proyectos llave en mano han despertado un enorme interés entre los inversores, ya que, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, la oferta de grandes carteras o edificios de viviendas en alquiler es muy escasa, mientras que el 95% de las viviendas actualmente en alquiler está en manos de particulares.

La puesta en marcha de todas estas viviendas ayudará, según los expertos, a aliviar las tensiones de precios gracias a una mayor oferta en el mercado. No obstante, aunque desde Savills Aguirre Newman calculan que todos los proyectos firmados hasta la fecha pondrán en el mercado entre 4.000 y 5.000 viviendas en alquiler, diferentes expertos consideran que es necesario un millón de viviendas para evitar dichas tensiones alcistas.