Viviendas, pisos turísticos... El futuro de una subestación eléctrica junto al Manzanares
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TERRENOS PROPIEDAD DE DAZEO

Viviendas, pisos turísticos... El futuro de una subestación eléctrica junto al Manzanares

Dazeo ha realizado un estudio sobre la viabilidad económica de construir un edificio de pisos turísticos o de 'coliving', un edificio de oficinas o un edificio de viviendas, para venta o alquiler

Foto: Imagen aérea de la subestación eléctrica y el solar.
Imagen aérea de la subestación eléctrica y el solar.
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¿Cuál será el futuro de la subestación eléctrica de Naturgy junto al río Manzanares? Después de que el Ayuntamiento de Madrid declarase inviable su soterramiento y después de que la compañía vendiera a finales de 2020 la parcela adyacente a Dazeo, la firma conjunta de Dazia Capital del empresario Daniel Mazin y Eurazeo Patrimoine —un fondo de capital riesgo francés—, el futuro de los terrenos sobre los que se levanta pasa por acoger un edificio de pisos turísticos o de 'coliving', un edificio de oficinas o uno de viviendas, para la venta o el alquiler, lo que en la jerga del sector inmobiliario se conoce como 'build to rent'.

La normativa urbanística permite cualquiera de estas opciones y, aunque desde la compañía aseguran que la decisión aún no está tomada, ya se han hecho todos los cálculos sobre el coste de todas y cada una de las opciones, las inversiones necesarias e incluso hasta los ingresos que cualquiera de ellas reportará a la ciudad de Madrid, además de la posible rentabilidad.

Foto: Sandra Ortega. (Getty)

Por lo pronto, el Ayuntamiento de Madrid aprobaba este verano el Plan Parcial de Reforma Interior (PPRI) APR 02.20/M Subestación Eléctrica de Mazarredo. Una figura urbanística que, a grandes rasgos, lo que pretende es integrar la subestación eléctrica de la antigua Unión Fenosa y el solar adyacente —ambos situados en la calle Mazarredo 18, junto al río Manzanares, el Campus Google o el Parque del Moro— en el distrito Arganzuela, un barrio en pleno auge residencial y en plena transformación.

El solar adyacente al edificio sobre el que se levanta la subestación es propiedad de Dazeo, que ha sido la encargada de llevar a cabo toda la tramitación urbanística orientada a integrar en el barrio la subestación eléctrica existente —su soterramiento fue declarado inviable por el Ayuntamiento de Madrid—, crear una gran zona verde de unos 1.000 metros cuadrados y levantar un edificio de pisos turísticos o de 'coliving', oficinas o de viviendas —en cualquiera de sus tipologías y gestión, por lo que podría ser para la venta o para el alquiler—.

Foto: Startuperos y 'techies' revolucionan la vivienda en Málaga. (iStock)

"Ya contábamos con un proyecto en la calle Manzanares, junto al Campus de Google, que funcionó muy bien, de tal manera que conocemos bien la zona", explica a El Confidencial Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital. "Se trata de un gran solar cerca del centro, junto a Madrid Río, y es, además, un solar muy versátil que permite varios usos e incluso una combinación de ambos, desde la venta de las viviendas hasta alquileres de larga duración, pisos turísticos...". Un segmento, el del alquiler, por el que Dazia ha decidido apostar con fuerza a través de Darya Modern Living.

"El solar da mucho juego", añade Leticia Pérez, al tiempo que insiste en que "estamos estudiando todas las opciones y todos los escenarios posibles, pero aún no hay nada decidido. Nuestro principal objetivo es sacar lo mejor de cada proyecto, y este va a tener gran capacidad de transformación".

Cualquiera de esos usos está previsto por el plan general y permitirá poner en valor un solar actualmente en desuso en una zona en pleno auge residencial, especialmente en el eje de Méndez Álvaro y en torno a la calle Embajadores, destacando especialmente las intervenciones en el ámbito del antiguo Estadio Vicente Calderón y la Fábrica de Mahou, la llamada Operación Mahou-Calderón.

placeholder Solar sobre el que se ubica la subestación eléctrica de Mazarredo.
Solar sobre el que se ubica la subestación eléctrica de Mazarredo.

El PPRI presentado por Dazeo y aprobado inicialmente por el ayuntamiento incluye la memoria económica realizada con el coste y beneficios que tendría tanto para la compañía como para las propias arcas públicas la construcción de cada una de esas opciones.

El solar en cuestión es un solar urbano no consolidado con una superficie catastral de 3.191 metros cuadrados, de los cuales 1.568 metros se encuentran ocupados por la subestación eléctrica de Naturgy, e independientemente del uso que se acabe instalando en la parcela, con una edificabilidad máxima de 4.888 metros cuadrados. En cualquiera de las opciones, la altura máxima del edificio sería cinco alturas más ático.

Una inversión total de 18 millones

¿Cuánto le costaría a Dazeo construir un edificio de hospedaje, de oficinas o de viviendas? Las cifras presentadas al ayuntamiento se mueven entre 6,5 y 6,8 millones de euros, dependiendo del uso que finalmente se quiera dar al suelo y teniendo en cuenta no solo la construcción del edificio, sino también la urbanización del ámbito, las zonas verdes y las obras de integración de la subestación eléctrica.

Estimando un valor del suelo aproximado de unos nueve millones de euros —1.850 euros el metro cuadrado edificable—, la inversión total de la operación —suelo, urbanización y edificación— se movería entre los 18 y los 18,5 millones de euros. Y, según reconoce la compañía en la memoría, cualquiera de las tres opciones le resultaría rentable, puesto que fija, asimismo, un rango de valor estimado de venta del inmueble resultante entre 20,9 y 21,2 millones de euros, con rentabilidades del 15% en el caso de un edificio destinado a hospedaje, del 13% en el caso de oficinas y un 17%, la opción más rentable, de un edificio residencial.

Dazeo estima una rentabilidad entre el 13% de oficinas y el 17% de un edificio residencial

En el caso del uso de hospedaje, Dazeo estima un coste de ejecución material de 6,3 millones de euros, casi 6,6 millones en total. En este caso, el futuro proyecto contemplaría 120 plazas, más 36 plazas de garaje, y capacidad para 120 inquilinos y posibilidad de ampliar hasta 240. Un edificio de estas características necesitaría, según la compañía, seis trabajadores.

Poner en marcha un edificio de estas características, según el estudio de mercado realizado por Dazeo, le resultaría rentable, según reconoce en la memoria económica. "Según las operaciones de compraventa de edificios de uso de hospedaje durante los últimos dos años, en el entorno de la ciudad de Madrid que nos ocupa, el promedio se encuentra en la franja entre 3.900 euros y 5.500 euros el metro cuadrado de superficie construida. Con ello se cubren las expectativas de rentabilidad de la propiedad, considerando que la inversión total en la compra del suelo, la urbanización y la edificación asciende a 3.727 euros el metro cuadrado edificable".

En el caso de un edificio de oficinas, el coste de ejecución ascendería a 6,5 millones 6,78 millones en total—, constaría de 50 plazas de garaje y tendría capacidad para 163 trabajadores. Según el estudio de mercado de Dazeo sobre el mercado de oficinas de segunda mano en el distrito de Arganzuela, con datos de Idealista.com, los precios se mueven entre 2.637 y 3.257 euros el metro cuadrado construido.

"A falta de suficientes testigos de obra nueva, se asume un precio un 20-45% superior al de la segunda mano, resultando por lo tanto en una repercusión para las oficinas de obra nueva en el distrito de 3.900 euros el metro cuadrado construido. Con ello se cubren las expectativas de rentabilidad de la propiedad considerando que la inversión total en la compra del suelo, la urbanización y la edificación asciende a 3.787 euros el metro cuadrado edificable".

Foto: Alcalá 141.

Por último, levantar un edificio de viviendas supondría una inversión de 6,25 millones 6,5 millones en total—. Unos cálculos realizados en base al precio medio de las viviendas de obra nueva en Arganzuela en julio de este año. Según datos del portal inmobiliario Idealista.com, el precio se mueve entre 4.100 y 5.500 euros el metro cuadrado incluyendo una plaza de garaje y trastero. Una vez más, Dazeo asegura que se cubren las expectativas de rentabilidad de la propiedad considerando que la inversión total en la compra del suelo, la urbanización y la edificación asciende a "3.707 euros el metro cuadrado edificable".

En este caso,el edificio constaría de 48 unidades, 74 plazas de garaje y 48 trasteros bajo rasante; tendría capacidad para 122-150 habitantes y daría trabajo a dos personas.

Todas estas cifras, según la compañía, serían estimadas y quedarían definidas "pormenorizadamente en el correspondiente proyecto de ejecución de la edificación a desarrollar, en el momento procedimental oportuno".

Además, la memoria económica añade que son los propietarios los que asumen la financiación de la ejecución de las obras resultantes del proyecto, ya que "poseen recursos propios de bienes privados suficientes para hacer frente a los costes de las obras de urbanización, y de todas aquellas cargas que pudieran generarse en el transcurso de la gestión del Plan Parcial", si bien no se descarta que se pueda recurrir a financiación externa "con garantía del suelo y del aprovechamiento urbanístico en el ámbito".

En cualquiera de los tres escenarios posibles, Dazeo prevé que las obras de urbanización duren 12 meses desde la aprobación del proyecto de urbanización y un plazo máximo de cinco años para la construcción del edificio, que estaría construido y terminado a partir de 2027.

Por otro lado, la memoria económica también analiza el impacto de cualquiera de estos proyectos en las arcas municipales, y tras analizar los gastos e ingresos, la compañía justifica la viabilidad de cualquiera de las tres actividades a implantar, "dado que la estimación de ingresos anuales supera siempre la previsión de gastos". El ayuntamiento recibirá ingresos en concepto de impuesto de bienes inmuebles (IBI), actividades económicas (IAE), vehículos de tracción mecánica (IVTM), impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y otros, así como los correspondientes al proceso propio de las nuevas edificaciones o rehabilitación de las existentes (impuesto de construcciones, instalaciones y otros —ICIO—).

La admisión a trámite y la aprobación inicial de este Plan Parcial es el primero de los pasos urbanísticos a seguir. Deberá ser aprobado definitivamente y se deberá redactar y tramitar el correspondiente Proyecto de Urbanización para la definición de las obras a realizar en la nueva zona verde. Asimismo, será necesario suscribir con el Ayuntamiento de Madrid el correspondiente convenio urbanístico para la ejecución del planeamiento.

¿Viviendas junto a una subestación eléctrica?

¿Es posible que un terreno sobre el que se levanta una subestación eléctrica acabe acogiendo viviendas? Muchos de los terrenos sobre los que se levantaban estas instalaciones eléctricas fueron soterrados o blindados ya que, con el objetivo de proceder con el desmontaje de las líneas de alta tensión y el blindaje de las subestaciones de intemperie eléctricas, el Ayuntamiento de Madrid y la comunidad suscribieron hace años varios acuerdos con las compañías eléctricas.

Con Unión Fenosa, los acuerdos datan de 2002 y afectaban a ocho parcelas sobre las que se asentaban subestaciones de intemperie. El objetivo era blindarlas y/o soterrarlas. Entre ellas, se encontraba la de Mazarredo, que fue, junto con la de Canillejas, blindada —es decir, se desmantelaron las instalaciones anteriores—, pero no soterrada, ya que "liberar suficientes espacios como para llegar a constituir un área de las magnitudes necesarias que permitan la realización de una obra de soterramiento de las instalaciones de las subestaciones no es posible", recogía el expediente del Ayuntamiento de Madrid. Es decir, por falta de espacio.

En muchos casos, se modificó el ámbito sobre el que se encontraban construidas para adaptarlo al planeamiento vigente. Después de esta modificación, los terrenos fueron clasificados como suelo urbano no consolidado y, aunque inicialmente esta modificación parcial contemplaba la posibilidad de que Unión Fenosa implantara sobre estos terrenos sus oficinas, posteriormente se amplió el uso a residencial.

Las eléctricas han conseguido pingües beneficios con las ventas de estos terrenos

Un camino muy similar fue el que siguió Iberdrola para algunas de sus subestaciones. En 2005-2006, el Ayuntamiento de Madrid, primero, y la Comunidad de Madrid, después, aprobaron la modificación del Plan General del ámbito de la subestación la Estrella, con el que se daba luz verde al desmantelamiento y soterramiento de la subestación eléctrica existente en dicha parcela para, posteriormente, proceder a la ordenación del suelo liberado con el objetivo de mejorar medioambientalmente el entorno urbano.

En definitiva, proceder a su cambio de uso. Estos cambios de uso han permitido tanto a Naturgy como a Iberdrola obtener pingües beneficios con las ventas de estos terrenos. En el caso de la subestación de la Estrella, el terreno fue adquirido en septiembre de 2019 por la gestora de cooperativas Ibosa por 30 millones de euros, como avanzó El Confidencial. La gestora iniciará las obras a finales de este año o a principios de 2022 y levantará 80 viviendas.

En el caso de Mazarredo, el nuevo desarrollo permitirá regenerar unos terrenos que llevaban años en desuso e integrarlos en el barrio. Un barrio en el que las reformas y los cambio de usos del suelo han provocado la desaparición de gran parte de las instalaciones industriales, la creación de parques y centros culturales (Parque Enrique Tierno Galván), así como la transformación de antiguas instalaciones municipales (Mercado de Frutas y Verduras y Matadero Municipal). Lo que ha provocado una auténtica revolución residencial en la zona.

¿Cuál será el futuro de la subestación eléctrica de Naturgy junto al río Manzanares? Después de que el Ayuntamiento de Madrid declarase inviable su soterramiento y después de que la compañía vendiera a finales de 2020 la parcela adyacente a Dazeo, la firma conjunta de Dazia Capital del empresario Daniel Mazin y Eurazeo Patrimoine —un fondo de capital riesgo francés—, el futuro de los terrenos sobre los que se levanta pasa por acoger un edificio de pisos turísticos o de 'coliving', un edificio de oficinas o uno de viviendas, para la venta o el alquiler, lo que en la jerga del sector inmobiliario se conoce como 'build to rent'.

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