En las entrañas del barrio más demandado de Madrid para vivir (y trabajar)

Es la zona dentro de Madrid, dentro de la M-30, que mayor cambio ha experimentado en los últimos años, tanto a nivel residencial como terciario. Un ámbito de algo más de 190.000 metros cuadrados, con una edificabilidad de casi 150.000, de los cuales, 132.000 son de residencial. En él viven más de 150.000 personas y existen 65.000 hogares, con una renta media un 8% superior a la media de Madrid

Desde 2013, justo antes de que se iniciara la recuperación inmobiliaria, la compraventa de viviendas ha subido con mucha fuerza. Asimismo, concentra buena parte de la obra nueva actualmente en marcha dentro de la M-30 y es uno de los distritos, dentro de los límites de la carretera de circunvalación, más asequibles tanto para comprar como para vivir de alquiler.

Hablamos de Arganzuela, un distrito que ha atraído a una buena parte de la demanda que busca casa para vivir en Madrid; pero que también se ha situado en el punto de mira de grandes corporaciones empresariales por sus buenas comunicaciones. Madrid Río, el soterramiento de la M-30 o el desarrollo del ámbito Mahou-Calderón han dado un impulso a una zona que ha disparado su actividad inmobiliaria en los últimos siete años.

Arganzuela ha sido el segundo distrito dentro de la M-30 que mayores compras de viviendas ha registrado entre 2013 y 2019

Un exhaustivo estudio de la consultora CBRE sobre este distrito revela un gran dinamismo de la la compraventa de vivienda en Arganzuela, que según los expertos mantendrá la tendencia al alza, al igual que el resto de distritos dentro de la M-30. Pero si hay un dato que resulta especialmente llamativo, y que destaca CBRE en su estudio, es que ha sido el segundo distrito dentro de la M-30 que mayor actividad ha experimentado en cuanto a transacciones desde 2013. No es para menos si tenemos en cuenta que también es el segundo más poblado —siempre dentro de la M-30—, solo detrás de Tetuán. Además, mientras Centro (-6%) o Retiro (-3%) han perdido población, en Arganzuela se ha mantenido estable.

Desde 2013 hasta 2019, la compra de viviendas se ha disparado un 129%. Un crecimiento posiblemente alentado por sus precios; ya que, según esta consultora, es el segundo distrito con los precios de la vivienda más asequibles dentro de la M-30. En 2019 se vendieron un total de 2.264 viviendas, el 5,5% de todas las transacciones de Madrid capital. Una cifra que supera la media tanto de la zona dentro de la M-30 (2.114 unidades) como de la media de Madrid (1.879 unidades).

Además, dentro de la M-30, aglutina el 15% de las transacciones, solo por detrás de Tetuán —el más rentable para comprar y alquilar—, otro distrito en pleno auge que acaparó el 22% de las transacciones, y por delante de Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro o Chamartín. De todas las viviendas vendidas el año pasado, 336 -es decir, apenas el 15%- fueron de obra nueva, lo que da idea del enorme peso que sigue teniendo la segunda mano que, al igual que sucede a nivel nacional, representa casi el 80% de las transacciones. Una escasez de vivienda de nueva construcción que mantiene los precios al alza.

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"Los datos demuestran por qué Arganzuela ha sido la zona más dinámica en cuanto a actividad inversora en nuevos desarrollos y por qué seguirá siéndolo en el futuro, ya que le queda mucho recorrido", explica Lola Martínez Brioso, directora de Research CBRE España. "La renovación de la zona colindante al río Manzanares, el soterramiento de la M-30 y la transformación del entorno a un gran espacio verde y de recreo ha impulsado la trasformación residencial de la zona. Se trata del resurgir de un entorno privilegiado en el centro de Madrid". Sin olvidar, como recuerda Paloma Relinque, directora CBRE Madrid, que "es una zona con muy buena movilidad y conectividad y los inversores se han dado cuenta de que tanto empresas como trabajadores quieren estar aquí".

Precios muy competitivos respecto al centro

Según CBRE, el precio de las viviendas también se ha convertido en un reclamo para muchos compradores. El precio medio se situaba en 3.638 euros el metro cuadrado hasta marzo de 2020, con un incremento de casi el 50% desde principios de 2014, por debajo del 67% dentro de la M-30 y del 55% de la media de Madrid. Un fuerte incremento, aunque sin llegar a los máximos de 2007-2008.

"Es el distrito con los precios más asequibles dentro de la M-30, casi un 20% por debajo de los 4.410 euros del promedio del a zona interior de la M-30, aunque ligeramente por encima de la media de Madrid, en 3.015 euros el metro cuadrado. Solo Tetuán resulta más accesible. Es un distrito asequible, atractivo", añade Brioso, quien destaca, eso sí, la importante brecha de precios que existe entre la segunda mano y la obra nueva con precios que, en el caso de Mahou-Calderón se mueven en torno a los 5.000 euros el metro cuadrado.

Detrás del fuerte impulso de precios, como ha sucedido en buena parte de las zonas más céntricas de Madrid, se encuentra la enorme escasez de producto de obra nueva en el mercado, si bien, una de las características de este distrito es que es, actualmente, es la zona dentro de la M-30 donde más oferta de obra nueva está saliendo a la venta y donde mayor oferta habrá en el futuro, tanto en residencial de alquiler como obra nueva para la venta, especialmente concentrada en el ámbito Mahou-Calderón con más de mil viviendas previstas.

De hecho, es el tercer distrito con el mayor volumen de venta de vivienda nueva dentro de la M-30. El año pasado se vendieron 336 unidades de nueva construcción, el 2% del total de obra nueva vendida en Madrid. Otro dato, el promedio dentro de la M-30 fue de 135 unidades, y en el resto de Madrid, 129.

En cuanto a la oferta, al igual que sucede en el centro de Madrid, las viviendas a la venta son limitadas. No obstante, la actividad constructora es mucho más dinámica que en otras zonas de la capital. De hecho, Arganzuela también fue el tercer distrito del interior de la M-30 en 2019 con volúmenes de visados de inicio y fin de obra más altos.

El año pasado concentró el 4% de los certificados de inicio de obra y el 8% de los de fin de obra de Madrid, y el 23% y 41%, respectivamente, dentro de la M-30, siendo los barrios de Delicias e Imperial, los que mayor número de promociones de obra nueva tienen en marcha: 20 proyectos que suman cerca de 1.400 viviendas, con una tendencia hacia el 'build to rent', especialmente en Mahou-Calderón, con dos proyectos previstos, uno de Vivenio (140 viviendas) y Aberdeen (160 viviendas) o en Méndez Álvaro de la mano de Axa (135 viviendas).

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El proyecto Mahou-Calderón es el principal nuevo desarrollo residencial que albergará el distrito de Arganzuela. En él han tomado posiciones —además de Vivenio o Aberdeen— promotoras como Pryconsa, Ibosa —en régimen de cooperativa— y de la mano de GreenOak y Azora de la mano de Gestilar y CBRE GI.

Las más de 1.000 viviendas a la venta —algunos de estos proyectos ya están en fase de pre ventas o reserva—, han salido al mercado con precios de partida de 5.000 euros el metro cuadrado, muy por encima de la media de la zona y que se traducen en precios finales de más de 300.000 euros. Ibosa ya tendría reservada el 30% de su proyecto; Azora, el 35%; mientras que Pryconsa arrancará la comercialización una vez tenga la licencia para comenzar las obras.

Además, prácticamente todo lo que sale a la venta de nueva construcción se vende. Según datos del informe 'Madrid desde el cielo', elaborado también por CBRE, se han detectado 650 viviendas en construcción en la zona, de la cuales, solo un 4% están disponibles a la venta, "lo que demuestra la escasa oferta, especialmente en la zona", añade Brioso.

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Esta escasez de oferta de viviendas podría verse incrementada en el corto plazo por las que puedan llegar a construirse en Méndez Álvaro si finalmente Repsol cierra la venta de un solar de uso residencial frente a su sede o si Adif decide poner a la venta varias parcelas en el mismo ámbito —a finales de 2020 o principios de 2021— y consigue venderlas.

Este apetito comprador, unido a la falta de oferta provocará, según los expertos, aumentos de precios tal y como ha sucedido en otros desarrollos de Madrid en los que también han confluido la falta de producto de nueva construcción y una demanda embalsada que llevaba esperando varios años para poder comprar casa. Los expertos creen que los precios tienen recorrido hasta los 6.000 euros el metro cuadrado en el ámbito Mahou-Calderón, es decir, un potencial de crecimiento de casi el 20% respecto a los niveles actuales.

Arganzuela también ha despertado un gran interés entre quienes buscan vivienda para vivir de alquiler. Y, aunque ha experimentado un boom de precios al igual que el resto de la ciudad —un 40%, aproximadamente, desde 2013—, lo cierto es que es uno de los distritos del interior de la M-30 con las rentas más asequibles. De media, el precio se mueve en 15,6 euros el metro cuadrado al mes, frente a los 16 euros de media en Madrid o los 17,1 euros dentro de la M-30. Es decir, un 20% por debajo de la media de Madrid, y un 10% por debajo de la media de los distritos centrales. "Tras alcanzar los máximos en 2019, Arganzuela es el segundo barrio con vivienda más asequible, por detrás de Tetuán, para vivir de alquiler", según Brioso.

Fuerte polo de atracción empresarial

Pero el impulso inmobiliario no se ha limitado al segmento residencial. A nivel de terciario, el crecimiento también ha sido espectacular. "Para impulsar la actividad empresarial y económica al sur de la Castellana se construyeron a principios de la década de los 90 los primeros edificios de oficinas en la calle Retama, lo que da pie a que puede haber un desarrollo tremendo de reposicionamiento de edifcios con más de 30 años de antigüedad, de calidad media-baja, baja. Además, entonces, la zona ha ido sumando en las últimas tres décadas nuevos inmuebles de oficinas, en paralelo al desarrollo urbano, residencial, comercial, hotelero, etc., del distrito", recuerda Paloma Relinque, quien destaca cómo en la última década, el stock ha aumentado en Arganzuela un 30% y en Méndez Álvaro un 40%, muy por encima del 7,5% que ha aumentado en Madrid.

"Aunque analizamos Arganzuela en su conjunto, hay un parte relevante que es el eje de Méndez Álvaro que representa más del 60% del stock de oficinas. Si bien, como insiste Relinque, se trata, en muchos casos, de oficinas construidas en la década de los 90. "De 60 edificios de oficinas —25 en Méndez Álvaro—, solo 6 disponen de un certificado de sostenibilidad".

Y son precisamente estos edificios más modernos, eficientes y sostenibles "los que están llamando la atención de un número cada vez mayor de empresas de primer nivel y de grandes corporaciones". No en vano, el 62% de los edificios de oficinas en Méndez Álvaro son edificios mono-inquilino.

Los alquileres se sitúan un 20% por debajo de la media de Madrid y un 10% por debajo de la media de los distritos centrales

La demanda, al igual que sucede en residencial, es muy dinámica como muestra el hecho de que la tasa de desocupación de oficinas en Arganzuela sea actualmente de apenas el 5,5% —27.000 metros cuadrados— y de apenas el 4% en Méndez Álvaro —12.000 metros cuadrados—, por debajo del 9% de Madrid. Esto provoca que la disponibilidad de oficinas en la zona sea muy escasa y que los niveles de contratación en los últimos años haya sido bajo. Repsol, Cetelem, Adif, Amazon, Ericsson, Mahoy o Telefónica tienen su cuartel general allí. Pero también tiene gran presencia la administración pública.

De hecho, Repsol, con la salida en 2013 de su antigua sede en Paseo de la Castellana, es la empresa que más espacio ocupa en esta zona, alrededor de 70.000 metros cuadrados distribuidos en tres edificios. Una tendencia que, según los expertos de CBRE, podría consolidarse. "Muchos de los inquilinos que tradicionalmente han estado en espacio CBD ('Central Business District' o distrito financiero), consideran que el atractivo de las comunicaciones y la movilidad de Méndez Álvaro, unido a la existencia de proyectos nuevos y sostenibles, se han convertido en armas para retener el talento que necesitan y, además, cumplen con los objetivos que necesitan las empresas hoy en día", añade Relinque.

Sin embargo, la falta de oferta en general y de alta calidad en particular, han sido un obstáculo para el cierre de nuevas operaciones. "Mientras que en 2018 se cerraron 18 transacciones desde 2019 solo se ha registrado una única operación en Méndez Álvaro, alcanzando precisamente la renta más alta desde 2014", recuerda Lola Brioso, quien añade que esto ha tenido un impacto directo en las rentas.

Y es precisamente el bajo número de operaciones y el hecho que éstas se hayan cerrado en los edificios de alta calidad lo que ha logrado, según apunta CBRE en su informe, elevar la renta media ponderada por encima de la media. Además, después del CBD es el área donde las rentas 'prime' han experimentado mayor crecimiento.

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Así, la renta máxima ha subido un 61% en Méndez Álvaro desde el punto más bajo de 2014 y continúan al alza, siendo la renta de salida de Áncora 40 de 25 euros el metro cuadrado al mes y de Ombú 4-16 de 27 euros. "Son rentas muy competitivas", señala Relinque. Por otro lado, tanto el gran interés de los inversores como la escasez de producto en la zona, se están viendo reflejados en las 'yields' rozando mínimos históricos y en los precios elevados que alcanzan los mejores activos de la zona.

Por otro lado, en la última década, Arganzuela ha tenido mucho movimiento empresarial. 20 edificios han cambiado de propietario (volumen de inversión: 571 millones de euros), de los cuales 15 (volumen de inversión: 484 millones de euros) se sitúan en el eje Méndez Álvaro. "El interés de los inversores se ha incrementado exponencialmente en los últimos años, especialmente desde el año 2017. La mitad de las operaciones de compraventa realizadas desde 2008 ha tenido detrás a un comprador de origen nacional", explica Relinque.

Además, al igual que sucede en residencial, en los próximos años saldrá oferta nueva al mercado. En concreto, hasta 2023 se incorporarán más de 100.000 metros cuadrados de oficinas entre proyectos de nueva construcción y rehabilitación. Especialmente llamativo es el Campus Méndez Álvaro de Colonial, que sumará 60.000 metros. Asimismo, es un área de gran concentración de operadores de espacios flexibles, así como de aceleradoras e incubadoras. Destaca, entre otros, el Google Campus, construido en 2015, en la calle Mazarredo 9.

"Todo esto ha propiciado que las grandes superficies consideren Arganzuela con un sitio donde hay que estar. La variedad de oferta residencial, de oficinas y comercial enriquece el entorno y provoca un efecto llamada, tanto para las grandes empresas como para aquellos que optan por vivir en zonas bien comunicadas y rodeados de todos los servicios", concluye Brioso.